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文前提要：撇开主观体验和偏好不说，仅从理财的角度如何判断“买房和租房哪个划算”的问题呢？由于房产本身天生带有投资品的特性，因此最重要的还是要看未来房价的走势，同时衡量自己通过投资其他市场能够得到的回报率。通过比较长期买房和租房的费用差异，以及今后房产的增值情况和其他金融资产的增值情况，才能判断出两者的差异。
究竟是买房好还是租房好，各人都会摆出一些充分的理由，来论述他们不同的主观偏好。在我们这个讨论中，房子即是供日常生活居住的消费品，也同时天生具有投资品的特征。因此，如果我们要给“买房租房哪个更合算”来算一笔经济账，那么不妨暂且撇开各种主观因素，仅从费用支出和资产增值的角度，看看到底哪种方式更划算。
考虑两笔经济账
费用方面，买房的成本主要体现在交易费用（契税、印花税、各种证件费用等）、使用费用（保险金、公共维修基金、物业管理费、日常自我维护费用、房屋折旧费用等）、装修费用、贷款本金和利息支出等。租房则体现在租金、搬家成本和可能产生的中介费用。
资产增值角度来看，虽然不能以近几年房价上涨幅度来预计今后长期的房价走势，但保守来看，房价的涨幅应该不会低于GDP的发展水平。虽然每个人的具体判断都会不一样，但普遍的观点是上海的房价在今后几年未来还有不小的上涨空间，至于能不能再保持一二十年的持续走强，就得交给时间来回答了。
若采用长期“只租不买”的模式，在本文的讨论中，是以租房者已经具备支付买房的首付款、前期交易费用以及装修等费用的。因此，他们本来可用来买房的前期资金，就都可以用作其他投资，以获得财富的积累。
未来房产价格是关键
以在外资企业工作的“社会新鲜人”王楠为例。她在康健地区看上一套一室户的房子，生活电器全配，租金价格1000元。房东告诉她，如果她愿意买，他愿意以30万元的价格优先卖给她。王楠若购买这套30万元的老公房，首付三成以后，同时办理总额21万元的商业贷款（由于只有已缴纳两年以上公积金的职工才可以申请办理公积金贷款，王楠工作时间还不到两年，不能享受到优惠贷款利率），按照央行加息后的5.31%的年利率，20年期贷款则每月需还1422.12元。
她若买下这套房子，20年需要的各项支出可从表一中看到。其中契税、合同印花税等都有相应的政策标准规定。由于是房龄已达15年的老公房，这套房子的物业管理费较便宜，每月只需要5元。物业维修基金房主已送给她，不需要她再支出。买下房子后，她在未来20年内可能需要对房子进行一些修葺工作，预计总的日常维修费用自己要负担2万元左右。
同时，我们不得不考虑的一个隐形成本，就是王楠在买下房子以后的房屋折旧费。对于这种混凝土结构的房子，一般是按每年2％的折旧率直线计算，20年总计为12万元。
最后我们看到，当20年后王楠还清了所有的贷款，这套房子完完全全属于她一个人的时候，她为拥有这套房子一共付出了58万元左右的资金。
表一：王楠买二手房费用表
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项目 |
收取比例或数额 |
金额（元） |
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前期税费 |
契税 |
房价的0.75% |
2250 |
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合同印花税等 |
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100 |
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房产中介费 |
无 |
0 |
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贷款费用 |
首付款 |
房价的30％ |
90000 |
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20年累计本金支出 |
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210000 |
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20年累计支付利息 |
|
131308.8 |
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使用费用 |
20年物业管理费 |
60元/年 |
1200 |
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20年房屋日常维护费 |
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20000 |
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20年房屋折旧 |
年折旧率2%，直线平均法 |
120000 |
|
20年房屋使用总费用 |
|
|
574858.8 |
如果王楠能够在未来20年内，一直借住在这种类型的房子中，考虑到租金要随物价上涨因素，我们按照20年年均3％的通胀率计算，租金每年也以这个比率上扬，加上大约5000元的搬家费用，王楠20年租房生活的总支出在33万元左右。具体见表2。王楠租房20年比买房要少花25万元左右（此间没有计算货币的时间价值）。
表二：王楠20年租房费用
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项目 |
金额（元） |
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20年总租金 |
322444 |
|
搬家费 |
5000 |
|
中介费 |
0 |
|
20年租房总费用 |
327444 |
从这个案例中可以看出，由于目前的房价偏高，租金水平普遍偏低，如果购买和租借的房屋为同一对象，或者租和买的房屋状况差别不大，由于计算了利息负担和房屋折旧，长期承租的总费用支出显然远远低于买房的总支出。
同时，我们还要从资产的角度来考虑。只租不买情况下，王楠目前手中拥有的10万元资金，我们以8％的年均回报率计算，20后她的金融资产总值可达46万元。考虑到两种情况下，支出的总费用差额为25万元，因此，用20年按揭买下这套房到底是否比一直租类似的房子合算，那就看这套房子20年后的价格能不能超过71万元了。
