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２００４年，不仅让楼市难忘，更让整个产业链条“难受”。土地变招、金融抽紧、市场变数，一场接一场的风暴比以往哪次都更凶猛。２００４年流行的这些词汇还将被带到２００５年，直到行业已经逐渐“消化”掉它的影响，并找到生存之道，才可能不再被津津乐道。
流行词一：“8·31”大限
●回放：国土资源部、监察部３月３１日联合下发７１号令，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限——２００４年８月３１日。通知明确，“于２００４年８月３１日前将历史遗留问题处理完毕。对８月３１日后仍以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。”业内将此称为“８·３１”大限。
●点评：从前年国土部的１１号令，到北京市的３３号文件，再到今年的北京土地４号令及之后的解决历史遗留问题的四条原则，以及国土部的“８·３１”大限，在经历如此多的铺陈之后，京城地产商们终于看到了官方执行严格土地政策的不容置疑。
在最后期限前的不到两周内，官方陆续公布了三批“过关”名单，加上７１号令颁布前，北京市已经公布的两批，一共有６０３宗土地被允许在大限之前协议出让，规划建筑面积５４７５万平方米。按面积测算，“过关”项目比例达２７％，这个并不算高的比例让人对今后的房价充满猜测。
事实上，土地趋紧的政策信号一出，开发商就开始以此作为房价上涨的重要依据。对此官方给予批驳，“不要利用买房人的恐慌心理抬高房价”，５０００多万平方米已够北京市场开发两三年了。
流行词二：宏观调控
●回放：２００３年带动的赢利预期，激励着企业家们以一种前所未有的冲动扩大投资，房地产、钢铁、电解铝等行业炙手可热。于是，ＧＤＰ增速接近１０％，创１０年来新高；同时，煤电油运全面吃紧，恶性通货膨胀的阴云开始飘上决策者的心头。于是，中央政府从２００４年一季度开始相继出台系列宏观调控措施，从财政政策、货币政策、土地政策以及严肃行政纪律等多个方面降温减速，这之中房地产业被重点关照。
●点评：不仅是开发商的自有资金比例被抬高，开发商的整条资金链都处于严控之下。上游，流动资金贷款被设限，下游，买房人的消费贷款也被设置越来越多的前提条件。比如，月均还款额总和不能超过收入的５０％，比如对第二套以后购房贷款更严格的审查。银行间联网的所谓房贷“黑名单”也让买房人对自己的贷款行为采取更加谨慎的态度。
流行词三：泡沫
●回放：房地产泡沫之争在２００４年从年中一直持续到现在。经济学者易宪容、摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇、摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发出预言：中国地产泡沫即将破裂。之后，建设部政策研究中心主任陈淮反击：中国地产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控范围内。
●点评：不仅是对普通消费者，就连圈内人也认为所谓“泡沫之争”过于高深，实在也争不出个孰高孰低。
说到根本，谁也给不出个“泡沫”的准确定义，各自攻击对方引以为据的系列数字，可谁都无法说自己的数据是最权威的。一个丧失了基本框架和公共信息的争论，最终很可能沦为带有自娱性质的自说自话。
但是，争论的确让人们对持续上涨的房地产价格给予了更多的关注和思考。但普通人更愿意以自己熟悉的方式判断泡沫是否存在。前一段，某大兴楼盘拍卖到了每平方米过万的价格，凡是对北京格局有点了解的人都会说，“这就是泡沫。”
流行词四：加息
●回放：１０月２８日，央行公布了加息的消息，在这次存贷款利率调整中与个人购房贷款直接相关的政策包括：个人住房公积金贷款利率５年含以下从３．６０％提高到３．７８％，５年以上从４．０５％提高到４．２３％；商贷利率５年含以下从４．７７％提高到４．９５％，５年以上从５．０４％提高到５．３１％。
