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不久前，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。从建筑施工企业到房地产开发企业，再到政府土地储备机构以及个人购房者，该文件对房地产贷款的各个环节和主体都作出了严格的规定。当时就有专家分析，受房贷新政策的影响，一些房地产企业将被迫调整经营策略和投资计划，因此，部分开发商可能会急于降价变现。另外，由于受房地产供求关系的影响，部分地区房地产价格也将可能出现一定程度的下滑。
可是从目前的情况来看，房价并没有如大多数人预料的那样下降。据建设部今年1至8月份的统计显示，全国房地产平均价格继续有所攀升。商品房平均价格2749元/平方米，同比增长13.5%，比一季度上涨了6.9%；商品住宅平均价格2525元/平方米，同比增长11.2%，比一季度上涨了4.7%。联合国与世界银行对不同收入水平和不同地理区域的52个有代表性的国家的主要城市(一般为首都)所进行的住房调研结果表明，全球52个国家的住房价格与收入比平均为5，而北京为14.8，位居全球之首。从房价收入比这一量化的数据来看，我国一些城市也已远远超过国际通行标准。
以中国目前的房价水平，占社会大多数的工薪阶层能够明显感到，康居仍然是一个遥远的梦想。究竟是什么原因造成中国房价一路走高？
土地供应出现瓶颈
目前我国城市居民平均收入正在缓慢上升，而城市人口也在急剧增长，我们正处于中国历史上城市化进度最快的一个时期。因此，需要购房的居民以及他们的购房能力都在增长，可以预见，无论是当前还是今后一个相当长的时期内，需求的快速增长是必然趋势。一般来说需求和供给之间的平衡，会由市场来自动调节。可问题是，在目前需求快速增长的局面下，究竟是什么约束了房地产供应的跟进而导致供不应求、价格上升呢？这其中的核心关键是土地。
土地分为生地和熟地，我们这里论及的土地，更准确地说应该是“经过初级开发的土地”。在每个大城市的周边，都有着大片未经开发的土地，但是这些土地并不能立即进入房屋生产环节，因为如果把房子盖在一个既不通车又无水电的地方，对于消费者来说毫无价值可言。因此，当我们说土地供不应求的时候，其实说的就是这种“经过初级开发的土地”供应得很不充分。
开发土地，也就是通常所谓的城市运营，其主要内容就是公用事业的建设，交通、学校、医院、水电、燃气、通信等等。只有当这些设施建立起来，其周边的土地才可能成为房屋建造的原材料。如果城市周边大量未经开发的土地能够迅速有效地变为经过初级开发、可以进入房屋生产环节的土地，国内的房价就没有理由继续高涨下去。
但目前我国城市扩张的最大问题，正是公用事业的投资不足。而导致投资不足的最大原因，则是非产业化和市场准入壁垒。非产业化，就是本来可以成为盈利行业的领域，因为此前的习惯和人们对于政府低价供给的依赖，而无法以盈利方式供应，于是动力缺失，效能低下；而市场准入壁垒，则是指已经成为盈利行业的领域，因为政策的原因导致了垄断经营，其他资本无法获准进入，于是也因为没有竞争而导致没有效率。公用事业投资不足限制了城市的快速扩张以及土地供应的迅速增长，抑制了房地产行业上游的可利用资源。
获取土地成本加大
2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的。今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即71号令。要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。从11号令到71号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”。
在实行土地“招、拍、挂”的过程中，以价格作为惟一取向，抛弃其他条件和因素，或者是把其他的因素作为非主流条件来考虑的政策，使价高者得土地，必将加快土地价格上涨速度，进而为高房价加码。北京大兴黄村的一块土地已经拍出了9亿元的天价，使得开发商有借口将这个项目的房价抬高，并引起了周边项目的上涨。
今年上半年，全国共出让土地6.75万公顷，其中，招拍挂出让的土地面积为1.94万公顷，出让价款为1259.69亿元，与去年同期相比分别增长22.23%和64.73%，分别占出让总面积和总价款的28.78%和61.6%。
从上面这些统计数据，我们主要可以看出两点：一是我国土地出让金单位面积收入近年来飞速增长(如今年上半年，招拍挂出让的土地面积与去年同期相比仅增长22.23%，但出让价款却增长了64.73%)；二是招拍挂出让土地的方式对促使土地出让金收入的飞涨功不可没(如今年上半年，招拍挂出让的土地面积仅占出让总面积的28.78%，但出让价款却占出让总价款的61.6%)。
虽然招拍挂出让土地的方式主要是针对经营性土地而言。但据国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，经营性用地是指商业、旅游、娱乐和商品住宅等。而这其中，用地数量占大头的主要是商品住宅。这就必然造成了商品住宅地价的上升。而地价是构成房价的主要因素之一，地价涨自然会导致房价飙升。
