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房价
2004年表现：2004年1~11月份，全国商品房平均销售价格为每平方米2759元，同比上涨12.5%，全年各月与2003年相比，平均涨幅将近10％左右。2005年预期：有关今年的房价走势，市场上出现了不同的几个版本，一是以华远地产集团总裁任志强为首的开发商宣称2005年房价还会继续上涨5％~0％；另一个就是以摩根士丹利首席经济学家谢国忠为主的泡沫破灭论者的观点，他认为中国的房地产泡沫最晚会在2005年第二季度首先以上海为震中破裂。但也许最折中的说法就是今年房价既不会像开发商说的那样继续疯涨，也不会如谢国忠所预言的房地产泡沫要破灭，而是会小幅上涨。
利率
2004年表现：2004年10月28日，央行宣布从10月29日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.27个百分点，市场对此反应平平。2005年预期：也许正如专家所说的，央行此次加息是醉翁之意不在酒，加息0.27个百分点本身并不能对市场造成多大影响，对市场影响最深的还是人们的心理预期。所以加息后不久就有专家预言，央行已经进入了加息周期，预计2005年至少还会上调0.27个百分点，而这才是对人们的心理预期产生深远影响的根源，而这种影响也必将会传导到市场层面，从而影响房价走势。
税制
2004年表现：按照以往的惯例，土地的买方或承租方只需要一次性缴纳所有税费即可。而来自国家税务总局的信息显示，房地产业是唯一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业。2005年预期：在1月16日举行的中国经济形势报告会上，财政部副部长楼继伟正式表示，物业税正在做模拟测算，估计不久将在部分地区开始试点，而这些幸运城市必将是上海、北京、广州等发达省市。而专家们对物业税开征的建议是：将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。但是，按照一个税种从提出到正式实施耗费5到10年的常规做法，物业税在2005年出台的几率并不是很大。
土地
2004年表现：2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有土地使用权必须以公开招拍挂的出让方式进行。2005年预期：预计2004年政府将会进一步加强土地的集权化管理，继续延续收紧地根的政策。除2004年已经实行的土地垂直管理、派驻督察人员制度外，国土资源部《2005年工作要点》显示，今年将耕地保有量和基本农田保护面积纳入省长考核指标，实行土地“行政首长负责制”。而且国土资源部还明令指出，严格执行土地管理法律法规和供地政策、土地利用总体规划和计划，严把建设用地预审和审查报批关。因此，今年的土地闸门仍不会放开的。
二手房
2004年表现：据上海市房地产交易中心统计，去年1~9月，上海二手房成交面积1964万平方米，而同期一手房成交面积为1890万平方米，标志着上海二手房交易量首超一手房。深圳二手房市场交易与同期新房销售量的比例已经上升到0.76：1。2005年预期：2005年上海二手房交易将继续延续2004年下半年的态势，交易量继续保持高于一手房成交量。在价格方面，上海整体市场2005年将有10%~15%左右的涨幅。而在未来几年，广州楼市二手房交易比例将有可能升至五成，与一手房交易平起平坐，甚至超越一手房交易量。可以预见，受国家宏观调控政策影响，2005年上市一手商品房的数量将不会有太大的规模，所以，可能会有更多的城市二手房交易量超过一手房。
企业上市
2004年表现：2004年，顺驰集团左右腾挪谋求香港上市，最后结果却是铩羽而归。大连万达集团也宣称要在2005年实现香港上市。2005年预期：今年，内地众多地产企业将掀起上市高潮，而首选地将是香港。在这些谋求上市的地产企业中，也许最具上市相的将是以下几家企业：2004年仅差一步之遥就能上市的顺驰集团还将继续努力；在北京地产圈表现不俗的广州富力地产也已进入具体筹划阶段；摩根士丹利已经成为广州中山市雅居乐集团赴港上市的保荐人；而已经在香港上市的世茂中国的母公司世茂集团目前也在计划分拆旗下的房地产业务继续赴港上市。
房贷证券化
2004年表现：2004年3月份，上海浦东发展银行首先传出已经获得批准试行住房贷款证券化。而银监会对外宣称将在2005年第一季度推出第一个住房贷款证券化产品。2005年预期：出于融资和降低风险角度的考虑，房贷证券化受到了业界的广泛关注，而住房贷款证券化产品在今年推出也是板上钉钉的事情。在这场房贷证券化之争中，最有希望胜出的将是中国建设银行与国家开发银行。而建行最终采用的方案将是表外融资模式，即在银行外部设立特殊机构(SPV)，用以收购银行资产，实现资产的真实出售。
信托
2004年表现：按照规定，通过信托方式进行融资的渠道要受到最多200份信托合同的限制，而且在房地产信托业务中，信托投资公司、保管人须从信托收益中收取管理费。信托投资公司收取信托收益的15%作为管理费，保管人收取信托收益的5%作为保管费。2005年预期：有专家预言，2005年很有可能暂时出现紧缩房地产信托投资方面的政策。因为今年国家会继续执行收紧银根的政策，通过控制货币进入市场的数量来控制宏观经济。所以从这个角度看，房产信托热实际上是与央行政策背道而驰的，银监会必然要有所作为，以避免政策冲突；当然也有一些信托产品过于冒进，从风险控制的角度来讲，银监会也必须加以控制，以维护信托受益人的利益。
热钱
2004年表现：中国人民银行2005年13日公布了2004年全年国家外汇储备数字，达到创纪录的6099亿美元，同比增长51.3％，一年增长了2067亿美元。据称，去年以来，投机于人民币升值的国际“热钱”约有1000亿美元。2005年预期：1月初，因为美联储的一份会议记录，结果掀起了蝴蝶效应，招致全球“热钱”突然撤离香港，恒生指数连跌4天，市值蒸发2000亿港元。摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠也预警要防范热钱赌人民币升值，香港大福证券资深分析师梁伟沛日前也撰文指出，“热钱”并不会因为人民币不升值而在短期内撤离中国。可以预见，如果2005年人民币再度加息，或者调整汇率，抑或美、日再加息0.75％，市场对人民币升值憧憬减退，都会影响热钱的流向。
住房保障
2004年表现：我国现行住房保障制度是以经济适用房为主体的，但从现实操作来看，经济适用房制度却存在重大缺陷，而且经济适用房制度的实行也不能真正解决中低收入家庭和困难家庭的住房问题。2005年预期：2004年房价一路高涨，让住房保障体系再次处在风口浪尖。专家建议完善住房保障制度，一是要完善公积金制度，二是规范经济适用房制度，三就是要大力发展廉租房制度。在此之前，上海、天津、厦门等地都已出台廉租房方面的政策，并已向中低收入家庭和困难家庭提供了部分廉租房。而今年初，山东省也宣布实施廉租房制度。预计今年廉租房制度将会在更多的省市实施。
（ 责任编辑：任宁 ）
