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1月4日,人民日报旗下的《市场报》刊登了一篇颇有影响的文章:《地方政府左右房价,开发商暴利神话有名无实》,文章认为,房产开发商并不像大家想象中的那样赚取了巨额的利润。笔者认为,这种说法值得警惕。
“看一下房地产业内的佼佼者、上市公司的报表。万科在2003年和2004年的销售毛利率分别是22%和30%,天鸿宝业的销售毛利率仅在22%左右。栖霞建设、天房发展的毛利也都在25%左右。这些公司的销售净利率都在10%左右。纵观上海、深圳的房地产上市公司,毛利率超过30%的寥寥无几,一般在25%左右。可资对比的是,沪深两个市场有683家公司的毛利率超过20%,有497家公司约占全部上市公司1/3的毛利率超过25%。”这就是房产无暴利论的主要理论依据。
但是,对企业财务知识有所了解的人都会知道,反映企业盈利能力的不只是一个简单的“销售利润率”的指标,而是有“销售利润率”、“总资产报酬率”、“资本收益率”、“资本保值增值率”等一系列的指标。
在中国,房地产行业是一个非常具有诱惑力的行业。主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小博大。根据央行的调查估算,近年来80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷;同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时,很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼,玩起现金流游戏。
正因为房地产企业与其他企业不同,存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势,因此,与20%左右的销售利润率相比,一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。
目前,开发商暴利既有正常来源,也有非正常来源。前者主要来自房价的上涨,后者则主要来自土地腐败。
如果可以用算术式表示的话,开发商利润=房价-土地使用权出让金-动拆迁费用(或征地安置补偿费)-城市建设配套费-建设工程费用-开发商投资利息-销售费用-相关税费。
从时间角度来说,由于土地使用权出让金、动拆迁费用是发生在价格上涨之前的,没有变化;城市建设配套费在整个上涨期间没发生变化;开发商投资利息、销售费用发生变化很小,不会超过房价的5%;相关税费是指营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税,一般不超过房价的6%,房价上涨前后其所占的比例不发生变化;剩下来的,就是建设工程费用了。建设工程费用中人工费用近年来基本没涨,主要是建材价格的上涨,2003年以来,由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨,引起房屋建安成本平均上升20%,但是由于建安成本在房价中一般仅占35%左右(指大城市),更何况建安成本的上涨有一部分又被建筑企业给消化了,所以,建安成本的上涨不会超过房价上涨的7%。这样,从成本收益这个角度说,成本的上涨仅占到收益上涨的18%。
在正常情况下,假设建造房屋的品质不变,即使是房价保持稳定,开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨,从上面的分析中,可以知道,从土地取得到房屋出售这个过程中,至少有80%的房价涨幅成了开发商的税前暴利,守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少50%的房价涨幅的暴利。
然而,在房地产形势一片大好、利润不少的今天,不少房产公司,包括上市公司申报的利润却是负数。这恐怕更多地是由于财务报表作假的缘故。据《21世纪经济报道》披露,在2004年对房地产企业的税务大稽查中,山西、山东、四川、云南等地税务机关反映,相当部分的房地产企业存在涉税问题,许多房地产企业存在大肆偷漏税问题。
( 责任编辑:周克成 )