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市场的升温
继北京顺驰宣布其旗下的经纪公司连锁店年内计划超过200家后，我爱我家房地产经纪公司也正式宣布要向百家连锁店目标挺进，年底店面将达到100家；与此同时，链家宝业房地产经纪公司也表示，该公司年底连锁店数量将达到50家；而21世纪不动产也力争年底将国内加盟店总数突破至500家……种种迹象表明，目前房地产中介市场正在成为新的投资热点，投资者正在加快“跑马圈地”的速度。
多年以来，以房屋租赁和二手房买卖为主要业务的房地产二级市场一直处于不温不火的状态。以北京为例，每年2万套的成交量与商品房每年50万套的成交量相比，根本不值一提。1000多家房地产经纪公司也多为注册资金50万元以内的小本生意。为数不多的大中介公司，其连锁店数量也不超过30家,基本处于分散经营、低水平竞争的状态。
但是，从今年年初，沉寂多年的二手房市场发生了巨大变化。北京市房地产交易中心的数据显示，一季度北京二手房存量成交达7415套，较之去年的2734套，同比增长170%；再上市房屋(已购公房及经济适用房)的交易量去年是2133套，今年是3133套，同比增长46.9%。进入二季度，北京二手房市场增速不减，交易量更加耐人寻味，再上市房屋的增长与存量房的增长趋势发生历史性的逆转。仅四五月，存量房交易量为4712套，比去年同比增长112%，再上市房屋成交5822套，同比增长171%。年初至今，北京市中介公司的数量亦从去年年底的1500家猛增到3000家。 究竟是什么原因让房地产二级市场获得投资者的青睐呢？
利润的诱惑
北京是拥有1000多万人口的现代化国际大都市，城市化进程相当迅猛，奥运建设更为旧城改造提供了新的契机。仅办理暂住证的外来人口就达600万以上，而北京的租赁市场长期以来投资收益都比较高。由于租赁市场行情没有随着租赁房源供应量的上升而大幅下跌，使得租赁客户转而进入二手房市场。
与租赁市场不同，二手房交易需要专业化服务，很难“中介免谈”。按照政府相关规定，北京二手房市场中介费是按照成交金额2.5%的比例收取的，而从一季度的成交记录看，成交均价为35万/套左右，即每成交一单，中介公司即可平均收取8750元的佣金，虽然和美国二手房市场6—10%的佣金相比不值一提，但与前几年中介市场仅靠一个月房租为佣金的时候相比，利润可谓相当丰厚。投资回报率的大幅升高，使这一领域赢得了更多眼球和资金。
机遇的吸引
任何一个行业在其发展过程中都要经历起步、扩张、稳定、消退阶段。有远见的投资者往往会在起步阶段就进入这个行业，以最低的成本获取最大限度的市场份额。当然，这样做的风险也是显而易见的。而更多的投资者喜欢在风险和利润之间找一个平衡点，在行业进入快速发展期时挤上这条还算坚固的渔船，在日渐远去的风暴中打捞自己满意的收获。相信更多的投资者看到了上海的房地产中介市场，并感到那肯定是以后的北京——上海2003年二手房成交量已达2306万平方米，与一手房成交量之比为1.03：1，上海二手房市场已经进入快速拉升阶段。而上海的中介公司数量已经达到12000家左右，运作也比较规范。从行业发展的角度看，北京市场已度过艰难的起步阶段，正迎来前所未有的发展机遇。
政策的宿命
今年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(以下简称“71号令”)，要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。这“8.31大限”给房地产一级市场带来的影响是无需置疑的，但由于在中国房地产一级和二级市场是如此的紧密相连，以致于一丝一毫的风吹草动都会带来整个行业的震动。
第一，“71号令”会增加二手房的需求群体。由于开发商土地成本的增加导致商品房价格的上扬，从而使一部分置业者因为二手房价格的优势往二手房市场转移。二手房的均价从1月份的3420元/平方米降到4月份的2800元/平方米，商品房虽然从1季度的6253元/平方米降到5月份的6052元/平方米，但是比较而言，二手房的价格优势已经显露无疑；第二，由于“71号令”的效应，四环周边区域高档住宅的大量出现，使一部分高端客户群完成置业升级，从而会使二手房(包括公房、二手商品房、二手经济适用房)的供给增加。这样，将会使二手房的需求和供给都会有所上升，从而使二手房的交易更加活跃。第三，“71号令”迫使房地产开发市场重新洗牌，开发商拿地变得不再轻松，一些实力不强的开发商被迫退出房地产开发领域，转而进入房地产二级市场，加剧了房地产经纪行业的投资竞争和跑马圈地。
管理的真空
