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近日，青岛市地税局稽查局对青岛市304家房地产企业实施了专项检查，结果显示：近八成的房地产企业存在涉税问题。
据了解，在被检查的304家房地产企业中，存在偷税行为的有238户，占被检查总数的78.3％，共查补税款、滞纳金、罚款金额合计8608万元，占同期稽查查补税款总额的55.2％，户均查补额36.2万元。
调查表明，房地产行业偷税的主要手段是：个别房地产企业利用账外账、假账、假发票偷税的情况明显增加；部分房地产企业逃避税收监管，不如实预缴企业所得税税款；自行虚增建安成本，成本结转不遵循配比原则，企业视当年利润的大小提前结转成本，人为调节利润，偷逃企业所得税；联建一方虚开发票，扩大另一方开发成本，转移利润，偷逃企业所得税；预收购房款挂往来账不申报纳税、低价出售开发产品、钻政策空子不及时清算土地增值税；销售车库、储藏室通过不开具发票不结转收入，偷逃相关税金；以虚列人员的方式降低销售人员取得的售房提成收入，偷逃个人所得税；与分支机构或关联企业业务往来不按独立企业之间正常交易进行，通过相互交叉摊计费用或瞒报经营项目，隐瞒经营收入偷税；将银行转入的个人住房按揭贷款记入“短期借款”科目，转移收入，偷逃营业税、土地增值税及企业所得税；将开发产品自用、对外捐赠、抵偿债务、换取非货币性资产等不按规定视同销售并结转收入，偷逃相关税金。
加息后上市房企股价下挫
10月29日加息至今已经近20天。从北京楼市的交易情况看，在卖楼方面，加息无论对房地产上市公司还是非上市公司，影响都有限甚至可以用“小到可以忽略不计”来形容，但从房地产上市公司的股价变动看，加息对上市房企无非是负面的，深沪股市，无论是万科还是金地，或金融街、招商地产，上市房企股价明显表现下挫，应声而跌,板块内各股连续两天大幅下挫,多只个股在加息当日跌停。即便这些天已经开始上扬，但状况仍不如加息前。
加息后的上市房地产企业，虽然股价下挫，但从其项目销售情况看，影响微弱：首创置地的阳光上东照样每天售楼处人满为患，万科的星园和青青小镇要想选到一套好户型，之前你如果没有登记牌号，照样找到王石也没有什么用处；在东长安街上已经初具形态的金地国际花园，也许是因为已经到了“看得见摸得着”的现房竣工验收阶段，近期的认购、签约、回款三项指标都超过了亿元人民币，尤其在签约和回款方面，已经接近1.5亿元。
上市房企对加息有充分准备
对此，多家上市房企的有关负责人告诉记者，由于房地产是典型的资金密集型行业,对资金的成本十分敏感,利率上调对房地产企业的影响毋庸置疑，从理论上来讲，上市房地产企业将面临双重压力，即资金成本增加，购房需求有压抑。但好在这次加息虽来得突然,但其实也在意料之中，多数上市房企都有财务规划和心理上的准备。
万科相关负责人表示,加息后公司每年的资金成本会略有增长,但基准利率上调27个基点带来的总体影响一年不会超过1000万元,考虑到存贷差因素后,此影响将进一步减少,相对于万科目前的经营规模,并没有产生明显的影响。他还告诉记者,公司年初就做了相关安排,采取了开发项目提速、加快资金流转速度等措施。公司刚刚完成可转债发行,还与银行签订了长期的授信额度,现金流非常充足。
金地集团董事长凌克在接受记者采访时说，面对央行这次的加息，金地并不感到意外，因为早在几个月前我们就对加息问题及其对金地的影响进行了深入地探讨，并对可能的变化做了充分准备。“首先要明确的一点是，财务成本的增加对金地业绩基本没有影响。经过测算，从财务成本增加的角度来看，央行此次加息27个基点对金地2004年的利润基本没有影响，对明年利润的影响也仅为0.93%。这个比例非常小，并不会影响金地的业绩表现。其次，金地所面对的市场变化风险相对比较小，支持我们这种判断的依据主要有两点：一是金地锁定的主要客户群是以满足自身居住需求为目的的中产阶层，这类客户的需求具有较高的稳定性；二是产品塑造能力和经营管理能力优势将帮助金地在更加激烈的竞争中继续保持竞争优势。”同时，凌克还透露了金地今后在融资方面的打算：进一步优化贷款结构，扩大中长期贷款在公司贷款中的比例（目前中长期贷款在我们贷款总额中所占的比例为30%左右）；针对人民币后续加息预期及升值的可能，尝试与海外基金合作，利用海外资金进行项目开发，降低公司的融资成本。
加息对上市房企未必是利空