土地炒卖屡禁不止
由于政府部门没有垄断经营土地的一级市场，大量未开发的生地通过各种形式和渠道低价或以无偿划拨方式进入市场，导致开发商大量圈占土地。由于对土地的二级市场也缺乏管理，大量生地又通过所谓“项目转让”直接流入土地的二级市场，使得“地皮”被来回炒卖。圈地之风直接引起房价虚高。开发商储备了大量的土地，房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价。资料表明，北京的土地70%都是在炒作过程中完成的。许多开发商都拿不到第一手土地，往往是买几手的土地，买完以后相互间再转手，有的甚至是子公司和母公司之间的交易，如此转来转去，地价就上去了，水涨船高，房价也就上去了。
国土资源部出台11号令和71号令虽然在一定程度上抑制了土地的疯狂炒作，但在“8·31”大限前很多房地产开发商已经囤积了大量土地，并可能继续以转让的形式在二级市场流通，造成土地价格居高不下。而且新政策存在灰色地带，在规定条文中说明某些项目经市政府批准后仍可以用协议方式转让，其中包括危旧房改造项目及“其他重大建设项目中的经营性质项目用地”，现时全国通过危房改造而产生的商品房供应量是相当庞大的。以北京为例，1992年北京市计委、市危改办权力下放，各区危改办开始有权对本区危改小区可行性研究进行审批。危改立项的过程变为由开发单位选一块地，然后由房管部门鉴定危房率，即确定为危改区，并随之立项。一时间开发公司纷纷圈地，忙于“炒项目”赚钱，据了解，从1992年到1997年，北京市危改立项就已达114片，占地近11.8平方公里，占旧城面积的1/5。对于这样大规模的旧城改造，从改造模式、资金筹措、拆迁安置等方面来看，准备均不充分，但开发公司并不会因此而停止对土地开发权的占有，而北京的房价也就一路攀升，居高不下。此外，其“重大建设项目”定义亦十分广泛，文中并未有补充解释。更重要的是，约有一半土地归国家直接管辖，条文中亦未有就该等土地如何处理作出指引。简单而言，此规定未能做到“一刀切”，一些社会关系盘根错节的当地开发商仍然有机会通过旧方法获得土地。这也造成了土地炒卖的屡禁不止。
建材价格持续走高
今年以来全国建材市场需求更趋旺盛。3月份钢材价格同比上涨33.2%，水泥价格同比上涨7.3%，砖价格上涨6.3%。建材价格走高直接影响到房地产开发项目的成本，从而推动商品房价格走高，这部分成本最终转移到房屋销售价格当中并由购房者承担。10年来，北京市建筑安装造价中建筑材料价格上涨了4－5倍，人工费用上涨了近8倍，使住宅本身以及市政公用设施、小区配套设施、拆迁安置用房的造价大幅度上升。
同时设计标准也在不断提高。北京市普通住宅建筑安装造价1976年以前每平方米只有60元，1976年唐山地震后，在住宅设计中增加了楼房的圈梁和构造柱等抗震措施，使住宅建筑安装造价一下子增加了25％。此后，住宅设计标准随着人民生活水平的提高而不断增高，如每户的供电容量由2A增加到10A，对厨房和卫生间以及起居室、壁橱、阳台的面积和装修标准都有新的要求。1989年以后，又增加了电信管道和公用有线电视系统；按建设部和北京市对住宅节能的要求，住宅墙体由37墙改为24墙加保温层和其它节能做法，使得住宅建筑安装造价增加5％，即每平方米增加了50－100元。这些标准的提高使得住宅建筑安装造价不断上升。
在目前的房价构成中，地价、建材、利润比例约为3：3：3，要是建材与土地成本涨幅达到50%，意味着整体成本上升15%。15%的新增成本如果全部从发展商利润中扣除，发展商肯定不干。任何一个发展商都不会以降低自己的利润率来应对开发成本的增加，无论房地产市场冷还是热，发展商对开发利润的预期都不会降低，将土地成本增加部分转嫁至房价上是发展商转嫁开发风险的必然选择。
炒房游资推波助澜
近几年来房地产市场相对稳定，投资风险很小，然而投资回报巨大，从全国二手房交易的迅速扩大可见一斑。以北京为例，去年二手房成交量为2万套，今年上半年成交量就达3万套，比去年同期增长200%，从事二手房交易的房地产经纪公司也达到3000家。一套80平米的普通两居室一年后的投资回报可达10%，房产投资相对稳定，高利润已成为很多市民的首选。还有很多专业投资者借城建新规划实施之机，携大量资金在全国范围内跨城市进行房地产市场炒作，给商品房价格走高烧了一把火。资料显示，温州每年有约4000名购房人将目光投向上海楼盘，按每人平均购买一套50万元的房子计算，温州市每年就有约20亿元的购房款进入上海楼盘。另据报道，今年港人在内地的置业总数有可能达到2万个，总投资额将达106亿元人民币。随着地产投资成了一种普遍的理财手段，势必导致房价的持续升高。
任何事物都有其双重性，中国房地产价格的持续攀升无疑是把双刃剑，在给中国房地产行业升温的过程中，泡沫是不可避免的。可喜的是，政府已经采取相应的宏观调控措施，从上游对房地产行业进行合理的规范。虽然各种调控杠杆的显效会有个过程，但中国房价的理性回归已为期不远。