多年以来，房地产二级市场的管理职能一直是由各省市国土资源局来承担。今年初，国家针对全国耕地面积锐减，粮食安全面临威胁，以及大量圈地盲目投资重复建设的问题实行宏观调控。温家宝总理指出，国家土地供应政策要像金融货币政策一样，成为国家最重要的宏观调控手段。为了在组织上保证宏观调控的顺利实施，国家对国土资源部门的职能进行了重新划分。以北京为例，将原隶属于北京市国土资源局的市场一处、市场二处、权属交易处等8个职能处室全部划归北京市建委。而这8个处室担负的职能恰恰包括管理协调北京市房地产二级市场。在管理职能重新划分的过程中，必然会出现短暂的真空期。目前，北京市房地产经纪人执业资格考试和培训全面暂停，具体恢复时间未知；北京市房地产经纪机构资质由以往复杂严格的审批制变成简单宽松的备案制；北京市房地产放心中介评选活动暂停，多家放心中介会员单位已申请退出。种种迹象表明，国土资源局对已划出的机构不再行使领导职能，而市建委与新接收的8个处室之间还处在磨合期。业内人士估计房地产二级市场从大乱到大治大约需要1年时间，不管是政府有意而为之还是无意也罢，可以肯定的是这种对房地产二级市场管理的休眠状态无疑给了投资者一个更宽广而自由的舞台。乱世出英雄，市场的无序象黑夜一样似乎带来更多的机会，越来越多的投资者希望在恢复市场秩序的前夜，占领更多的市场份额，以英雄的姿态迎接即将到来的黎明。
规划的推力
现代化的内涵之一是城市化，而城市化的大量工作集中在旧城改造和新卫星城的规划建设上。以北京为例，20世纪80年代末就开始了城市改造，随着申奥成功以及对城市未来可持续发展的认识逐步深入人心，从2000年开始，北京加大了旧城改造的力度和进度。成片的四合院、狭小而悠长的胡同都已经成为一种记忆，取而代之的是林立的高楼、宽敞的街道，原来居住在市中心的大量市民不得不面临着固定居住地点的再次选择。有限的拆迁安置费、对曾经居住环境的留恋、实用主义的生活理念，这些都使存量房和再上市房产成为他们可能的选择之一。
随着“两轴——两带——多中心城市”规划的提出及实现，与此相对应的市政道路交通建设速度的加快(如正在修建的六环及地铁5号、4号线等)，北京周边地区的卫星城正逐步由简单的住宅型卫星城向集产业、商业、休闲、住宅于一体的复合型卫星城转变，如：被誉为CBD后花园的通州区，新兴的经济技术开发区亦庄，还有正崛起于顺义的3座新城（空港物流城、汽车生产基地、奥运新城），3年后它将成为北京最大的卫星城。北京这些周边区域的产业特色越来越明显，卫星城建设规模在不断扩大。交通的便利、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，也使该地区的二手房成为从老城区迁出的北京市民和北京新移民的购房新选择。除北京外其他大中型城市也大致如此。
榜样的力量
榜样的力量是无穷的，在房地产二级市场，外国资本是最先大规模进入的，并在行业快速发展阶段进一步注资。当然，一切努力都得到了回报，也让更多的投资者对该领域充满了信心。
来自美国的21世纪不动产在中国的几个大动作用了3年时间完成了其在中国的战略布局，沿海及房地产市场发达地区均被其覆盖。21世纪不动产是两个美国房地产传奇人物——经纪商巴特莱尔和费舍尔于1971年在美国加州创立的，迄今已有30年的历史。由于这两位当地市场上杰出的房地产经纪人敏锐地觉察到特许经营的巨大威力，果断地采用特许经营的方式复制自己的成功经验，创立了金色的21世纪品牌,从此创造了房地产中介行业的一个传奇。它与其他内地公司最大的不同是通过特许加盟扩张——据悉，仅在上海市场，21世纪不动产就招收了120家中介公司加盟，其中70%以上是投资者，通过21世纪不动产的管理培训和统一运营模式，这些加盟店已经取得了良好的经营业绩，据统计，全国业绩领先的加盟店中相当一部分来自上海。据悉，21世纪不动产目前在全国的销售额已经超过百亿元人民币。
在北京，公司的经营业务已经从初期的为外籍人士服务转而为国内客户的中高端市场服务，着重招收二手房业务的加盟店。现有的中介公司可以加盟，具有良好资金实力和专业经验的投资者亦可成立中介公司加盟，而21世纪不动产为加盟者提供的是国际化的品牌、完善的运营管理系统、高科技的SIS管理软件和专业化的培训、服务的支持。在可预见的未来，21世纪不动产为自己定下了宏伟的目标：那就是在中国建立60个区域分部，吸收4000家加盟店，培养30000名经纪人。可以想象，随着外资房产经纪公司的加入，国内房地产二级市场的竞争必将走向有序和规范；新的市场准则将重新调整，市场准入门槛也将继续抬高。
巨大的利润、难得的机遇、政策的偏爱，如果这些还不够让投资者掏腰包的话，似乎有些说不过去。于是，我们看到了文章开头那一幕火暴的景象。北京的房地产二级市场已经进入了群雄并起、合纵连横的战国时代，人才、资源、营销的较量已统统退到了后台，各家比拼的手段只有一样——资金。资金的多寡、资金链的稳固成为关键。
勿庸置疑，本次投资热潮必然带来房地产二级市场的重新洗牌，房地产中介行业将向着规模化、集约化、产业化方向发展，在今后一段时间，该行业的竞争将上升到一个新的层次，资金和服务会成为新的焦点。但是，业内人士普遍认为：房地产中介是专业性很强的行业，资金循环周期较长，并且受政策影响大，任何风吹草动都难免波及。试想100家、200家甚至更多连锁店面的漫长战线，将占用并吞噬大量的资金，而预期大规模利润的回报也将是一个漫长的期待。可以这样说，房地产二级市场的投资热潮，不仅是对资本的考验，同样也考验着每一个身临其境投资者的忍耐力和信心。鹿死谁手？让我们拭目以待。
无论是中国的企业规模化、国际化，还是海外企业立足拓展中国市场，一个真正的系统的“从历史学管理”、“从历史学地区文化”的课程都是市场的迫切呼唤，北大推出“从历史看管理”课程可谓应时之选。