不能否认，加息给房地产市场带来的影响可能是相对负面的。但是在采访中，很多人士提醒：也不能因此就断言加息将给房地产市场带来重大打击，毕竟利率只是房地产市场众多影响因素中的一个，而且利率在一定范围内的调整所带来的开发成本和消费者负担的提高也并不是想象中的那么惊人（就金地来看，利率水平提高27个基点带来公司营运成本的增加仅为0.2%；利率水平提高27个基点，带来20年期按揭贷款按等额还款法计算的月还款额增加仅为2.27%，按递减还款法计算的月还款额增加仅为1.8%）。因此对房地产市场的判断应该是放在更广阔的经济和行业环境背景下来进行，而不应该单纯就加息这一事件来片面地判断整个市场。
从统计数字中可以看到，到目前为止，我国宏观经济的整体状况仍然是良好的，经济仍然在较快地发展，前三季度GDP增长率达到了9.5%；人民收入也在稳步提高，前三季度城镇居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长7.0％。来自海内外的专家学者虽然在提醒大家关注某些经济领域的问题，但是主流观点对中国经济发展的前景仍然持乐观态度。在这样的背景下，央行采取加息的措施，虽然会在短期内给房地产市场带来一定的影响，但是从长远来说，对房地产市场的健康持续发展却是件好事。主要判断如下：
加息将同时提高房地产市场投资和消费两方面的成本，一方面提高房地产开发的进入门槛，迫使低效益的房地产企业退出竞争；另一方面提高消费者进行房地产投资的成本，减少房地产市场上的投资，甚至投机行为。这两方面的结果对房地产市场的长期稳定发展都是有利的。
另外，此次加息对市场需求影响有限。短期来看，加息对市场需求会有抑制作用，但是这次加息对市场需求的抑制作用不至于过大，它的作用可能是使需求回归到一个更加真实和理性的水平上来。由于消费者对此次加息是有心理准备的，因此市场需求并不会因为央行此次的加息而出现大的下滑。但是我们同时也清楚地认识到，消费者的承受能力是有限的，因此利率增长如果超过一定的幅度，对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度我国城镇居民可支配收入同比增长为7%，如果央行加息的幅度达到100个基点，20年按揭贷款月还款额的增幅将达到8.5%（按等额还款法计算），这个比例与收入增长的比例还基本吻合，但是如果加息的幅度达到200个基点，20年按揭贷款还款额的增幅就将达到17.4%（按等额还款法计算），大大超过了收入的增长速度。
加息带来的新一轮优胜劣汰
无论是万科还是金地或金融街，这些上市房企的有关负责人在谈到加息对今后房地产市场和企业的影响时，都提到了加息带来的新一轮优胜劣汰“淘沙”过程将有利于房地产市场的长远发展。 通过加息，政府将通过市场的力量巩固这一调控成果，促使开发商采取更理性的投资态度，防止房地产市场的大起大落。另一方面，有关人士还认为：由于土地政策变化，信贷政策收紧，与非上市公司比，今后上市公司的直接融资渠道优势将更加明显，今年万科等公司纷纷完成可转换债和新股增发，募集资金优势将加快行业内的集约整合，上市公司龙头企业的市场份额还将继续提高。
另一方面，有关人士也指出，加息不会是一个短期行为，从长远来看，如果加息使需求规模缩小，那就意味着消费者对产品会更加挑剔，市场竞争会更加激烈。在这种情况下，在产品塑造和经营管理方面好的房地产公司将会更加突出。
北京上市房企土地储备多
无论是首创还是万科或是金地、城建等北京上市房企，在谈到明年和今后在北京的开发和未来发展时，都透露具备了一定的土地储备。首创置地通过前段时间两块地的京派已经显示了资金实力。金地董事长凌克也透露，北京金地公司除了开发金地国际花园这样有着长安街和CBD不可复制的地理优势的项目外，北京金地公司已经获得了足够的土地储备，可供公司长期稳定良性地发展，明年初就将有新的大盘推出。
上市房企股价变化表
股票简称、代码 加息前股价(3 日均价) 加息后股价(3 日均价) 变化幅度(％) 现在股价(1 2 日)
万科A (0 0 0 0 0 2 ) 5 . 5 2 5 . 0 2 -9 . 1 ％ 5 . 1 5
招商地产(0 0 0 0 2 4 ) 8 . 5 1 7 . 8 9 -7 . 3 ％ 7 . 9 0
金地集团(6 0 0 3 8 3 ) 9 . 8 6 9 . 4 2 -4 . 5 ％ 9 . 4 8
天鸿宝业(6 0 0 3 7 6 ) 7 . 2 4 6 . 3 6 -1 2 . 1 ％ 6 . 3 1
亿城股份(0 0 0 6 1 6 ) 6 . 6 5 . 6 6 -1 4 . 2 ％ 5 . 4 6
(刘宝森 余美英)
