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从目前看，2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右
关于房价，一直处于一种数据多样、信息多源的状态，使得不同的人或机构得出的结论差异很大。房价是涨还是跌？政府、专家学者、开发商、业内人士及购房者各有各的论据和论点。根据北京市统计局的最新数据，2004年北京的房价创7年来新高。那么2005年北京房价走势又将如何呢？
■土地供应将直接影响房价
华高莱斯（北京）国际地产顾问总经理李忠认为：政府的宏观调控确实使土地入市量比往年减少了，调整带来的土地归属节奏的放慢，使得很多开发商觉得“地少了”。加上银行信贷门槛的提高，开发商投资财务成本增加，投资回收过程拉长，最终带来总的成本提高，因此，2005年北京房价将平稳上扬。
戴德梁行认为，2004年房地产市场受“8.31”等宏观政策的影响，未来土地供应量减少，尤其是廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加，2005年房价上涨已成定局。
中原物业总经理李文杰认为，其实无论过关项目还是未过关项目，哪些能在今年上市，以什么样的速度上市，背后都是土地方、开发商和政府各方谈判的结果，因此，2005年政府各相关部门是否有效地采用经济杠杆来调整北京楼市将成为关键。
■低价房将平抑北京房价
据戴德梁行近日发布的研究报告预测：2005年京城住宅销售价格将大幅提高，但南城大批中低价位商品房的出现将对北京整体房价起到平抑作用。戴德梁行预计，2005年全年平均售价提升的比例将会高于2004年售价提升比例。
预计2005年北京近1/5的商品房项目将出现在南城的大兴、丰台、房山三个区域，因为地段的关系，绝大多数是中低价位的商品住宅，会对北京房价上涨起到平衡作用。
戴德梁行认为，城八区内大幅的需求量是带动房价上涨的支撑点。据2004年城八区的预售登记面积情况显示：内城四区（东城、西城、崇文、宣武）预售登记面积170.2万平方米，占城八区总预售登记面积的12.7%;朝阳区536.7万平方米，占40%;海淀区333.3万平方米，占24.9%;丰台区230.8万平方米，占17.2%;石景山区70.1万平方米，占5.2%。朝阳、海淀两大热点区域已占城八区总预售登记面积的64.9%，所以不难看出，热点区域海淀、朝阳是房价上涨的有力支撑点。
如果把城八区的规划建筑面积与2004年商品住宅预售登记面积对比，可以看出朝阳区和内城四区在供应量及房价的支持上起了决定作用。大兴、丰台、房山三个南城区域，大量中低价位商品住宅的涌现将有利于控制北京房价的过快上涨。
有关人士分析认为，开发商为了使自己的项目卖个好价钱，2005年将会不约而同地打出“品质牌”。开发商在喊出价格之前，会先把产品推向市场，再根据市场反馈来决定价格。如在朝阳公园附近，同是面对朝阳公园，有的项目每平方米万元出头，有的项目则卖到每平方米15000元。
■房价上涨因素将对2005年产生示范效应
据北京市统计局统计显示，2004年北京市房屋销售价格总水平比2003年上涨3.7%，涨幅提高了3.4个百分点。全年商品房销售价格呈逐季上升之势，其中四季度上涨6.3%，达到7年来最高。推动北京房屋销售价格上涨的主要原因有几个方面：一是土地交易价格上升带动。去年北京市土地价格呈上升之势，土地的交易价格比2003年上涨2.5%。二是房地产开发商入市门槛提高推动。2004年国务院要求将房地产开发固定资产投资项目的资本金比例从20%提高到35%以上。众多紧缩政策的出台无疑提高了开发商的入市门槛，商品房屋入市量的减少，对房价的上涨具有一定的影响。三是外部环境改善刺激需求，拉动房价走高。为了迎接2008年奥运会，北京城市化进程不断加快，刺激了住房的需求，特别是随着人们生活水平的提高，购买高品质的住房已成为城市居民消费升级的重要标志。
■专家建议购房者项目开盘时就进入
对于目前北京房价所显示出的上涨趋势，中原物业总经理李文杰认为，2005年准备购房的人不必过于紧张，因为随着北京城市建设推进，郊区城市化的加速，开发热点已经转到四环以外。从目前看，2005年能上市销售的商品房供应主要集中在五环左右，因此，尽管单价在上涨，但总体房价不会太高。
