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个人抵押商品住房保险，简称“房贷险”，是一种保证保险。目前各银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。其基本模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险。银行凭房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。
目前保险公司提供的房屋贷款保证保险基本上分为两种，一种是单纯的房屋保险即房贷险，保险责任包括火灾、爆炸等意外事故，暴风雨雪、泥石流、台风等自然灾害以及空中运行物体坠落和外来物体倒塌等给房屋造成的损失；另一种是综合险，在房屋保险的基础上再加上还贷保证保险，即保障被保险人在保险期限内因意外伤害死亡或伤残时，对银行的还贷责任由保险公司承担。
当前由于加息预期的影响，不少购房业主提前还贷，引发了大规模的退保潮，保险公司正面临着赔钱的尴尬。
尴尬的处境
房贷险当初之所以被设计出来，主要的出发点并不是为了化解房屋损失、人身伤亡给购房者带来的风险和损失，而是为了弥补在这种情况下，由于购房者无力还款，导致银行出现的风险和损失。
有关资料显示，近年来国内房贷一直保持着高速增长的态势，去年国内房贷就已经达到1万亿元，而购房者通常要在保险公司购买房贷险。房贷险的赔付率低，是赚钱的险种，一直以来是各家保险公司争夺的热点。
为了招揽到业务，不少保险公司通常给银行高额佣金，个别保险公司给银行的佣金比例甚至超过了20%。可一旦退保，交给银行的高额佣金无法追回，损失也只能由保险公司自己来承担。
但最近几个月，随着银行加息的呼声越来越高，一些购房者因此急于提前还贷。而购房者还贷后，由于房贷险没有到期，保险公司自然得退还剩余的保险费。
据了解，由于退保高发，老牌保险公司的房贷险业务面临亏损。在退保时，保险公司要依据保险条款中的计算方法，除掉已经发生的保险费用，还要扣除代理费、手续费等。而在房贷险推出的初期，各家保险公司为了争夺这一经营风险相对较小的险种，纷纷给代理机构提高代理费，8%的代理费规定被许多公司抬高到了20%甚至30%。以如此高的代理费来算，保险公司经营房贷险至少要5、6年才能持平，可现在购房者往往在3、4年后就提前还清贷款，保险公司多支出的代理费没法追回，只能自掏腰包。因此，不少保险公司选择了收缩这项业务。
分期支付
曾有不少人提议，将房贷险由目前的一次性收取保费的模式改变为分期收取，使得保险公司分期支付银行手续费，从而消灭一次性支付手续费而无法追回的问题，将会降低退保带来的亏损风险。业内人士则认为，这种方式的操作性不强，比如投20年的房贷险，每年缴一次，保险公司和银行都觉得麻烦，公司操作的成本也比较高。
但在房价节节攀升的上海，早在今年3月份就已将房贷险保费由趸缴变为一年一付。太平洋保险公司上海分公司有关“选择性”方式支付房贷险的新条款在通过保监会审批后出炉。凡在其合作伙伴———工行上海市分行各个支行申请购房贷款的借款人，都将可以选择一年一付或一次性付清两种方式之一向太保缴纳房贷险的各项费用。
近年来上海市房地产业高速发展，上海目前的房贷险市场极为庞大。市场资源丰富、出险率低的房贷险一直被视为保险公司的暴利险种，也是各家保险公司必争的。
上海市银行同业公会秘书长朱德林在评价这一房贷险新条款时表示，对房贷险中一些不合理的因素加以改革，对消费者是有利的，对其他银行应该也是一个震动，会推动房贷险进一步向合理的方向迈进。他同时表示，如果是合理的，对市场有利的，就会促进房贷险制度的完善。
目前上海财险公司对房贷险采取限额的方式进行投保受理，对于贷款额超过100万元的客户，保险公司会要求客户帮他寻找其他保险公司与其进行共保。
曾几何时，上海的房贷险市场一度是财险公司业务中最主要的一块业务指标和利润来源。然而，今年房贷险在上海已失去早些时候的风光，不再成为众多保险公司力推的主打产品。
上海的房贷险市场一度比较混乱。保险公司为了争夺客户，除了要给客户一定的“明折”，还要给按揭中介一定的“暗扣”。如果消费者提前还贷，保险公司必须自己掏钱把“暗扣”部分补给客户。在客户提前还贷比较普遍的情况下，一些保险公司的此类按揭险非但不赚钱，反而赔钱。
原来是保险公司求着银行，现在，保险公司纷纷开始远离房贷险市场，手续费也从40%至50%降到目前的10%至15%。
现在保险公司都在加强经营风险控制力度，一些保险公司还专门聘请国外精算师利用国外的风险核算法对现有房贷险进行分析，最终报告显示的风险问题严重性超出这些公司的想象。
另辟蹊径
在浙江，太平洋产险公司杭州分公司走在了房贷险改革的前列。10月12日，太平洋产险公司杭州分公司针对保险条款中有损消费者利益的问题公布了相应的解决方案：经中国保监会及太平洋产险总公司的批准，除了原有的趸缴保险费方式外，客户还可选择分期付款方式。对房贷险实行分期付款，这在浙江省内是第一家。
一直以来，各保险公司对房贷险一律采用趸缴保险费的办法，比如，消费者向银行申请贷款年限为20年的房贷，就必须一次性全部缴清为期20年的保费。这样，消费者一次性支付的保险费往往高达数千元。更复杂的是，现行的趸缴保费率因保险期限不同而变化，如果消费者提前还贷的话，需要依据原来约定的保险期限和实际有效保险期限的不同来计算退保保费，消费者不仅不易弄懂，而且容易引发争议乃至纠纷。
太保产险杭州分公司新推出的房贷险分期付款条款就简单多了，消费者可以像缴纳车贷险一样，按保险年度每年缴纳一次房贷保费，年缴保费则以贷款余额为基数计算，每年的费率也是固定的，为1‰。如果提前还贷，保险合同即时自动终止，不存在退保的问题。
房贷险实行分期付款对消费者的好处是显而易见的。除了保费计算、退保保费折算方式更通俗、更透明外，首付保费也减少了，“待缴保费”部分掌控在消费者手中，不仅减少了利息损失，也便于消费者个人理财的安排。
太保产险杭州分公司副总经理李增培透露，该公司除推行房贷险保费按年度缴费外，下一步还将推行按月缴费的方式，以进一步方便消费者。
在北京，尽管退保比例增加，但房贷险仍被保险公司视为优质险种。据业内人士透露，北京房贷险市场的银行手续费不像南方那样高得离谱。在个人房贷异常活跃的北京市场上，房贷险业务量稳中有升。
因提前还贷而日益攀升的房贷险退保率无疑影响了保险公司的盈利。据透露，去年北京市场房贷险的退保率平均达到10%左右，今年这一比例势必会更高。尽管如此，保险公司依然表示，房贷险在目前是利润险种。经过测算，即使加上付给银行的手续费，只要保户不是在贷款一年之内退保，保险公司就不会发生亏损。