●点评：首次加息对人们的影响更多的停留在心理预期方面——多数人都认为这绝对不是最后一次。因此购房者在投资和购房时应该算好自己现在的钱袋和未来的收入预期。房价当然是在加息后大家最关注的方面，而房产商和专家们对房价涨涨跌跌的言论也是此起彼伏。但加息至今，北京房价并没有因加息而立竿见影地降下来。
流行词五：房价上涨
●回放：地产大腕潘石屹在年初撰文，２００４北京房价铁定要涨招致骂声一片，之后，潘石屹嘴上说怕，要“莫谈房价”。但在诸多场合潘石屹还是绕不过这个话题，土地吃紧、资金吃紧等等都为涨价说提供很好的说辞，而地产商们多为这一论断的拥趸者。
市建委的信息显示，１月至１０月北京商品住宅均价较去年同期提高，其中期房每平方米涨了２２６元，现房每平方米涨了７７元。而业内一致认为上下浮动在５％左右都属正常。
●点评：关键是，“均价”已丧失了说服力。买房人为什么被开发商的喊涨所迷惑，不仅仅是信息不对称和轻信所致，因为身边的、看好的楼盘价格的确在涨。不仅是买房人，开发商也希望能有一套更科学的反映房价变动的体系，“应该有一个以成交量对房价进行加权的指数，而且其中还应该包括存量房”。
有关房价的争论还在继续，但已让人有些倦怠了。２００４年可以认定的事实包括，房价仍在高位，需求依然强劲。但不可否认，在２００４年才开始形成规矩的地产业，开发商的操控仍是房价形成的重要一环。
流行词六：银行“惜贷”
●回放：今年银行不把钱贷给二手房市场和投资方了。其实银行卡紧二手房贷表现在多方面。多数银行对二手房评估价格下调了１０％，部分银行甚至停办办公楼、商铺、高龄房以及老公寓贷款；而各银行支行等基层为了完成“健康”指标、控制坏账率，纷纷放缓了审核放贷步伐。
●点评：市场对“惜贷”最直接最本能的反应就是，资金流出口小了，那市场的活力是不是也越来越小了呢？房价还能扛多久？会降下来吗？
其实对于银行“惜贷”后，二手房市场反应最明显。银行出台的一系列风险控制的措施，也主要是针对一部分投机炒房者。随着不堪资金压力的投资客抛售，市场减价将渐渐明显，买家也将集中在自住以及不依赖按揭的实力投资人士。“惜贷”后二手房抵押业务也促使典当行业借款业务上升，同时，一些民间的融资方式近期也非常活跃。
流行词七：新北京规划
●回放：新北京规划提出的“两轴两带多中心”格局将位于朝阳北路以南京沈高速以北，ＣＢＤ五环以西和通州以东的区域拉到了中心地带。这里位于东部发展带，又地处东西发展轴的焦点，更有良好的自然环境和大片有待开发的土地资源，将成为北京地产新格局的一个发展中心。
●点评：新规划出台，专家们一个劲地研究的结果即是两轴两带多中心格局最明显的趋向是向东偏移。整个东部区域中，ＣＢＤ已经明确定位为中央商务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。区域房地产开发的升级最终要由产品来实现，而中央居住区域发展的诸多利好引来了众多实力强大的开发商在本区域安营扎寨。
流行词八：鸡蛋换粮票
●回放：这是２００４年的一句经典对白。建外ＳＯＨＯ销售喜人，潘石屹却愁眉不展，手中没地还叫什么开发商？作为领头人，他必须思考公司的可持续发展。正好２００４年为他提供了４号令、７１号令等等系列题材。于是，就发生了任、潘两位大腕之间的钱、地交易。潘石屹将其概括为鸡蛋换粮票。
●点评：潘石屹在２００４年的一项重要工作就是揣着鸡蛋找粮票。他的第一宗交易因为时间及人缘优势而备受关注。但这之后，地产圈内的鸡蛋和粮票仍在频频交易。比如任志强，老潘的鸡蛋在他手中还没捂热就被拿去换一张更大的粮票。而那些不事张扬的地产商的私下交易就更多了。这种交易方式也许会在未来两三年内逐步退出，“过关”项目逐步消化完毕，公开市场交易将成为地产商获取土地的常规方式。“鸡蛋换粮票”将停留在人们对２００４的记忆中。
流行词九：房贷收入比
●回放：９月２日银监会要求商业银行将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％）。
