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1月24日，银监会有关官员抵沪，对上海银行业个人金融、房地产贷款进行调研。与会人员包括人行上海分行、上海银监局以及各大商业银行个人金融部门负责人。
自宏观调控以来，银行收紧面向房地产企业的贷款，而向个人房贷的过度倾斜孕育的风险开始引起金融监管层的注意。此次银监会的沪上调研被认为是“紧缩个人房贷的信号”。
个贷催发投机风险
“这次调研的目的，可能是因为上海刚刚发布的房地产数据，以及与商业银行贷款的相关性。银监会名义上是对个人金融部开展调研，其实最主要的是对个人房地产贷款进行摸底，并警示风险。”沪上一家商业银行负责人透露。
这位负责人所提到的数据正是于近期上海市统计局公布的“敏感”数字：2004年，上海市商品房均价6385元，全市住宅商品房销售价格比上年上涨15．8％，内环线以内地区平均价格上涨27．5％，外环线以外地区上涨10．7％。
而在1月26日召开的上海市金融形势分析会上，有关负责人指出：在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。
对这两组数据感到触目惊心的不仅是买不起房的老百姓，还有金融监管层。
“事实上，上海房价居高不下和上海的银行对房地产贷款的支持密切相关。”人行上海分行有关人士透露，宏观调控以来，银行收紧面向房地产企业的贷款，但是对个人房贷的收放没有统一明确规定。
“年中，上海也出台了一些对第二次购房贷款的限制，但这些限制有的并不是硬性规定，各家银行也不统一，所以实际上压缩企业贷款减少房产供应，而没有遏制个人住房贷款，则放大了需求，房价自然猛增。”上海一位不愿透露姓名的银行业资深人士分析说。
银行的金融政策向个人房贷倾斜的时候，购房者的需求在金融杠杆的作用下被放大了，而当投机的成本以银行低廉的资金为代价的时候，投机者自然更加凶猛。
对于推高上海房价的国际热钱，实际上多为境外居民手里的闲散资金。这些资金以私人汇款的方式进入中国后兑换成人民币，大量购买上海房产，近期进入上海的欧洲基金多是这种类型。“一般这些资金来到中国后，也借助本地银行做按揭贷款，上海对境外居民购房没有太多限制，相当一部分是以个人名义做按揭，因为我们这种代理机构按揭量大，也有一些资源优势，我们可以获得更高成数的按揭。”以物业公司名义注册的一家代理公司在2004年11月底对记者表示。
房价和房贷似乎已经形成了“某种循环”，房产成为由廉价的银行资金推动起来的投资品：一直攀升的房价成为银行表面上紧缩、心理上放宽房贷的理由，而以大量银行资金支撑起来的“繁荣”的房市则像断了线的风筝“一路飘红”。
银行微缩个贷
事实上，从2004年，不少银行已经开始注意到个人房贷的风险。“个人房贷现在之所以坏账率很低，实际上正是因为楼市的红火，一旦出现下跌的苗头，银行坏账肯定跟着增加。所以我们从2004年下半年对个人房贷开始警惕。”一家国有银行个人金融部负责人表示。
据透露，上海国有银行和股份制银行的贷款，全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49％和79％，建行房地产贷款总量约400亿，个人按揭贷款发放为171亿，比上年增长58亿元；工行8月底，个人贷款已经超过了300亿元；中行消费贷款（以房贷为主）总量比上年增长72．8％。
此次银监会的沪上调研被认为是“紧缩个人房贷的信号”。
“高层仍然十分担心上海过高的房价所蕴涵的金融风险，这次银监会来人，以调研的名义，实际上相当于窗口指导。我们2005年对个人房贷这块业务肯定要全面收紧。”一位与会人员称。
1月27日，记者随机调查中发现， 上海各家银行已开始暗自对2005年个人房贷进行调整：二手房贷款只能贷到6成左右；房贷占总贷款比例不超过银行所有贷款总量的30％；提高房贷中介机构与银行合作的准入门槛，普通中介公司要向银行交纳50万元的保证金等等。此次银监会的调研，主要强调个人金融业务中的房地产贷款，并加强对房产中介的规范。而作为维护地区稳定的人行上海分行，则一直肩负着监控上海房价和银行房贷之间关系的重任。在刚刚结束的2005年工作会议上，人行方面称，将继续完善与金融监管机构、地方政府之间的信息共享和风险处置协调机制，完善商业银行流动性监测体系，建立区域金融稳定评估框架和指标体系。
“高层警示不仅是提醒银行在房贷上面的风险，同时也是为了摆脱银行贷款与房价互相助长的风气。”上述人行上海分行人士称。
（ 责任编辑：胡立善 ）