通过计算我们发现，当这套房子的年均增值率超过4.4％时，20后它的市值才能71万元。由于房龄偏长，这套房子20年内能否有这样的增值空间，还需打上一个问号。
投资回报率也要紧
若再以网站编辑张先生为例，他和妻子日前看中一套二室一厅的商品房，面积80平方米，总价70万元，首付20万元，组合贷款50万元（10万元公积金贷款和40万元商业贷款），20年期，月还款额共计3326.97元（其中公积金部分618.17元，商业部分2708.8元）。同时，他们计划买房后将投入8万元用于新房装修。
这样一来，由于要承担1.5％的契税，2％的公共维修基金，以及较高的物业管理费，将近30万元的贷款利息、装潢费用8万元，再算上自己对房子的日常维护费用大概4万元等，20年内张先生和妻子一共要为这个安乐窝付出142万元左右的资金。
如果不买房，他们打算租个装修较好的两室一厅房子，然后把手上现有的30万元资金用作长期投资。目前他们的“意中房”月租金2500元左右，今后20年内可能会略有上涨，仍以3％计算，20年内共需开销80万元左右的租金。同时20年中预计还需支出2000元左右的搬家费（计划20年5次左右），由于他们的“寻房”能力不如王楠，找房子需要中介帮助，因此还可能产生5000元左右的中介费。(见表3，4)
表三：张先生买新房费用表
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项目 |
收取比例或数额 |
金额（元） |
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前期税费 |
契税 |
房价的1.5% |
10500 |
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印花税等 |
|
500 |
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公共维修基金 |
房价的2% |
14000 |
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房屋贷款保险费 |
贷款额×0.05%×贷款年限 |
5000 |
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装修费用 |
装潢费用 |
|
60000 |
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大宗家电等 |
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20000 |
|
贷款费用 |
首付款 |
|
200000 |
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20年累计本金支出 |
|
500000 |
|
20年累计支付利息 |
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298472.8 |
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使用费用 |
20年物业管理费 |
1.2元/平方米/月 |
23040 |
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20年房屋自我维护费用 |
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40000 |
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20年房屋折旧 |
年折旧率2%，直线平均法 |
280000 |
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20年房屋使用总费用 |
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1451512.8 |
表四：张先生租房费用表
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项目 |
金额（元） |
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20年总租金 |
806111 |
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搬家费 |
2000 |
|
中介费 |
5000 |
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20年租房总费用 |
813111 |
在两种方式的费用支出上，看起来张先生买房的费用要比租房高出60多万元。但考虑到目前是新房子，保值增值能力较强，预估20年内平均每年能有5％的涨幅，那么这套房产20年后的价值可达185万元。在不考虑每笔费用支出的时间价值基础上，他手中持有的30万元资金20年后要达到125万元以上，才会使得长期租房的方式在经济上比较划算。而30万元钱要在20年后变为125万元，需要年投资回报率平均为7.3％，这个回报率长期来看显然是可行性比较强的。当然，如果未来20年内张先生一家能把金融类的投资回报做到更高，那么可以想见他们20年后能掌握的金融资产更加富裕。
因此，对于张先生夫妻而言，现在手中有30万元资金，完全可以考虑平常租一套质量较好的房子过日子，然后依靠目前的资金进行一些稳健的投资，积累20年后的优质生活费用。而且，在一边租房一边投资的生活状态下，20年后手中的资产是变现能力较强的金融资产；若买了房子背负20年按揭，最后得到的是一套变现能力较差的不动产，如果要转换为现金，还需要支付不少搜寻买家的成本。孰优孰劣，也能看出一二了。
决策取决于房价的长期走势
如此计算下来，租房买房到底哪种划算，说到底还得看房价的长期走势和其他投资的收益率水平。房价的增值水平，和金融投资的回报率，就像跷跷板的两头，决定了现在买房合算还是长期租房合算。最后要注意的是，房产增值后仍是流动性较差的家庭资产，但通过租房节约现有资金并进行投资获得的是变现能力很强的金融资产。这种差异也最好考虑到买房前的决策中去。
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（ 责任编辑：李江平 ）
