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金融街(相关,行情,个股论坛)系列宣传之三
2000年金融街成功实现买壳上市,公司进入快速发展期,金融街区域已汇集580多家重要金融机构和知名企业。区域内企业管理的总资产达18万亿元,并控制着全国90%的信贷资金和65%的保费资金运用,因此金融街已成为全国举足轻重的金融功能区。2003年公司跻身中国房地产上市公司财富创造能力10强。金融街为什么能够取得如此辉煌的成绩?公司未来的发展战略是什么?这些都成为投资者关心的焦点。为此,笔者采访了公司董事长王功伟。
理念创造价值 出色源于本色
笔者:金融街作为房地产行业的后来者,公司后来居上的动力是什么?
王功伟:确实,金融街2001年才开始从土地开发向房地产开发转变,经过几年发展公司成功地实现转型。公司能取得今天的成就原因是多方面的。但是,我认为最主要的是理念创造价值,先进的开发理念是公司迅速崛起的关键。
笔者:请问我们该如何理解理念创造价值?
王功伟:第一、房地产项目的增值其实主要来自于地产项目所承载的社会经济提升和人文环境的改善。通过十年建设金融街已成为我国的金融管理中心,众多金融机构和国内外知名企业汇聚于此。因此,它所承载的社会经济内涵与十年前已不可同日而语。
另一方面,金融街不断加强生态环境和人文环境建设,提升环境魅力,营造和谐的社会氛围,增强环境吸引力。并且金融街坚持利用文化推动区域发展,促进文化与经济的融合,增强以文化为底蕴的发展力和竞争力。
金融街凭借先进开发理念,通过前瞻性的规划设计,充分增加地产的内在价值和相关附加值。金融街是倡导21世纪新办公文化理念的先行者,并提出建设生态人文型商务区的目标。公司通过生态人性化营造出都市中心的办公花园,并配置高档酒店、金融家俱乐部、国际金融会议中心等。经济内涵和人文环境的改变使金融街地产价值显著提升。
第二、时机定胜负,速度出效益。
由于房地产行业有明显的周期性波动特征,因此其能否选择合适的时机和市场是企业能否取得成功的重要因素。
金融街建设初期,正是我国房地产行业过热之后的大幅调整期。当时公司并没有盲目进入房地产开发领域,公司选择了以土地整理为主,不断培养市场的发展战略。这不仅为公司规避地产行业泡沫破灭所带来的负面影响,同时也为公司今后发展打下坚实基础。1995-1998年北京是写字楼市场超额供应以及有价无市的谷底,这导致1998年后写字楼供应量急剧减少。2000年以来,北京市的写字楼出现少有的热销、热租局面,金融街写字楼入住率、租金、售价更是远高于北京市平均水平,金融街初具规模。因此,公司根据市场需求迅速进入房地产行业。其后的入世与申奥成功,更为金融街的发展提供了千载难逢的机遇。由于公司很好地把握了房地产行业进入的时机和市场,因此公司取得了良好业绩,并跻身房地产上市公司前列。
其实,金融街的建设计划是与北京金融市场的开放时间表及奥运举办时间同步。从现在到2008年,是世界著名企业和国际资本进入北京的黄金时期。而到2008年金融街也将全部打造完毕。这表明金融街在发展房地产项目的时机和市场选择上是有自己独到之处的。
房地产行业是资金密集型行业,资金成本构成成本重要部分。以富凯大厦项目为例,总工期1年9个月。施工期间售出80%。15亿市值,节约1年周期,即可增效约8000万元。
第三、统一规划、综合开发是实现城市可持续发展的重要途径。
如今每个城市都非常重视全面、协调和可持续发展,而区域发展必须与城市发展相协调。金融街的建设是北京市城区危旧房改造项目,并于1993年列入(1990--2010年)《北京城市总体规划》,是北京城市建设的重要组成部分。
