发送GP到6666 随时随地查行情
《物权法》草案提交讨论的消息一出来，胡晓九就兴奋得不得了，他对记者说：“这对我们要回自己的经租房产权太有利了！”
和胡晓九一样，浙江、河北、江西、江苏、上海等各地的经租房主纷纷给记者打来电话，表示要以《物权法》为依据，把经租房维权进行到底。
不应再是行政政策而是法律问题
胡晓九是武汉市经租房主代表，他已成为武汉市政府信访办和武汉市房管局的熟客，而武汉市经租房维权活动开始于20多年前。谈及此事，他感慨万分：“近8年中，数十位上访户中已有近20位老人去世，沉冤莫白，死不瞑目，而年富力强的中年上访户则被拖成白发苍苍的老人。”
胡晓九说，实际上经租房当时是强制性的，而且许多房子是被房管部门借经租之名抢占的。1958年武汉“私改方案”政策，表面上规定“房主自愿申请国家经租并经政府批准，……但不应强迫”。但房管部门实际上利用街道整风的政治高压，仅1个月的时间，就将几百万平方米的私房强行纳入国家经租，并未按政策规定办理相关手续，也未报经政府批准。即使是符合改造的私房，也是采用高压强制手段进行改造，不给房主留足自住房（政策规定，每人留房不超过建筑面积20平方米），此后，房管部门用各种方式不断强行接管和挤占了大量私房。“文化大革命”前，该地在全国率先实行了无偿接管私房。“文革”中，武汉的私房基本都被接管，其中，挤占房主自住房就有30多万平方米，甚至将1071户房主全家强行遣送上山下乡，以每平方米4元的低价收购并挤占其全部私房。
胡晓九说，“长期以来，经租房问题没有得到解决，这与其一直是在行政政策的范围里探讨不无关系。实际上，这是一个误区，我们必须要让它回到法律的轨道上来。《物权法》草案里提到了公民的私产权，普通老百姓的最大的私产就是房产了，因此，历史上的房产也应该受到保护。而房管部门每次提到的政策实际上只是行政行为，这种行政行为没有法律根据的，因为经租房的产权没有办理过变更手续，也就是说，房主们仍对这些房子拥有合法产权。”
最大阻力来自相关利益集团
前不久，中国经济时报曾刊发过《经租房政策走入困境》一文，其中提到浙江丽水市有关情况。此番，当记者试图第二次到丽水采访时，曾经接受过采访的该市房地产管理处处长叶水火断然拒绝和记者见面，他说：“我不想再见到你了，你把我们丽水搞得乱七八糟，本来就够不稳定的了。”
丽水市的经租房代表彭虎城告诉记者，经租房上访工作至今没有什么进展，其中最主要的原因就是虽然市委市政府的领导希望妥善解决这个问题，但目前大部分房产都在房管局所属的房地产公司手里，有的房子已经被房管局无偿划拨给了一些单位和企业，使问题变得越来越复杂了。而且房管部门重重阻挠经租房主的上访，甚至给档案馆打招呼，不让他们查找房产的原始资料，因为“文革”期间许多人的房产证都被房管部门查抄了，而原始的房契和房产证都是最有力的证据。
在对其他城市的调查中，许多经租房主纷纷向记者反映，他们在查找自己历史房产权资料及证明的过程中遇到了很大的阻力。尽管这样，绝大多数经租房主还是向记者出示了通过种种途径搞来的当年房契或房产证的复印件。
胡晓九也告诉记者，房管部门内部也有两派意见，一派支持发还经租房，另一派反对。支持派的官员向他透露，现在这些经租房都在各大房地产公司手里，这些公司与房管部门有着千丝万缕的关系。“房管部门以‘相比房主而言，住户人数更多，需要维护他们利益’为由，抵制发还私房。事实上，这些被称为‘人民群众’的住户就是非法挤占户，他们与房管部门有千丝万缕的联系，其中大量是其本部门的干部和职工，过去他们利用政治运动强行挤占了大量私房。在近半个世纪的漫长岁月里，这些非法挤占户和房地产集团的干部职工，基本上是依赖剥削私房权益而生存及享受福利，而且目前没有发还的私房大多处在中心城区的黄金地段，高价的营业铺面和住房正是这些寄生虫吃剥削饭的黄金饭碗。一方面是有权有势的既得利益者不愿放弃其非法侵占的私房；另一方面是弱势群体私房业主依法要求发还私房。”
记者还了解到，许多地方的房管部门对“落私案件”的行政处理，从来不用具备法律效用的正式行政决定书，他们知道，如果按照行政规章和行政程序处理落私案件，即对房屋权属进行正式的行政确认，房主不服就可以向人民法院提出行政诉讼，其违法行政肯定要承担败诉的行政责任。
有例子证明经租房问题能圆满解决
经租房问题并不是无可解决的。记者了解到，浙江、安徽、湖南等地一些城镇的政府有关部门，就成功地解决了经租房问题。
在浙江省台州市椒江区，记者拿到了一份《椒江区落实城镇私房政策工作专题介绍》。据介绍，1983年8月，原椒江市委成立椒江市落实城镇私房政策办公室开展此项工作。这份材料中说，“30多年来，这些住户大部分人口已经增加，居住拥挤，对照本市居民住房水平显得更为紧张。如按照1958年对海门镇（椒江市是原海门镇发展而来）所定的改造起点来落实私房政策，仅有20多户可以退房，解决不好私房改造户住房紧张问题，落实私房政策也就难以进行”，“市委反复讨论认为，落实城镇私房社会主义改造政策起点以国务院国房字（1964）21号文件为宜，一次性解决不留尾巴。”有关的办公室专门印发了“准退房张榜公布征求意见分户表和通告”接受经租房主的监督和意见，对有异议的房户，办公室进行复查和纠正。到1992年，对私房出租社会主义改造遗留问题已基本处理结束，退房530户，占改造户总数的80％，折价补偿119389元。
