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房地产市场到底怎么了,是健康发展还是泡沫严重?房价是要进一步上涨还是要适度调整?房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点。对此,社会上有截然不同的两种声音:一种声音认为我国房地产市场固然存在一些问题,但楼市不存在泡沫,价格还应进一步上涨；另一种声音则认为楼市泡沫已相当严重,已经到了必须高度重视的时候
房价和收入
房价-收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按照世界银行的标准,发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间,发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍,而上海、北京、广州等地则更是高于国际水平。
对于这个事实,无泡沫论者认为这并不能说明我国楼市有泡沫。他们指出,房价-收入比只是一种经验归纳,各国的具体情况各不相同,很难有一个统一适用的标准。根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。而且,对于我国居民的收入,有两个事实需要考虑:一是纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,还有很大一块隐性收入没有统计进来；二是我国正处于经济高速发展时期,居民收入增长很快,例如根据国家统计局的数据,北京人均收入增长连续8年超过10%,而房价年涨幅则低于10%。
泡沫论者则坚持把房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据。他们反驳的理由是,房价最终要靠居民的支付能力来支撑,中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入,很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了,而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化,目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然,伴随着我国经济的快速增长,居民收入也在增长,但不能用未来可能的高收入来解释现在的实际的高房价。经过几十年的发展,我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多,那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入,就是一种泡沫现象。
房价和房租
房价-房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中,出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大,有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。泡沫论者把这种房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。但无泡沫论者却不这样看,他们认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成,在房屋价值增长很快的情况下,租金收入在收益中所占的比重很小,所以房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫,目前楼市还具有投资的价值,因为房价会进一步上涨。
泡沫论者对此进行了反驳,认为房屋的价值只不过是未来现金流(房租)的一个贴现,在利率不变的前提下,房屋之所以会增值是因为租金上涨或预期未来租金会上涨。脱离租金单炒房价就是房地产市场形成泡沫的一个典型机制,房地产市场投资变成一种"零和博弈",必须依靠新资金的不断注入才能维持房价上涨,一旦资金流中断,泡沫就要破裂,而接到最后一棒的投机者就要承受所有的损失。
房价和需求
我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。2004年二季度,上海房价涨幅居全国首位,但同时销售面积也增加了20%左右,说明房地产价格上涨有坚实的需求支撑,因此,从另一个国际上通用的衡量楼市泡沫的指标-住房空置率来看,我国房地产市场也不存在泡沫。我国2004年8月底,商品房空置面积0.97亿平方米,同比减少0.8%,比去年底减少3%；上海商品房空置率下降为2.7%,比国际警戒线的下限还低0.3个百分点。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。
