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编者按
一场席卷全国的大开发浪潮，牵动着每个城市中每个人的神经。
2004年秋季的一场住交会，出镜率最高的词语无疑是：“房价”、“泡沫”。质疑、抨击，房产商被淹没在一轮又一轮的口水中，又重新站出来对2005年的房价走势发表高论。他们是唯一的实权派，可以主宰一个城市。来来往往每个购房者的眼神中，透出多少企盼，让人为之怦然心动。一幢房，寄托着一家人的心愿；一座城，承载着千万幢房。
有一种“浪潮”比“海啸”来得更加迅猛，这就是房产开发的浪潮。
2004年，多少场博弈在其间展开，土地、房屋，何时才能圆出一个“居者有其屋”的梦想？
海南：前度泡沫今又来
本报记者张方发自广州
2004年，海南省又刮起了新一轮的房地产投资“旋风”。根据近日海南省统计局统计发布的数据显示，2004年海南房地产全面、持续、大幅升温。去年年初，全省房地产开发即以大同比增幅开局，之后节节攀升，到去年5月时累计同比增幅一度翻番，从去年6月开始，受宏观调控政策影响，增幅逐月回落，但始终维持在50%以上，直至年终仍在高位运行。
同时，省外资本大举抢入海南房地产市场。中信集团、长和系、霍英东集团、恒隆集团、华润集团、创维集团、吉利集团等数百亿元之巨的房地产投资在2004年大规模进军海南；广东、浙江、北京、上海等地的炒楼资金也迅速涌向中国海南这个美丽的海岛。
海南岛，1992~1993年惨痛的房地产泡沫破灭之后留下的伤疤刚刚愈合，转瞬之间，2003~2004年，海南的房地产投资再次“炙手可热”。
“热浪”狂飙突进
在日前召开的海南省建设工作会议上，海南省建设厅厅长夏恩恕表示，2004年海南房地产市场呈现持续快速发展的良好态势，全省房地产开发完成投资60多亿元人民币，同比增长64%，其余各项技术指标也实现高位增长。
更值得注意的是，在海口、三亚、博鳌等地旅游业迅速发展后，2004年，海内外一大批与旅游、展会、商务相关的房地产投资大举进入海南。中信集团以中信泰富为旗舰，高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建设，投资额达100亿元。而且，中信除参与原41．8平方公里博鳌特别规划区的开发外，还要将规划区向南拓展扩大到122平方公里，据说2014年前，总投资将达到300亿元以上。香港华润集团参与石梅湾总体发展的开发，计划在今后10年左右的时间内分批投入50亿元的资金。浙江吉利集团在海南投资30亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。创维集团投资20多亿元在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目——“时代海岸”。华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、香港恒隆集团主席陈启宗、泰国海南商会名誉理事长欧宗清博士、泰国中华总商会主席郑明如等富豪们也都看上了海南房地产投资。
夏恩恕日前还表示，继三亚市获得“中国人居环境奖”之后，海口市去年又获得“中国人居环境奖”。2005年，海南省房地产开发完成投资将控制在78亿元左右，同比增长30%。海南将发挥人居环境方面的优势，努力把海南建成亚洲重要旅游度假地和第二居住地。
“泡沫”阴影未散
然而，经历过1992~1993年间海南省房地产投资“狂潮”和随后因“泡沫”破裂带来的满目创痍的人，看到目前海南房地产投资的热浪，心里肯定会有似曾相识的感觉和隐隐的担忧；因为当年海南那一场房地产投资“狂飙”给人留下的教训实在太深刻。
目前，关于整个中国的房地产市场是否存在“泡沫”的争论已经进入白热化，海南房地产这个有“前科”的市场就更加令人注目。