该材料最后这样写道：“经过实践表明，省委办公厅帮助椒江制订的落实私房政策是完全正确的，它既贯彻了国家和政府的政策，又结合了本市的实际，结果受益面大，退房量少，既解决了大部分私房政策户的住房问题，又巩固了社会主义改造成果。促进了社会安定，取得了一定的社会效果。”
《物权法》有利于经租房问题的解决
北京富通律师事务所律师崔庆丰分析，《物权法》对历史房产权问题的规定肯定具体不到经租房这样的问题，但和世界其他许多国家的物权法一样，一定会对物权的取得与丧失及其方式和原因等相关问题作出规定。我国的《物权法》如果出台，无疑将为经租房、“文革房”等历史产权问题的解决提供很好的法律方向，在将来涉及此类案件的司法过程中，都会援引该法的某些条款。但也肯定会有争议，因为国家征用到底如何定义，“文革”期间国家强行收房是否合法等等问题都存在争议。而且从不诉既往的诉效原则来看，经租房问题适不适用《物权法》值得探讨。因此，《物权法》即便出台，也很难对经租房问题解决产生直接的效果。
不过，他又说，《物权法》至少将会让政府有关部门认清一个道理：不发还经租房是不符合法的原理和情理的，既然当初征用的背景是当时城市大部分居民住房紧张，而现在城市居民住房条件发生了变化，就应该将房子发还给房主。
目前的资料显示，作出宣布“纳入社会主义改造”的“经租房”为国有的决定的，都是某些部门的行政文件和精神，这些行政文件和精神是否有法律效力？崔庆丰说，长期以来，我们国家都是政府行政行为代替法律，这也使得一些政府行政部门侵害公民权益的行为成为常态，有专家曾说过，当政府侵害公民的利益，他们最无助，所以《物权法》目的之一也就是防止政府侵占公民的私产权。
既往的“经租房政策文件都是非法的”？
高智晟律师事务所高智晟律师则明确指出，“当时符合经租房政策的经租房户也就是现在的经租房权益人，这意味着当时政府与经租房权益人虽然形成了一种契约关系，但却是不平等的契约关系。即使是不平等的契约关系，也证明了当时政府只是要求经租房权益人把超过规定以上的房子租出去，并没有改变房屋所有权，因此经租房的产权不变。”
“1964年以后，不同部门关于经租房所有权归国家所有的文件都是非法的。”他撰文说。
高智晟认为，经租房政策及其执行，一开始即不具有法律的正当性，由于政府这种行为完全没有法律依据，政府与经租房权属者之间仅勉强属于一种无效民事契约关系。即使是一种有效的契约关系，任何单方改变这种关系的行为都是无效及非法的。
从法律层面，1964年以前，所有涉及经租房的文件均不涉及经租房权属问题，而且，从所有这些文件中，均可以得出政府与经租房权属者之间关系的民事契约关系的性质。但这以后的情况发生了质的变化，从规则、情理、文明角度而言，可以说是发生了十分糟糕的变化。
最初涉及对经租房权属调整的文件是1964年1月13日的“国房字21号”国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，该报告中有一个今天看来是完全错误的思想是：将房屋所有权人抵制这种于法无据于理不通的改造是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争”。这对私有房主而言是极其恐怖的，由此决定了私有房产主要求保护法律权利的痛苦及危险。无论如何，私有财产将被改造，屈从者可以落个全身而退，如果提出一点不同的主张，私有房产被改造仍是确定的。在这种情势下，政府因此获得的被改造者的财产何来正当性可言？
另一个直接言及经租房权属人对经租房不再享有所有权的文件，是最高人民法院1964年9月18日的（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权》的批复。应当说，该批复并没有新的东西。最高法院并非立法机构，其不能以任何形式颁行予夺公民基本民事权益及财产权益的文件，再者，最高法院的这个批复实际上越权解释了国务院批复的文件精神，实体法律、法规、规章及规范的解释权归其制定者是个常识问题。
高智晟认为，经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。理论上讲，中国有现行的宪法，有现行的调整含财产权在内的民事权益的民事实体法律，有保障含财产权在内的民事实体权益得以实现的民事程序法律及操持这些法律的审判机构，要说解决经租房问题困难很大是荒谬的。中国南方的许多大城市已开始的大规模的经租房归还工作平稳进行，本质上反映了只要政府决心大，没有什么不可逾越的障碍。目前解决经租房问题的主要桎梏并不在于政府有无这个能力，而在于政府想不想解决。
