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本报记者 阳静纯 深圳报道
中国农业银行与万科(000002)(相关,行情,个股论坛)签署的一纸《银企合作协议》被看做是银行特别是国有银行对房地产贷款态度发生变化的一个标志。
根据双方11月8日签署的这项协议，农行将向万科提供总金额为人民币46．9亿元的综合授信额度。这是迄今为止农行对一家房地产企业授予的最高授信额度。
“今年五一之后，各家银行大面积停止放贷，授信额度减少。到9月份宏观调控取得一定成效后，十一开始银行信贷政策又有了一定松动。”深圳发展银行一位财务经理告诉记者，中央高层在此前一次会议上的讲话已经传递出信号，即“银行政策要有保有压，结构调整，而不是一刀切，对优质企业还是要扶持。”他相信，这可能间接促成了农行与万科的此次合作。
业内人士普遍认为，一旦银行“扶强汰弱”政策确立，地产业两极分化将为必然趋势。“中小地产企业要么退出，要么等着被收购，要么就是壮大自己。”行业的洗牌，又将带来一批新的进入者。吉和田房地产顾问有限公司总经理石旭升说：“是否从事过地产业已经显得不太重要，关键是得有钱。”
银行态度转变
按照农行的表述，此次选择万科是贯彻“以有效发展为主题、结构调整为主线，积极拓展优质客户，加大劣质客户退出力度，确保房地产信贷业务持续平稳快速发展”的重要举措。
“银行会从几个指标进行评估，比如企业的信用评级、负债率、自有资金比率等。”万科董事会秘书肖莉告诉记者，万科在银行的信用较好，负债率在同行中也控制得较低，因此银行对万科是很支持的。“并非一紧都紧，毕竟房地产行业还算是利润较高的优质行业。”深圳富通地产陈小姐说。
这个观点在深圳发展银行也得到印证。“房地产业的风险略低于其它行业，仍然是我们贷款的重要对象。”前述财务经理告诉记者，在地产行业中，“我们首选的贷款对象是主业是房地产，有多年历史的企业。在深圳这样的企业基本上排名前十位，一般风险是比较小的。其次是选择虽然房地产开发时间不长，但资金实力雄厚的新进入者。对小地产商我们基本不发放开发贷款了。”
资金与土地是房地产企业两大最基本的生存要素。对大量非上市地产企业来说，银行信贷几乎是资金的最大来源。
因此，银行控制信贷对中小型企业肯定更为不利。即便是土地现在也要从有形市场取得，价高者得，并且5天内一次付清地价。而银行贷款主要是开发贷款和抵押贷款，土地贷款一律不批，企业取得土地全靠自有资金，“像以前那样以小搏大，或者开发过程中操作的可能性几乎不太可能”，富通地产陈小姐说。
从地产企业一取得土地就入前期策划的吉合田房地产顾问有限公司，对大小企业的资金困扰感触颇深。“大地产商基本不受影响，而小开发商以前还是踌躇满志，谈笑风生，现在则是面如死灰，沉默寡言。”石旭升说在公司今年承接的9个项目中，2个项目是大开发商的，进展很顺利。别的项目由于资金链紧张出现各种情况。其中3个项目搁浅，2个项目缩水达2／3（从60万平米缩到20万平米），还有2个重新挂牌。他认为这已反映出中小企业的不同出路，“要么缩小并退出，要么就做大。”
地产业变局
“产业集中度不断提高，小企业被淘汰出局，这是大势所趋。” 深圳国土局房地产研究所的王锋博士如此认为。世联地产顾问公司潘先生则告诉记者，像以前那样做一个项目就走的公司已经很少了。
王锋认为对中小企业来说，未来投机生存的空间较小，“除了转行，没有别的办法。”至于小企业能否联合起来做大，他认为可行性非常小，“连银行都不信任，这些企业相互间还能信任吗？”
深圳某中型规模的地产企业选择了另一条路。“今年我们没有拿地，希望能通过参于旧改获得一些项目，但旧改毕竟数量有限，且过程也是招投标，透明度很高，也是对大型企业有利。”这家公司负责人告诉记者，公司如今还有100多万平方米的土地储备，还有机会做大，“对于那些没有土地，又没钱的企业来说，可能真的就是等死了。”
此外，他认为对于类似深圳这样地产发展较成熟的地区，中小地产企业还有一条路可走，就是开拓内地市场。因为相对深圳来说，内地土地便宜，土地政策较松，“比如在东莞的一个项目，地价可以在一年或两年内付清，跟政府可以讨价还价。深圳企业在自有资金方面，以及开发经验上还是比较有优势的，并且内地市场处于快速上升阶段。”
针对中小企业的资金瓶颈，胡涛表示探索房地产金融也不失为一条出路，“我们现在正在跟有关基金公司接触。”
随着地产的重新洗牌，小地产企业被清理出局，一个不可忽视的第三种力量已悄然进来。潘先生说：“有的公司可能只做了一个项目，在地产业属于小公司，你甚至连他的名字都没听说过，但它背靠的集团却很有实力。”
肖莉表示，很多产业现在都在关注地产业，像联想、创维、ＴＣＬ等都已进行了深浅不一的涉足，这些企业都有着雄厚的资金实力。
“房地产越来越成为有钱人才玩得起的游戏。”石旭升此前曾目睹某湖南人一口气出资3亿拿下100万平方米的土地。