可以肯定的是，2005年的楼盘，开盘价和最后封盘时的售价相差会很大，因此，专家建议在项目开盘的时候进入，对在2005年的购房人而言应该是一个比较明智的选择。
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新华社北京1月23日电 北京市统计局最新统计显示，2004年北京商品房平均售价为每平方米5053元，比2003年提高316元。其中，商品住宅平均售价为每平方米4747元，比2003年每平方米上涨291元。
2004年北京房地产业持续快速发展。全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。商品房市场需求活跃。去年销售商品房2472万平方米，同比增长30.4%。危旧房改造和经济适用房建设稳步推进。全年完成危旧房改造投资203.1亿元，与上年基本持平;拆除房屋72万平方米，同比下降61%。存量房交易量进一步扩大。2004年存量房成交708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比2003年增长81.6%和78.2%。建筑业生产平稳增长。2004年建筑业实现增加值320.2亿元，比2003年增长6.2%。
■新闻内存
2004年中国房价涨幅一直保持在百分之十几的高位运行，已经到来的2005年，最牵动购房者神经的房价会向哪里去呢?专家普遍认为，随着宏观调控成果的不断显现，今年商品房价格增长过快的势头可能减缓。国家发展和改革委员会价格监测中心张学武预计，今年房价涨幅在5%左右。
张学武在24日接受新华社记者采访时说，影响2005年房地产市场价格变化的主要因素有金融环境、土地政策等几个方面。
张学武认为，首先，金融环境的变化将带来房价上涨势头放缓。近两年，投资型购房对中国房地产价格的影响非常大，是部分城市房地产价格大幅上涨的重要因素，并带动了全国房地产价格的上涨。在去年10月存贷款利率小幅上调后，投资型购房者的需求受到影响，若利率进一步提高则消费型购房者的需求也会受到一定影响。
而房地产开发企业将面临购房者减少、银行贷款利息增加等多方面影响。部分房地产企业为了能早日回收资金，不得不减少开发利润而寻求降价促销。同时，由于近两年高档商品房销售形势不甚理想，银行对这类商品房的贷款持谨慎态度。随着金融环境不断趋紧，高档商品房价格也会有所回落。因此，总体上看房价上涨势头将会放缓。
其次，房价过高带来住房需求逐步减缓。目前，许多城市房价已经超过了普通居民的承受能力，加上贷款利率的提高以及住宅销售中存在的各种问题，居民购房观望情绪较浓，新增需求的增长会放缓；而国家控制固定资产投资规模后使拆迁产生的强制性需求也将有所减少。
同时，经过6年的大规模开发，市场已经逐步摆脱房屋短缺时代。房改后急于改善住房条件的市民大都已买了房子，短期内换房的需求不会太大。因此，即使房地产供应增长减缓，房价也不大可能出现像2004年一样的大幅上涨局面。张学武认为，从土地政策看，今年中国仍会实行适度从紧的土地供应政策，土地价格不会出现明显的下降，因此，房价出现大幅下跌的可能性也不大。
他说，目前的土地政策对整合房地产企业，调控房地产价格具有相当大的影响。从近两年国家加强对房地产市场的调控措施看，土地政策是力度最大、效果也是最为明显的。由于中国土地价格与房价呈正相关系，因此政府虽然无法直接调控房地产价格，但可以通过适当调控土地价格，比如增加土地供应量，控制土地基准价、标的价来实现对房价的间接调控。
此外，建筑成本不断上升也是影响住房价格的重要因素。去年中国建材市场价格上涨幅度较大，根据对全国36个大中城市监测，线材价格同比上涨30.4%，螺钢价格同比上涨26.2%，水泥价格同比上涨12.6%。据测算，建材成本上升将使房屋造价每平方米上涨100元左右。这些住房竣工后，其销售价格可能会有所上涨。同时，随着居民对商品房质量、居住环境要求不断提高，房屋开发投入也会越来越大，成本也越来越高，这对住房价格也会有较大影响。
（ 责任编辑：任宁 ）