泡沫论者对房地产市场的需求和空置率都提出了质疑。他们认为目前房地产需求旺盛和低利率有很大的关系。目前CPI指数在5%以上,使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值,这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。其次,我国的房地产市场刚刚起步,购房的人都是高收入者,这明显夸大了我国居民的购买能力。但目前这些消费者的需求已经得到了满足,还用他们的支付能力来代替普通居民的支付能力,实际上是夸大了有效需求。还有一个是投资性需求所占的比重过高,已接近20%的国际警戒线。例如上海,《解放日报》抽样调查了上海25个小区共23694户居民,结果显示26.55%的购房者是出于投资动机,甚至有市场调查公司估计,上海四成左右的个人房产交易是为了投资。投资性住房最终要回流到消费市场,依靠真正的消费需求来吸收。关于空置率,泡沫论者还认为官方统计口径中的空置房只包括未出售房屋,这不能反映市场真正的消费需求状况。他们认为应该用入住率来代替空置率。就高档住宅而言,据估算上海有1/6无人入住,北京为1/4,深圳为1/3。某些大城市近郊的一些住宅小区,入住率极低,晚上没有几家有灯火。这都说明我国楼市的名义空置率看样子不高,但实际空置率高得惊人。
房价和成本
无泡沫论者认为这几年房价的快速上涨,并不都是投机炒作造成的,而是由于建房成本的提高导致。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计,从2001年到2004年上半年,钢材价格上涨了50%左右,混凝土价格上涨了60%左右,仅此两项就使得房屋开发成本增加了100多元每平方。其次,根据新修订的《城市居住区规划设计规范》,新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高,这必然也增加了开发成本。更主要的是,这几年随着土地市场的改革深入,"招拍挂"逐渐取代了原来协议出让土地的方式,使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨,这和楼市泡沫没有关系。
泡沫论者则批评无泡沫论者上述观点颠倒了房价和成本的因果关系,认为不是成本上升推动房价上涨,而是房价上涨导致成本上升。房价是由房地产市场的供给和需求状况决定的,这次楼市泡沫的直接原因就是投资性需求比例过大,开发商和投资者哄炒房价。房地产市场的过热使得钢材和水泥出现短缺,价格大幅上涨。特别是土地,不是土地价格决定房价,而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模,对土地的需求增加,造成地价上涨。事实上很多开发商2001年和2002年销售的房屋,甚至目前上市的许多楼盘,土地都是90年代末通过协议方式低价获得的,房屋的成本很低,但由于市场需求增加了,他们照样高价出售；反过来,开发商现在高价得到土地,如果一旦需求出现逆转,他们照样只能赔本售房。所以,所谓的成本上升带来楼市价格刚性,只涨不跌,是没有根据的。
境内房价和境外房价
无泡沫论者还认为,我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大,但是从绝对水平上看,和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远,因此不能说我国楼市有泡沫。中国现在正处在一个经济高速增长的时期,城市化还刚刚兴起,房价的快速上涨是有经济支撑的。现在我国的城市化率只有30%多,城镇居民4.9亿,到2020年实现"全面小康",城市化水平将达到55%～60%,城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平的经验,根据中国过去城镇居民住房改善的速度,根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。两项合计,到2020年,我国城市还需新增住房160亿平方米以上。所以我国楼市根本不存在泡沫破灭的可能,有的学者甚至认为我国房价至少还有20年的上涨期。
