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9月28日，中秋节的上午，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松博士来到温州，他在房地产发展趋势及投资策略研讨会上发表了自己的激情演讲。如何把握房地产市场 的瞬息变化？当前的宏观调控又应该如何评价？今后的房产投资机会又在哪里？且看巴曙松博士的论点：
提炼四大市场趋势
直指三大不合理因素
金融专家巴曙松直面温州房产
对温州人全国购房的看法
温州人在全国各地买房的行为，说明温州缺乏有效的投资渠道，同时，也正是我国目前金融体系不完善的体现。没有市场愿意接受的基金或者证券等消化这些闲余资金，把温州人的钱都送到了房子里。温州人把钱投到房产，是合乎市场规律的行为。因为，他们完全自己承担风险，这不但起到开拓市场的作用，而且还有利于培育当地的房地产市场。既然承担了这些风险，那么从中获得的收益也是理所当然的。但是，目前温州的房地产投资者低估了房地产投资中的风险。
温州房产投资者如何规避风险
经济学界有句话叫做“不能把所有的鸡蛋放在一个篮子里”。房产投资是一个复杂的投资项目，牵涉到土地估值、地段的价值判断、开发商资质、开发背景等等一系列的问题判断，其复杂程度绝不亚于股票。摆到老百姓眼前的都只是一部分的信息，如何掌握全面、确切的信息成了今后房产投资的一个关键。作为普通投资者，很难有这样的精力和途径去收集这些一手信息，所以，具有专业眼光和专业技能的投资机构或者投资组织方式将是下一阶段的选择。专业的投资机构能弥补中国房地产开发阶段的资金缺乏，为民间资本提供专业房产投资服务，这些都会是以后的趋势。
宏观调控走向何方
业界一直在争论此次宏观调控的效果应该如何评价。是初见成效，还是效果明显？巴博士认为，效果明显。很多担忧可能是多余的，当前需要防范紧缩过渡导致的硬着陆。目前来看，宏观调控的时间可能会延长。目前主要采用的是行政措施，具有一定的反弹性，主要依靠不断的试错，向市场化调节方式转换需要一定的过渡时间。既要防止大起，又要防止大落，是当前宏观调控的关键。
信贷紧缩的力度超乎预期。全年的预期信贷目标比去年减少较多，如此大的幅度，是近年少有的现象。而且减少的部分，正是流动资金的部分，这又影响到企业的运转。下半年，可能会适当放松信贷政策，调整利率或者汇率，继续保持快速的增长。
房地产还有多少空间
当年，日本经济的腾飞，很多人将它归功到钢铁、汽车或者外贸进出口。事实上，起最大作用的应该是房地产。房产业与其直接相关或者间接相关的行业有110多个，对于经济起着巨大的拉动作用。现在我国的情况也是这样，目前正处于“加速进行的城市化阶段”。城市化必然带来劳动基础设施、住房的改变。2003年，我国的人均GDP是1000美元，而城市化的比率是40％；而按照国际的标准，GDP达到人均1000美元，其对应的城市化比率应该有50％；从40％到50％，就是说今后几年内将有1.4亿左右的人迁到城市。今后，我国城市人口将增加一倍，面积扩大两倍，这是大的发展背景。全国房地产有很大的空间。
> 土地价格是不是太高了？这需要考虑供给和需求两个方面。假设将全球可供使用的原油设为100个单位，如果每年消耗掉1个单位，那么什么时候会用完？经济学家的判断是：永远用不完。应该越到最后，油的价格越昂贵，最后一滴已经没人用得起了。这就是价格扛杠的作用。其实，土地和石油一样，是不可再生资源，有人担心耕地用得太快，价格太高，如果土地价格没有上涨到反映供求关系，必然出现大量土地的浪费。东京、香港等经济发达的城市，在设计建筑时，都非常谨慎地使用每一寸土地，这就是价格机制的制约。土地如果没有反映供求稀缺的关系，必然会寻求其他方式。现在地价价格是不是很高，还是市场说了算。同时，需求的可持续也非常重要。
房产泡沫到底有没有
银行贷款风险有多少？房产绝对价格是不是太高了？温州房子的价格与北京差不多，这样是否合理？有人说，现在许多地方的投机性购房已经达到20％，里面的泡沫已经不得了了。但是，房产泡沫不是可以一刀切的问题。泰国的人均收入相当于美国的十分之一，但曼谷城市中心的地价超过旧金山。在香港，高档用房由于比较稀缺，其投资成分大多占到40％；而普通的低档住房，如果其投资成分占到10％，就可能已经有泡沫了。在香港，你双腿一并，脚下一英尺的价格就要1万元以上，真的算得上寸土寸金，这样的价格谁又能说是不合理呢？一个地区的地价，决定于当地人和地之间的矛盾，以及收入水平及其可持续性。日本的房产价格现在是美国的4～5倍，所以地与人的矛盾是第一位的。
下阶段房开商如何生存
眼下，如果严格按照国家标准，符合贷款资格的企业少之又少。所以下阶段的房开商所要绞尽脑汁的是如何动员资金，如何整合资金，房开商之间的竞争就是融资能力的竞争。
房价上涨的不合理因素
政府土地拍卖不透明存在很大不合理因素。在不少城市，开发商从来不知道今年政府会批下多少地，分别在什么时候投向市场。很多大型房开公司的账上都要留有1～2个亿，以准备政府抛出土地，随时参与投标，避免开发断档，没有土地可以开发。在政府的这种导向下，开发商很难制定自身的计划，而只能跟着政府的拍卖转。如果政府能够制定土地的投放计划，那么房开公司也就可以制定自身的计划，这块地暂时不需要参与拍卖，因为两个月后地块更加适合自己，这样各自都有了自己的目标和方向，也就不会千军万马哄抢一个地块，人为地抬高价格。同时，现在的拍卖方式有待改进，地价不是越高越好。像一些国际化城市的拍卖采用的就是价格第二高的制度。拍卖的时候，采用举价第二高的人。最后，政府应该定期向外公布房产交易统计数据。比如一级市场、二级市场的各种统计数字都应该及时公布，以利于市场及时调整各自的方向。另外，一些房地产开发商提供虚假信息，人为制造稀缺，炒作房地产价格，也应当加强监控，不能允许和纵容房地产商象炒作股票一样炒作房地产，实际上相比较而言，股票市场有基本的信息披露，有可供投资参考的各种交易量、价位等的信息，投资者可以据此判断，房地产市场的透明度就低多了。（来源：温州晚报）
