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当经济动力不再起重要作用时，心理因素则对长期预测会显得更为重要。
对多数人来说，没有什么资产比“家”更为重要的了。全球住宅市场过去10年来的波动非常之大，主要的价格趋势都在上涨。
大城市房价飞涨首先始于1996年的伦敦，繁荣心理随后在1997年迅速传到了洛杉矶、纽约和悉尼，1998年传到巴黎，2001年传到迈阿密、莫斯科和上海，2002年又轮到温哥华。上述及其他城市的住宅市场一片繁荣，房价从2000年开始的涨幅至少达到百分之五十，这对房屋所有者而言无异于发了一笔横财，但对计划买房者却极为不利。现在上述某些城市的房价涨势已经趋缓，过去1年来伦敦和纽约的房价涨幅大大回落，2004年第二季度实际涨幅只有约百分之一。在悉尼，房价在第二季度还有所回落。
恐怖主义是催化剂
市场繁荣是不是已近尾声？更糟的是，住宅市场的情绪是否会很快引发价格回落？
没人在事前就预料到这次繁荣，因此预测它何时结束也充满了风险。在此前盛宴即将结束的警告声中，住宅价格会充分显示了其上涨的强劲动力。
要想对市场繁荣何时结束作预测，就要首先了解它为什么在这么多的城市中发生。令人惊讶的是，对这个问题至今没有公认的解释，因为这次繁荣更多地来自心理原因。经济学家们宁愿去谈论利率或失业数据这样具体和可知的因素，当然，这些指标在解释住宅市场时也起着一定作用，但要解释不久前的繁荣却远远不够。
其中有三种心理因素较为突出：首先，在不断变化的世界经济中，人们对价值源泉的认识在改变；第二，公众对受到国际认可的“魅力”都市有很强的信心；第三，投机泡沫有着让人眼花缭乱的活力。如果要了解目前的住宅市场条件并洞悉未来的价格走势，我们需要更深入地了解所有这些因素。
首先，世界经济看起来的确要比10年前更加混乱。自从2000年在大部分国家发生资产价格的毁灭性下跌之后，金融资产不再给人以从前的安全感，这样就刺激了
房地产业。此外，恐怖主义在印尼、西班牙和俄罗斯制造了一连串的悲剧，人们发现在住宅上投资才是最安全的，不必担心不确定因素可能带来的风险。房价上涨的趋势因此伴随恐慌心理，愈发显示出其强劲的动力。
第二，随着互联网和手机问世，全球通讯以爆炸性的速度增长，公众对充满魅力的国际大都市也日渐神往。就如人们愈来愈崇拜国际名人一样，他们同样相信那些家喻户晓的、世界著名的商业中心、技术中心和文化中心具备其独有的价值。伴随着对恐怖主义的恐慌心理和对资产股票价格不稳定性的怀疑心理，这些大城市的地理知名度也有反弹趋势，纽约、巴黎、伦敦这些地方变得更为耀眼而充满魅力。
第三，导致这种经济泡沫的投机热同样是一个重要因素之一。当上扬的价格点燃了这一经济兴奋点，进而推动该城市、其他城市甚至另一半球的价格上涨时，眼下的经济繁荣就在市场内和市场间见证了这种投机热。上海人可能不会谈论伦敦的房价，但是上海的观察评论家们却知道伦敦正在发生什么事，而伦敦房价的上涨似乎使上海房价的上涨看起来同样可行而有道理。
投机热终会寿终正寝
与其他两个心理原因构成鲜明对比的是，投机热将像生物一般会有寿终正寝的一天，投机泡沫仅靠对价格上涨作出反应来维系自己的生命，因此它不会永远存活下去。
那么，这给我们一个什么样的答案呢？在三个心理原因中，有两个都在暗示房价上涨的强劲动力会继续下去，第三个原因告诉这一价格上涨的趋势终有一天会结束，但并没有精确指出具体在什么时候。
我相信，一些具有魅力的都市将不断见证房价上涨的速度在减弱，并且最终出现回落。从历史的角度看，房价曾经显示了它的强劲势头，而且所有这些城市的房价依旧在快速上涨，虽然其速度比一年或一年多以前要慢。从这一趋势推断，虽然房价上涨的速度在不断减慢，这些城市中大部分的房价还将在一年或一年多的时间里保持上升趋势。
一年以后，当经济动力不再起重要作用时，心理因素则对长期预测会显得更为重要。目前对房地产业的投资热情很可能将随着房价上涨速度的减弱而衰退，这样一来，房价便有向下回落的可能。
在下一次出现经济萧条或地方经济遭受严重打击或银行利息率迅速回升时，大城市的房价很有可能出现急剧下跌，市场内和市场间的投机热会显现出下滑态势，从而促使房价持续多年保持相对低迷。
大城市愈出名，其房产价值就愈容易被推高。>>>回到星空财经评论
(作者系耶鲁大学经济学教授)
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（ 责任编辑：杨茂银 ）
