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房地产信托基金“当春乃发生”
首只准REIT“联信.宝利”现身江湖
□本报记者 朱中伟
去年以来，房地产信托受到各方欢迎。但是受2002年6月央行关于“接受委托人的资金信托合同不得超过200份”的限制，信托计划规模都难如理想。
而近日记者了解到，去年10月18日银监会发布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》征求意见期已经结束，正在准备出台，该办法可能将取消200份。业内人士认为，这为催生中国的房地产信托基金(REIT)做好了准备。而近日，专业从事房地产信托业务的联华信托已经抢先推出了可称之为国内第一只准房地产信托基金的“联信.宝利中国优质房地产投资信托计划”，使这一全新投资品种开始步入普通投资者视野。
准REIT现身江湖
据悉，美国从1960年出现房地产信托基金，迄今已经有300多个此类基金，市值达3000多亿美元。专家认为，国内目前情况与美国当年REIT起步时情况很相似。一方面房地产企业的融资有一些困难，另一方面，当时美国普通投资者大多只能投资于住宅市场，没有集合投资的合法渠道。
联信宝利是目前国内的第一只准房地产信托基金。与以前的房地产信托产品先有项目再募资金相比，联信宝利是先募集资金，然后在国内房地产行业前景看好的地区投资房地产行业，投资的方式多样，包括贷款、股权投资、成熟物业产权购买等多种方式。
同时，与以往房地产信托产品一般只发一期不同，它是国内首个分期发行的产品。此外，它还在预期收益以外增加浮动收益，十分类似基金的分红。总体上说，该计划是按照房地产投资信托基金的标准设计的，虽然不能完全达到基金的各项条件，但其设计已十分接近契约型封闭式基金。
准入门槛较高
在实际操作上，REIT仍有较高准入门槛。拟议中的《暂行办法》规定，开展不受份数限制的房地产信托公司，在提足各项准备金后，净资产不低于人民币5亿元；过去两年连续盈利且信托业务比重在60%以上；已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益等九项条件。
对此，联华信托总裁李哓东表示，“过去两年连续盈利且信托业务比重60%以上”将大多数公司挡在门外。在目前国内59家信托公司中，这一指标的平均水平才百分之十几，能像联华这样2004年信托业务收入占总收入三分之二以上的公司少之又少。
另一方面，房地产信托基金要投资在不同的方向，像联信宝利，它的信托资金可以运用在向房地产经营企业提供贷款；投资房地产经营企业股权和购买商业用途楼房或住宅三个方向。因此，它的运作需要很高的地产专业知识，而从目前国内信托公司的现状来看，符合这些条件的人才还非常缺乏。
对此，目前联华信托的解决思路是引入了国际知名的戴德梁行对准备投资的项目进行独立评估，对于戴德梁行认为不可行的项目，公司坚决不做。
诚信仍是根本
一些业内专家认为，如何建立起信托公司和投资者之间的真正互信是问题的根本。特别是2004年，接连发生庆泰信托、爱建信托、金新信托等事件，使得投资者对信托产品的风险有了深刻的认识。
记者发现此次联信宝利计划中别出心裁的引入了受益人大会制度。该制度使得投资者通过相关程序能够掌握相当大的权力，例如重大投资方向的改变、托管人的更换等等。有专家认为，受益人大会制度使得投资者对信托的用途有了最终的发言权，有利于增强投资者信心。
（ 责任编辑：张宇 ）
