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主持人：各位网友大家好！欢迎大家再次来到搜狐网理财频道参加今天的专家研讨活动。今天我们讨论的题目是中国城市的房价究竟向何处去，今天我们请的嘉宾是周江博士，他来自国家建设部研究中心，目前建设部出台了《怎样认识当前房地产市场形势》的报告，近一段时间关于房价将何去何从有很多争论，我们前些天邀请了社科院金融发展研究室主任易宪容进行的访谈，今天我们先听一听周博士的观点。周博士您好。
周江：各位网友大家好，首先跟大家解释一下。我是属于一个研究人员，不是公务员，更不是所谓的官员，所以今天在这里跟大家探讨房价是作为我个人的看法发表。就目前大家关心的问题，我觉得首先给大家谈的第一个问题就是，谈一谈我自己对当前房地产市场的看法。首先我认为国家宏观调控的措施已经取得了明显的成效。2003年以来国家对房地产市场投资采取了一系列措施。包括进一步整顿土地市场秩序，包括提高存款准备金和项目基本金的比例包括控制城市拆迁规模等等。目前来看已经取得很好的成效，房地产开发的数目逐步会落。这是我要谈的第一个观点。就是当前的情况看国家宏观调控措施已经取得明显的收效。
我的第二个看法，我觉得我们国家房地产市场已经逐步成熟。为什么我觉得我们国家的房地产市场在走向成熟呢？我认为，主要反应在市场主体包括市场的交易者、参与者、开发商、购房者并没有因为国家采取种种宏观调控措施而对房地产造成大的影响。房地产依然保持平稳性运行发展这就是房地产走向成熟的标志。
第三我想跟大家谈一下，房地产行业本身就是一个有风险的行业。具体体现在房地产本身。1、它是一个对资金有很高需求的行业。其次表现在它的运转方式上它是通过财务杠杆使用少量资金进行房地产开发的行为这本身就是有风险的行为。第3、它的供求关系总是处在一种不平衡的状态，并且这种状态交替出现具体表现为房价就是上下波动。4、我个人认为，我们政府是有足够的应对能力，施对能力来解决目前中低收入家庭的住房问题。具体说我们国家已经采取了一系列措施解决中低收入解决的住房措施。比如现在建立的住房保障制度，包括经济适用房建设。另外我们国家对当前这样一个房地产市场中一些结构性的问题存在，已经采取了加大中低价位商品房供应的措施，来调控房地产的结构性矛盾。同时未来对二级市场、租赁市场的进一步发展将更进一步有利于解决中低收入家庭的住房问题。
第二我看的观点，给大家谈一谈大家关心的需求问题。我个人是怎么看目前房地产的需求？这种需求是不是真实的需求，在这儿发表一些我个人的看法。分析需求我个人觉得首先应该看一看我们国家经济增长的背景。这里有两个数据一个是2000年－2004年我们国家GDP平均增长速度是7.9％，第二居民人均可支配收入，2002年7700元，2003年8470元。GDP持续稳定增长和居民可支配收入的逐步提高是我们讨论房地产市场这样一个宏观经济增长的背景。要给大家解释一下我们国家正处在一个城市化过程中，这也是我们国家跟其他国家不同的显著特点。也就是说我们国家正处于一个城市化高速发展的阶段。目前2003年我们国家城市化率已经达到40.5％，但是这个数据跟发达国家相比有很大的差距。这也是我们为什么不能把我们国家的房地产跟美国或者其他发达国家房地产市场进行类比的原因，因为两个国家在城市化阶段中，所处的阶段不一样，美国属于高度成熟稳定的阶段而我们国家处于城市化高速发展的阶段。这是明显的一个与其他国家不同国情方面的体现。
第三，希望大家能够注意到，目前我们个人已经逐步成为了住宅的消费市场的主体。我这儿有两个数字，一个是2000年房改结束的时候个人购房占了80％左右，2003年个人购买商品房的比例达到96.4％，也就是说目前住宅市场以个人消费为主，个人消费市支撑住宅市场的主体。这也是后面为什么要提到我们的需求是真实需求的原因。
主持人：刚才周博士谈的是需求问题，需求您提了真实需求，经济学有一个概念叫有效需求。毫无疑问，随着城市化的发展，中国老百姓确实有购房的需求但是他们的购买力怎么样是另外一个问题。我们国际上风行的观点认为房价收入比是衡量老百姓实质收入的标准，认为3－6倍是标准的，目前北京、上海早已超过了12倍，您怎么样看待有效需求是否充足？