●点评：对借款人支出／收入比的限制，让各大商业银行纷纷加强了对个人住房贷款的审查力度，对短期、投机性的购房行为将起到进一步的抑制作用，有利于进一步防范金融风险，促进房地产市场需求持久稳定地释放。但也有不同观点认为，房贷月供比例应行梯度制度，一刀切做法不科学。要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的５０％以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。
流行词十：顺驰现象
●回放：自确立全国扩张战略，顺驰一直忙于圈地。与此同时，关于其资金链断裂的传闻也从未停止过。更让人侧目的是，顺驰在住交会上大放卫星：明年销售额２００亿！顺驰“教父”孙宏斌表示，顺驰中国２００４年全年将完成销售额１００亿元；顺驰中国董事局主席张桂宗宣布，顺驰用三年时间将成为中国住宅产业的老大。
●点评：用９个亿拿地当标王、拖欠广告费、资金链条令人担忧等等，这些都让顺驰这几个字不停地在业内外人士的言谈中出现。而最让顺驰骄傲和能夸下海口要做中国住宅产业老大的当然是圈地的成功。虽然顺驰在当初圈地时代价较高，但在土地价格不断上涨的情况下，土地的总值已经让顺驰规模非常庞大。
流行词十一：外资试水
●回放：今年以来，海外资本进入中国房地产的步伐更快了。以新加坡和欧美为主的外资活跃在北京房地产市场上。美国汉斯、新加坡凯德置地、荷兰国际集团ＩＮＧ在北京的项目都已亮相。
●点评：土地交易政策的市场化及全国范围内金融体系的整顿，为外资进入中国房地产业注入了一剂“强心剂”，政府及市场更透明的操作环境使外资重新燃起了投资热情。外资开始比较有组织、有规模地开始进入，但现在试探的意味很浓，大多数外资仍然坐壁观望。政策不确定性特别是近期人民币是否升值是投资内地房地产的外资牵挂的主要问题。外资进入内地房地产的高潮还未到来。
流行词十二：万通卖股
●回放：自今年４月北京万通、天津泰达对外公布实施战略合作之后，伙伴双方又在１２月的上海住交会上携手亮相，宣称要打造地产航母。
●点评：一方面，万通借助泰达的地缘优势与资金实力，大规模地进入天津房地产市场；另一方面，泰达作为万通的第一大股东，除了共享万通高速发展带来的丰厚投资收益外，还推动了泰达“新型房地产业”的战略实施。万通这一聪明的卖股招数，让其既解决了“钱”的问题，又有了新的项目可做。
流行词十三：首创转战
●回放：首创集团投资基础设施领域的动作日前正在加快。首创集团与意大利能源公司ＥｎｅｌＳｐＡ正在就建立一家中国家用天然气分销合资公司事宜进行协商。
●点评：在首创集团的发展战略中，基础设施产业占五成，其余三成是地产，二成是金融。担任北京首都创业集团总经理、首创置业董事长的刘晓光曾明确表示，自己将逐渐淡出地产圈，把更多精力放在首创置业的整体战略建设和基建、水务、燃气等项目上。
流行词十四：建筑双年展
●回放：９月１６日，筹备三年之久的首届“中国建筑艺术双年展”历经波折后终于开幕。这次“中国展”邀请了１４个国家和地区的国际知名建筑团体、建筑师、研究院校前往，使它的首次亮相演变成了２００４年建筑界最大的“英雄会”。
●点评：对首次进入中国并历经波折的建筑双年展而言，尽管颇多诟病，但终归，开幕就是一个了不起的成功。这里不得不提到张宝全，这个慷慨解囊，并竭尽全力斡旋矛盾双方的地产大腕在关键时刻的出现，挽救了首届双年展免于流产的命运。不论是站在哪一方，“感谢张宝全”一句话说得都算真诚。
虽然没有实现预期的２００万的观众参观，但这个展览还是开创了不少中国第一，比如，中国美术馆方面收藏了“无止境艺术展”的部分建筑设计作品模型——这是中国国家级美术馆第一次收藏建筑设计作品。
流行词十五：放号
●回放：百子湾一号、三环新城、世纪风景……今年放号的经济适用房项目，仍然是连夜排队排号。
●点评：经济适用房连连火爆的原因是，一般收入的家庭买不起商品房，就连位置稍好的二手房也是望尘莫及，相比之下物美价廉的经济适用房自然受宠。据统计，２００３年北京市房价收入比高达８．５：１，房价水平明显超过普通居民的住房消费能力，而经济适用住房目前房价收入比５．５：１，基本与中低收入家庭购买能力相符。