泡沫论者并不否认随着经济的增加和城市化的进程,我国房地产业将会有长期的发展,等到上海、北京等城市的经济发展水平赶上东京、纽约等国际大都市时,房价也会和它们接近。但是,长期内房价会上涨并不能说明短期内楼市没有泡沫,不会出现大的波动。很多泡沫论者也相信,像上海这样的城市,房价在未来10年内翻一番也有可能,也是比较合理的。十年翻一番,平均年增长率也就7%左右,但现在上海房价年涨幅为30%以上,房价两年左右翻一番,严重透支未来,这就是楼市泡沫。再说城市化固然可以促进房地产业的长期发展,但楼市泡沫把房价炒得过高,就限制了城镇新增人口和原有居民购房的需求,反过来不利于城市化进程和房地产业的发展。
房价和宏观调控
针对房价的过快上涨和开发投资的无序状况,2003年下半年以来,中央政府出台了一系列政策措施调控规范房地产业的发展,政策焦点集中在土地市场的规范和金融风险的控制。无泡沫论者相信我国房地产市场没有出现过热问题,当然不赞成中央政府的宏观调控,认为我国房地产市场刚刚发展起来,价格涨得快一些是由正常的市场供求造成的,所以应该让市场自由发展,政府宏观调控实际上是打压房地产市场。政府过于严格的宏观调控会带来很多不良的后果。
首先,好不容易进入上升通道的房地产市场可能因为调控而再一次陷入低潮,影响房地产业自身的发展。
其次,房地产业牵一发而动全身,如果房地产业因为调控而垮了,许多和房地产业相联系的上下游产业,如钢铁、水泥等行业都会受到影响,特别是银行会出现大量的呆坏账甚至导致金融危机。
再次,城市居民财富会因为房价下跌而大幅缩水。
泡沫论者则对楼市泡沫表示了极大的担忧。他们希望中央前一阶段的宏观调控政策得到很好的执行,对一些地方政府和商业银行阳奉阴违的做法极为不满；他们希望中央政府加大宏观调控的力度,特别是中央银行应该通过提高利率,挤压房地产市场的泡沫。泡沫论者提出一些理由支持宏观调控:首先,认为宏观调控挤压楼市泡沫不是为了打压房地产业的发展,而恰恰是为了房地产业长期健康稳定的发展；第二,房地产市场不是一个像食品和服装这样的普通商品市场,而是一个受到土地和资金严格限制寡头垄断市场,应当而且必须由国家加强调控和管理,土地市场的规范和金融改革的滞后是这次房地产泡沫深层次原因,这两个问题不解决而让房地产业自由发展只会带来市场的大起大落,不利于房地产业本身健康发展,也会给国民经济带来巨大的负面影响；第三,目前房地产市场的泡沫是客观存在的,如果我们害怕泡沫破裂的不良后果而不进行调控,只会让问题愈演愈烈,最终给国民经济带来毁灭性打击。不能让房地产泡沫"要挟国民经济",必须及早防治,一点一点的挤压；第四,从过高房价中获益的是开发商和炒房者,普通居民并不能从中获益。对于城市里只有一套房屋自住的普通居民来说,房价涨了,他们不能拿到市场上套现；房价跌了,受影响的只是那些开发商和炒房者,普通居民的居住条件并没有恶化,倒是有可能进一步改善居住条件。对于那些想要买房还没有买房的居民来说,则更是希望房价能下来一些。
市场声音的背后
看一看哪些人在说房价要进一步涨,哪些人在喊应当跌一点,我们能够更好地理解这次争论的本质,因为屁股往往指挥脑袋。
无泡沫论者主要是开发商、炒房者或其代言人,还有一些地方政府和商业银行的领导。开发商和炒房者叫喊楼市没有泡沫,很容易理解,因为房价飞涨,他们是最大的得益者,他们希望不断地有人"接盘"。一些地方政府领导为了发展地方经济或者显示政绩,总要把房地产业当成一个重点发展的行业。他们当然不希望在自己任内房价下跌,至于楼市是不是在积累泡沫,有没有可能最终破裂,不是他们关心的事,那是中央政府或下届地方政府需要关心的事情。这次房地产业的超常规发展,不管从供给层面看,还是从需求层面看,都是依靠了银行资金的大力支持。开发商的开发资金70%左右来自银行,个人购房资金也有七成到八成是银行贷款,根据人民银行《2004年第二季度货币政策执行报告》,到6月底商业银行的商业性房地产贷款余额为2.1万亿元。在这种形势下,商业银行的领导当然不希望房价出现波动,所以未必能坚决贯彻加强风险管理的要求。炒房一族当然希望房价涨得越高越好。
面对日益高涨的房价,也有很多人表现得比较冷静,主要是一些经济学者、国内外的一些研究机构和一些刚刚大学毕业的白领人士。很多经济学家都认为我国房地产市场已经过热了,批评地方政府和商业银行的短视行为,希望中央政府加强宏观调控的力度。他们主要是从宏观经济的稳定和国民经济的长期发展来考虑问题的。国外的研究机构和媒体也对中国的房地产泡沫表示了极大的担忧,例如摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在最新的一份报告中就警告中国要注意楼市泡沫。从网上关于房价的讨论看,很多新白领对高房价表示强烈不满,他们认为,现在房价这样高,可能一辈子都买不了房,如果白领的收入水平都不能满足一定的住房需求,怎么还说房地产没有泡沫呢?如果去问问普通老百姓目前房地产市场有没有泡沫,恐怕除了现在手里有房待卖的人以外不会有人说没有泡沫。（复旦大学房地产研究中心 尹伯成 尹锋）