周江：首先有两个解释。第一，要提醒大家注意个人房价收入比的概念不能给国际通行的做简单类比，国际上是个人收入与社会全体房价，这个包括增量房价和存量房价。而我们国家目前计算的房价收入比大部分人是把个人收入与增量房也就是说新房的收入比，这是提醒大家要注意的帝国主义点。第二点，我怎么理解这样一个真实需求是有效需求，我这儿也有一个例子。我们国家城市的人均住宅建筑面积1978年的时候人均是6.7平方米，到了2002年数字是28.8平方米，就是20多年了人均住房面积有了很大提高那么是不是真实有效的需求，当然是。因为大家确确实实体会到了住房条件的改善。作为我个人亲身的经历来说最初是一家三口挤在一间小房子，现在是两居室这就是住房条件的变化。其实有这种经验的也不仅仅是我一个人，北京市的居民来说在改变开放初期大家住在胡同里，条件比较差，甚至厕所都是公用的。但是现在的情况怎么样？应该说还是有很大一部分人都住上了房，并且改善了住房的质量这些都是实实在在客观存在的需求。
刚才是主持人提问我简单的做了回答。也就是说房价收入比的计算以及20多年来人们住房水平的改善两个方面回答了主持人插入的提问。我还是接着我刚才的讨论。刚开始主持人提问之前讨论分析我们国家住房需求注意的三个背景。
接下来我想给大家谈一谈目前，我对房价基本的看法。对于房价首先我们要认识到房地产的价格它跟其他商品的价格是不一样的。举一个简单的例子我们知道钻石的价格，一般评价好坏有4个标准，就是4C，一个时候重量，一个是颜色，一个是切工，还有一个精度。但是一个钻石拿到市场进行交易的时候它的价格是不是由4C决定的呢？我们知道钻石的价格是在不断的交易过程中最终才形成它的价格。房地产价格也是这样，房地产价格并不简单等于它的成本。房地产的价格也是在不断的交易过程中形成的。目前我们国家房地产发展应该来说还是处于刚起步的阶段。从我国深圳市第一次拍卖土地开始到现在20多年的时间。如果进一步算住房市场是98年实行货币化住房，个人住房制度才真正建立起来。因此房地产的价格真是在不的发展过程中不断交易过程中才逐步体现出来。交易的过程中它的价格由于供学需双方不断变化它必然有涨有落。
第二，必须认识到房地产的价格是区域性。不能把这个地区的价格与另外一个地区的价格做简单的类比，一个地区的房地产价格总是与当地的经济发展水平，人民可支配收入，居民资产总量等等因素联系在一起的。我个人认为不能简单的孤立的把房地产价格进行类比。关于房价第三个看法就是说 房价的变动是一个长期的过程。首先我认为应该看到房价的变动趋势是稳中有升。这个趋势可能是50您也可能是100您，也就是说长期来看房价是稳步上升的，短期内可能有大涨大落都是有可能的。也就是说我们在分析问题的时候不能房价变动的长期趋势与短期变化混淆起来。
主持人：您认为近期在北京、上海大城市房价有可能怎么样变动？
周江：关于这个问题我觉得应该这样理解。首先上海、北京这两个城市是不同的。其次最近几年这两个城市的房价变化也是不相同的。如果把两地住宅做一个图的话，可以看到北京房价基本是呈水平线，比较平稳的，我有一个数据凭记忆不太准。就是北京近几年的房价大概上涨3％－5％左右（累计上涨）。上海近两年的房价可能是9％－10％左右（每年上涨）。两地房价可能出现了不同的变化趋势。我个人认为上海房价涨的比较快，是因为上海房价有一个补涨的过程。为什么这儿是呢？还是刚才说的基本分析原理，分析房价要看两个城市各种GDP、人均可支配收入等等指标。从上海和北京的经济对比来说应该是在一个级别线上。但是在两三年之前上海的房价是远远低于北京的房价的。可以理解为在此之前上海的房价是有一定的低谷的，最近两三年就是在反复的交易过程中被发现了有一个补涨的过程然后接近了北京的水平。
我也注意到最近媒体提到上海房地产市场的时候举了一个例子，开发商卖房的时候是采取送空调、送家具、送装修，所有这些手段实际上是一种促销。由此可以看出上海房地产开发商对自身已经有了认识。
主持人：您认为上海的开发商房价最近会上涨吗？
周江：现在已经开始促销了。
主持人：北京怎么样呢？
