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加息可缓解楼市震荡 抑制非理性投资型购房

BUSINESS.SOHU.COM 2004年11月11日10:01 [ 尚晓阳 邓翔 ] 来源:[ 新华网 ]
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  新华网北京11月11日电 上个月29日,中国9年来首次加息。尽管幅度不大,但在一定程度上抑制了非理性的投资型购房需求,有利于缓解中国房地产市场的价格上涨趋势。

  加息之后,北京楼市出现了震荡。北京市中心城区的房租至少下降了10%。在中国被称为“炒房族”的部分个人购房投资者,手中未转手或出租的房子一时变成了烫手山芋,谋求保值增值的房产很可能面临贬值的风险。据中国社会调查所近日对北京、上海、广州、重庆、沈阳等城市的2000名公众进行的一项电话调查,银行加息影响了大约五成百姓今后的购房投资计划。43%的受访者表示,“升息后将考虑提前还贷”;53%的被访者表示,“今后的投资将更理性和谨慎”。在北京、上海等地持续了三四年的投资性购房热潮,面对中国9年来的首次加息,正在出现降温的迹象。2001年,北京申奥成功、上海申办世博会成功等重大楼市利好,直接引发了这些城市的个人购房投资热潮。而今年以来,实际利率为负,股市持续下行,不动产投资由于具备保值增值的双重功能,吸引了相当一部分投资需求的资金转向了房地产市场。

  据上海市房管部门统计,2003年底,上海投资购房占16.6%,超出了10%的警戒线。在浦东新区,部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40%。投资购房需求和房价,两者相互刺激,竞相持续上涨。第三季度的统计数据显示,中国35个城市房地产市场的价格持续上涨,同比上涨9.9%,比第二季度上涨1.9%,其中9个城市的房屋销售价格上涨超过10%。由这种投资购房需求催生出的房价泡沫,开始在一些城市慢慢显现。一般认为,一个城市的房屋租金和房价之比,如果在5%-8%,则房价比较正常。而上海在房产投资活跃的时候,这个数字高达10%。

  中国房地产协会秘书长顾云昌分析,“这正是泡沫的表现。”

  而其它危机,也逐渐从供销两旺的市场繁荣背后浮现出来。

  在上海浦东新区,有些住宅小区的水电费收缴率只有60%左右,无人居住的房子占40%左右,而这些不缴水电费的住房都是已售房屋。中心城区的“无人房”也有大约4.5万套,合计面积500多万平方米。按照建设部的统计原则,这些房子不能纳入“空置房”的统计范畴,但它们却事实上空置。杭州这几年房价疯涨,老百姓都说买不起房,但杭州各家房产公司的售楼部却几乎无房可买。

  业界人士分析,绝大多数个人房产投资者,是以赚取房产买卖价差为主流投资模式,以出租来获取长期收益的甚少。由于近年来这些城市房价升幅可观,因此升息前5.04%的个人房贷基准利率,对房价升幅可观的价差而言,资金成本并不算高。个人房产投资者的普遍心态是,即使房子一时压在手里也无需太多焦虑。

  顾云昌认为,“要改变这种不正常的态势,必须有效降低非理性的投资需求。”

  此次加息,使五年以上的长期个人房贷利率增幅较大。供楼成本相应增加,而投资收益率却相对降低。一些原本打算投资的人改变购房意愿,持币观望。而那些已经入市的房产投资者,出于对今后继续加息的预期,以及随之增加的市场风险,可能会急于在二级市场转手卖房,甚至低价抛售。

  专家认为,此次加息尽管幅度不大,却可以使投资购房者的市场预期发生改变,减少投资性购房的需求。尤其以前的投资性购房抛向市场后,可以增加有效供给,使房地产市场的供需形势发生变化,有效缓解房地产市场的价格上涨趋势。

  此次加息的意外收获是,培养了中国民众在购房投资时的利率风险意识。目前,中国个人住房贷款已近2万亿元。此前,80%以上的民众根本就没有考虑过利率风险,他们的定势思维是购房时利率是不变动的。



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