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠认为中国房地产市场是存在“泡沫”的，并警告中国房地产泡沫到了很危险的程度。他认为，一般来说，房地产比较旺的时候就是利率下降的时候。房地产作为市场与其他市场存在竞争关系，在负利率即通胀超过利率的时候，一般会有房地产泡沫。对此，历史上几乎没有出现过例外——不光是中国，全世界都是这样。
海南联合资产管理公司的学者蔡慎坤更是直接指出：“海南房地产泡沫正起”，要求政府和业界保持清醒头脑，不要被目前的房地产红火景象冲昏头脑，要采取有力措施应对新泡沫，否则，海南将重蹈1992~1993年的房地产、金融泡沫的覆辙，后果不堪设想。
但是，海南省政府以及一些人士官员大多认为，海南房地产目前处在健康发展的阶段，没有泡沫。现在的海南房产不是1992~1993年时期，海南的房产开发商历经过去的阵痛后，变得理性和智慧。在海南房地产协会召开的一次专题座谈会上，海南部分房地产开发商对“海南房地产泡沫”一说也不以为然。他们认为，与沿海城市相比，海南的房价根本就不高。判断房地产有没有泡沫，主要是看需求，有需求，房价再高都不能说有“泡沫”。中国只有一个海南岛，三亚沿海一线的土地是不可再生的稀有资源，房子涨到每平方米2万元都不过分。
记者了解到，1993年到1994年时期，海南的房地产投资每年高达57亿元人民币。2004年海南房地产完成投资60多亿元人民币，2005年在实施控制的前提下都要达到78亿元左右。这已经大大超出了当年的水平，还没有考虑大量涌入的民营资本和外来资本。另外，目前海南房价也在飞涨，海口市统计局提供的数据证实，海口市去年房价平均还在每平方米2000元左右，现在已经上涨到接近每平方米3000元。虽然时间不同了，市场环境也不一样了，但是一个主要靠外来者“消费”的海南房地产市场能否经受得住这样快速的发展还是有点令人担忧。
“海啸”蓄势待发
夏恩恕介绍说，近几年，海南省加大了处置积压房地产力度，取得了令人瞩目的成绩。但目前全省尚有3.02%的闲置建设用地、19.5%的积压商品房和16.3%的停缓建工程还没有处置。据统计，截至2003年8月，在海南未处置的积压房地产资产中，逾70%属于四大国有商业银行；建筑总面积达160多万平方米，沉淀资金达180亿元人民币。这些久拖未决的金融积压房地产将需要两年才能全部处置完毕。另据了解，目前，海口市的积压商品房面积还很大，有750多万平方米，按目前海口市的房屋交易量年成交100万平方米计算，再剔除二手房和新建商品房的交易量，估计消化这750万平方米就需要10年时间。
另外，如今海南房地产界很多人把海南房地产的希望寄托于岛外市场。据悉，在海南，异地购房者目前已占到购房者总人数的60%以上。另据海南房地产行业协会的粗略统计显示，来自浙江、上海地区的业主已占海南异地置业者的半数以上，在三亚，比例更高达70%左右。虽然，近年海南旅游业、会展业发展迅速，但是最近还是有一些权威人士已经质疑这种靠岛外“生存”的市场前景。
有业界人士认为，10年时间，海南房地产市场开始从“烂尾楼”时代向“理想居住地”转变，主要靠强劲的旅游业发展的带动。数百亿房地产投资的迅速涌入，几乎全部投向了旅游房地产项目。连美国的《纽约时报》最近也撰文《海南重生中获得梦寐以求的成功》来专门论述海南。“流入海南的大笔资金没有建起工厂，也没有给这里的海滨带来流动劳动力。相反，它们主要吸引了投机商、房地产开发商和金融家……在这里，乐天派们喜欢称海南是下一个夏威夷。”“拥有800万人口的海南省正在打消自己成为工业中心的崇高理想。它仍然把宝押在了房地产开发商身上。”
最近，有人喜欢用“井喷”来形容海南房地产的投资热潮，但是也有人觉得用“海啸”形容更好。是的，“海啸”，它可能是一场蔚为壮观的“惊涛拍岸”，也可能是一场杀伤力极大的“惨剧”。不管未来前景是好还是坏，海南目前高速发展的房地产投资已经告诉我们：一场“海啸”正在蓄势之中。
（ 责任编辑：任宁 ）