周江：北京房地产市场进入的成熟阶段它的房价是比较平稳的。
周江：上海最近有走低？
周江：这个很难用语言描述。可以体会得到它的变化。
主持人：《纽约时报》目前撰文指出中国大城市里有20％的高楼无人居住。按您说老百姓购房需求确实是有，那么这么多房没人居住，房价是不是太高？
周江：作为一个研究人员我认为对其他媒体评价是不太合适的。
主持人：您怎么看中国大城市出现的房屋高的空置率？它对房价有什么影响？
周江：关于房屋空置率真正怎么计算的问题？学术界目前大家研究比较透了，国外跟我们的方法不太一样，这里不多说了。另外关于空置率，我们如果从辩证法角度来看认识事务有两面性，一方面首先我们要认识空置率带来的挤压资金造成财产资源的浪费的问题。另一方面应该看到一定比率的空置率是有助于稳定房价的。这两个方面的认识是缺一不可的。也就是说不能片面的只摘取其中一方面来理解。另外还有关于怎么解决低收入住房的问题想跟网友探讨一下。因为大家现在目前反应比较多的就是房价比较高，中低收入家庭买不起房。怎么看待这个问题我想跟大家聊一下我的看法。
首先我觉得在整个我们国家经济发展的过程中，每一个人的收入是在增长的，刚才已经举出了具体数据。同时住房问题也在不断改善的。这说明什么问题呢？说明住房解决是要有一个过程的，如果从98年停止实物分房到目前为止是6年时间，要想6年时间把所有问题解决我想是不太现实的。还有一个发展的过程，发展的过程中，经济增长、收入增长国家中，房地产本身规范发展的过程中来逐步解决住房问题。而且我们预计未来人均住房面积会得到进一步的提高，到2020年全面实现小康的时候我们预测人均住房面积达到35平方米左右，那时候居住的条件会有一个大的变化会向更好的方向发展，首先我觉得应该认识到长远发展的大趋势。
刚才说了认识房价和收入大的趋势要看到。第二点，我认为房价与居民的收入在相互配合、协调或者互相适应是有一个长期过程的。也就是说我刚才说的房价本身有一个形成机制，它的形成机制是在反复的交易中发现的，目前来说我们国家的房价应该说基本已经实现了市场化。但是它的发展在短期内要比我们的居民收入的增长可能要快。也就是说我们的收入跟房价还有一个相互适应、协调的过程。
第三，我们如果从发达国家解决住房问题的经验来看，发达国家比如日本、美国。作为居民来说要买房子也不是容易的事情。任何国家通过市场方式解决住房问题都一个资金长期累计的过程。前提是通过市场方式解决住房问题，那么必人需要资金累计的过程。比如日本人出生三件事第一买房子，第二给孩子良好的教育，第三养老。可以看出房子对于经济发达的日本来说也是一件大事。
第四，我认为我们的政府是有能力来解决住房问题的。包括中低收入家庭的问题。这里一方面是住房保障体系的完善和建立，目前我国已经初步建立了住房保障制度，包括年租房制度、经济适用房制度等等。可以说是发挥了极大的作用。同时还有继续完善的空间。从目前的情况来看国家已经采取通过立法措施规范这些制度。比如今年颁布《城市最低收入家庭年租房管理办法》再一个就是《经济适用房管理办法》就是从法律的角度规范了住房制度。未来住房保障体系会进一步扩松。比如18号文提出来经济适用房可租可售，可能租赁问题是一个未来发展一个需要注意的问题。另一方面未来还可以进行住房保障制度的创新。比如说建立可支付的租赁房等等，这些都是国家为加强中低收入住房问题而采取的种种措施。
第二个方面，我觉得未来金融工具还可以进一步创新，为解决中低收入家庭购房问题进行支持。目前我们国家主要金融工具工业住房抵押贷款。有了这样的形势但如果跟发达国家比，应该说金融支持的工具还是比较单一的。以美国而言它的金融工具可能就比较丰富，比如它有转按揭、反按揭、还有再按揭，等等。但是我们国家的金融工具目前来说还是比较单一就住房抵押贷款也就是按揭这一种。所以未来住房按揭也会有很大的创新余地有助于解决中低收入家庭的购房问题。最后补充一点，住房经济肯定是在交易、房地产交易的规范过程中逐步成熟的。
网友：您怎么看待本此加息对房地产市场和房价走势的影响？