金融街在规划设计和建设过程中始终坚持区域建设要与周边城市规划协调发展的原则,公司认为只有这样才能保证区域地产持久繁荣,才能实现项目与城市的良性互动。
而金融街在协调城市规划,改善城市环境方面能力突出。完成道路30万M2,集中绿地约10万M2,建设金融街地下快速隧道2.2km,以及学校、医院、文物保护等各项工程,实现了与周边环境的协调发展。
第四、区域开发建设只有与产业发展相结合才有持久生命力。
从一个城市的总体发展来看,每块土地都承载着一定的城市功能。金融街建的不只是房子,而是城市。也就是说,金融街结合城市改造,将产业的发展结合起来,通过金融街产业的聚集和发展,促进城市的开发、改造,增强城市功能,提升区域的地位,并赋予区域持久的生命力。1994年金融街开发起步伊始,就确立了建设国家级金融管理中心的发展目标,决心将此区域建设成为功能完善、设施先进、配套齐全、服务优良、国际一流的金融商务区。城市改造与产业结合不仅实现区域土地开发价值的最大化,同时也使公司得到快速发展。金融街凭借准确定位和突出特色迅速成为国内外银行、保险、证券等知名企业争相入住的宝地。
总体上看,我认为这些是金融街取得优异业绩和在竞争激烈的房地产行业迅速崛起的主要因素。
未雨绸缪求发展 独特战略占先机
笔者:投资者十分关心金融街今后的发展,请您介绍一下公司未来发展战略?
王功伟:公司十分重视完成金融街建设后的可持续发展问题,目前公司已提出构架金融街未来的业务发展模式,即自有物业租赁+房地产项目开发。我们的目标是以不断增持优质自有物业来构架公司的可持续经营的坚实基础,同时公司将以新项目开发建设为先导作为公司加速成长的推进器。这种模式可形象的比喻为国贸+万科(相关,行情,个股论坛)模式。
笔者:请问这种模式的优势在哪里?
王功伟:首先,房地产开发专业性极强,从购买土地、开发建设到市场销售和售后服务,涉及面广,操作过程复杂；其次,房地产又具有投资大,风险高的特点,任何一种非专业的行为,都可能导致无法弥补的后果。因此,房地产企业必须注重优势产品的发展,集中精力在技术创新、服务创新、营销创新、管理创新等方面狠下苦功,而这要求企业要集中有限资源搞好主业,要做到这一点就必须进行专业化经营。
而我们此次所提出的业务发展模式可以将两者优势充分发挥出来,同时两者也可以相互促进。一方面,中国国贸(相关,行情,个股论坛)模式能获得稳定利润来源,可以对万科模式提供有力支持；而万科模式快速发展,也可以为中国国贸模式不断提供优质物业,从而实现两种模式的良性互动。由于中国国贸+万科的发展模式十分适合金融街自身的特点,所以两种模式的结合必将成为金融街今后发展的强劲动力。
笔者:公司将如何落实该项发展战略呢?
王功伟:未来两年公司的基本发展战略将以金融街区域开发为基础,加快金融街区域开发速度,夯实公司发展基础,树立公司品牌形象,培育公司核心竞争力,将公司发展成为国内知名的区域开发企业；立足北京、面向全国,开拓新的发展空间,实现可持续发展。2006年后公司业务模式将转变为中国国贸+万科模式。公司计划在金融街内自留30万平方米物业用于出租并在今后的开发中不断增持优质自有物业,可获得可观的稳定利润来源；在万科模式的跨区域房地产开发方面,公司在重庆、天津、南昌等地的项目储备正逐步落实。这些战略的实施将可以保证公司实现可持续发展。
通过对王功伟董事长的采访,让我们对金融街未来发展有了深入了解。同时,他独特的理念和清晰的发展思路也让我们对于公司发展拥有更坚定的信心。金融街作为优势突出的地产龙头,融合中国国贸和万科两种模式的优势于一体,其未来发展可谓商机无限。(公司巡礼)