来自北京市建委的最新数据显示：截止２００４年１１月底，本市经济适用住房项目累计新开工２５５．６２万平方米，累计竣工１８３．６３万平方米，预计年底可以完成“全年新开工３００万平方米，竣工２００万平方米经济适用住房”的计划要求。据了解，明年还将有３００万平方米左右的开工量。
流行词十六：二手房放量
●回放：来自我爱我家市场研究中心的统计资料显示，２００４年北京二手房交易量为３９０００套，与２００３年北京二手房交易量２１０００套相比，增长了１８０００套，增幅为８５．７％。二手房全年交易均价为３３００元／平方米，与２００３年二手房交易均价３０６６元／平方米相比，上涨了２３４元／平方米，增幅为７．６％。
（后续第[5]页......） ●点评：专业人士认为，对于那些既想居住在城区但又购买力有限的购房者来说，物美价廉的二手房是其购买首选。由于在二手房贷款方面，大部分银行对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构等设置了严格审查条件，使购买二手房的申贷难度加大。此外，银行的贷款品种也开始减少，部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务，比如“转按揭、换按揭”。
流行词十七：SHOPPING MALL
●回放：１０月２４日北京第一家Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ——金源新燕莎Ｍａｌｌ正式开门营业，这家号称“世界最大单体Ｍａｌｌ”的诞生吸引了众多眼球，但开业之后却前途未卜。拥有最时尚的Ｍａｌｌ概念，地处最有投资潜力的北京亚奥区某商业地产的惨淡开局，曾卖到每平方米４至５万元的某青年主题卖场遭遇商户退租，这些本年度引人注目的商业地产项目都以滑铁卢告终，让人对火热的商业地产心怀担忧。
●点评：今年可谓是商业项目的“入住年”和亮相年，表现好的不必说，单说几个去年名声很大的商业地产项目却有些不尽如人意，不由得引起开发商的反思：商业规划、经营方式以及后期租户的利益保证究竟该如何？
流行词十八：物业收费明码标价
●回放：从今年１０月１日起，物业管理企业在向业主提供服务时，必须在小区内显著位置或收费地点，采取公示栏、收费表等方式标明服务项目、收费标准。
●点评：业内人士认为，物业服务收费明码标价规定的出台，对解决业主反映强烈的收费不透明、超标乱收费等问题具有重要意义。但收费难仍是物业管理中的老大难问题。市居住小区管理办公室的一项抽样调查结果显示：本市商品房小区目前的平均物业收费率仅为６５％左右。专业人士认为，行业主管部门应形成一套比较科学完善的社区物业服务与收费并举的制度和措施，在业主中普遍形成接受物业服务就需要付费的消费观念。
流行词十九：临时电
●回放：今年以来交付楼盘仍沿用临时电的项目有逐渐增多之势，临时电问题越来越被业主关注，甚至成为许多小区业主维权内容中的重要一项。本报最早并深入报道了临时电问题，引起社会普遍关注。
●点评：本报的系列深入报道，引起社会各方面对临时电问题的重视。有关专家表示，政府有关部门应该监督开发商在交房之前必须完成相关配套建设，接通正式电；对于遗留的临时电问题，可以通过不签署竣工备案表，不予接受新的临时施工电源申请，迫使开发商完成改造。
流行词二十：房展会缩水
●回放：２００４年的房展会相比前几年明显缩水。从春展后，就少见几个成功的展会。由于入市楼盘数量减少，而市场需求依然旺盛，开发商销售压力减轻，再加上包括“网上房展”、“常年房展”等新的房展形式，令传统的综合房展会“生意”锐减。
●点评：对开发商来说，布置展台的费用、营销人员的加班费，以及各种广告宣传费用，是一笔不小的开支，能否换来与之相匹配的收益，心里越来越没底了。主办方竞争白热化也是房展缩水的一个原因。今年的几次大型房展，均出现撞车现象，一东一西不同地点同一时间举办，两个主办方只好在已经锐减的收成中各分一小杯羹。
（张晓莉 叶晴 李雯 王晓考）
（ 责任编辑：马芳 ）