周江：理论上说房地产市场跟利率是有比较密切的联系的。因为目前来说购房主要是通过按揭贷款的方式，大家利率变化必然会对房地产市场有所影响。目前加息的政策是刚刚颁布，我今天早上乘车的时候看报纸刚看到。上涨了0.27％。但是这个政策出台之后对房地产有什么变化？我觉得还需要进一步观察、取得数据之后才能进行分析。
主持人：刚才您提到空置率算法不一样，能否提供数字，第一按您的口径计算的中国住房空置率是多少？
周江：由于对概念的理解不一样，定义不一样，算法也比较多。不同的人采用不同的公式可能算出来不一样，目前大家看空置率还是必须以国家统计局以及建设部公布的空置率数字为准。
主持人：数据能大体说一下吗？
周江：可能要回去查一下。
主持人：这期蒙特斯坦利的经济学认为中国房地产经济处于泡沫的前列你认为怎么看？
周江：我第一个问题已经做了回答。我第一个问题就是我个人怎么看当前房地产市场的。简单第一国家采取宏观调控措施已经发生了明显的成效。第二条，房地产市场是在不断的发展过程中逐步成熟的。第三，我们时刻必须注意房地产本身是一个高峰产业，这是任何时候都必须注意的。
主持人：最近有研究人员指出我们国家房地产统计数据可能是有比较大的水分，因为是开发商自己填报的数字，您对这个问题怎么看？我们国家这些统计数据对您所执笔的报告产生什么样的影响？
周江：我觉得一份严肃的科学报告还是应该以国家统计局颁布的数字为准。
主持人：您的数字来源就是国家统计局的数字来源？
周江：对。
主持人：现在因为恰恰是有学者质疑国家统计局的数字，因为房地产商可能做了手脚，而质疑它的真实性，如果专家质疑被证实的话那么是否可以认为国家建设部统计局的数字是有问题，动摇了建设部报告的可信性、权威性？
周江：主持人人提到统计数字的问题我觉得主持人可以跟提出统计数据的人做进一步的交流因为他可能在这方面比我研究的更深。
主持人：发改委近期公布一组数字指出今年头三个季度我们国家房地产市场价格仍然上涨，其中沈阳、南京、重庆居前三位您怎么看待这个问题？
周江：我个人认为很简单的一句话“就是宏观调控措施从产生到产生作用有一个时置。从目前的情况来看调控措施是发挥作用了的，包括房地产的投资增长速度已经有了下降由原先40％以上，目前降到了20％几，应该说国家的宏观调控是发挥了作用。
主持人：现在有人认为北京房价上涨主要由于外资的推动，包括套利的原因，外资的投入，您对这个观点如何评价？
周江：这个观点我还在进一步研究之中。
主持人：国土资源部和建设部对房地产价格高涨的成本分析中，观点是和建设部是不一样的，它们认为地价上涨并不是起主要的推动作用。能不能请您在这方面给我们大家做一个介绍。
周江：首先第一点，关于房价上涨的原因肯定是多方面的不是单一因素决定的，是多方面因素的综合。不同的地方房价上涨的原因不一样。这个刚才我已经解释过了。第二，刚才说我个人认为，目前房价主要还是因为房地产市场存在结构性的矛盾。也就是说高端商品房供应过多中低价位的商品房供应不足造成房价上涨。目前采取的增加中低价位商品房供应是有力的。
主持人：实际上建设部认为高档房地产价格会走低？
周江：我没这么说。（笑）
主持人：目前银行在房地产交易中存在着双重风险，因为老百姓大部分是在银行贷的，开发商也是这样的，那么这个风险您怎么看？
周江：我的报告中已经阐述了。这个可能没有引起大家的注意，其实报告里第三部分就是专门论证了房地产行业是一个高风险行业，如果处理不好可能带来金融风险，并且我们也提出了相应的对策。房地产企业融资渠道多样化以及房地产证券化。简单的说融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措。
主持人：您看还有什么补充的？
周江：各位网友，刚才就房地产的形势跟大家进行了一些探讨。最后我把我的一些基本思路做一个总结。第一，房地产的宏观调控措施已经取得了明显的成效。第二，必须时刻关注房地产是一个有风险的产业。第三，房价总是在不断的变化过程中。它总是有涨有跌的这与本身的房价形成机制有关。第四，对于未来中低收入家庭的住房问题我觉得有两方面还有继续深入的空间。一个就是完善住房保障制度，实行住房保障制度创新，第二进行金融工具的创新。谢谢大家！谢谢各位网友。
主持人：访谈到此结束，谢谢大家参与！
