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于凌罡:集资建房自己做主 合作盖楼绝不是乌托邦

BUSINESS.SOHU.COM 2005年2月19日23:19 来源:[ 新京报 ]
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  提出并运作北京首例“个人集资合作建房”项目的于凌罡认为,业主出资合作建房是房产发展新模式

  ■对话人物

  于凌罡31岁,北京人,本科学历,某著名IT企业工程师。北京首例个人合作买地建房的倡导者和召集人。他于2004年提出“合作盖房”的理念并逐步付诸实践而使其名声大噪。

  ■对话动机

  在今天房价高昂和中国房地产被广泛质疑为泡沫的背景下,于凌罡发起的北京首例合作建房事件备受社会关注。

  其中追随者有之,质疑者有之,不看好者亦有之。有人认为,于凌罡合作盖楼是老百姓当家做主的一次尝试,是市场经济发展中一个重要的标志;也有人认为,在社会分工趋于成熟的今天,出现合作建房是一种反历史潮流的行为。

  今年1月中旬,“合作建房联盟”的成立标志着于凌罡合作盖楼合作队伍的正式组建,项目也进入实质操作阶段。那么,于凌罡“个人集资合作建房”的成功性有多大?意义何在?本报记者与他进行了对话。

  ▲于凌罡:我不是什么布道者,只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。本报记者康亚风杨杰摄

  自己的物业和底商自己做主

  《新京报》:于凌罡你好,先做个解释吧,你提出的“合作盖楼”是怎么一回事?

  于凌罡(以下简称于):简单地说,就是许多人在法律许可的范围内,按一套协议共同出资购买土地,然后招标盖房子给自己住,自己的物业和底商自己做主。

  于凌罡:集资建房自己做主 合作盖楼绝不是乌托邦

  《新京报》:大致说来,“合作盖楼”需要经历什么过程?

  于:首先是制定一套合理的协议文本草案,然后召集足够数量的志愿者、参与者进行完善,使之成为具有法律效力的一整套协议。

  然后进行协议公正,办理验资手续,成立法人机构,竞标购地,招标设计、建筑、施工、监理、审计等供应商和服务商,实施大楼的建设,并进行合理的规划和分配,最终办理全部商品房手续,安排业主入住,提供相关的物业服务和管理服务。

  《新京报》:为什么想到合作盖楼?是不是因为现在房价太贵,想省点钱?

  于:1999年我就在网易发起过类似的想法,当时仅仅出于节约的概念,提出盖一种酒店式的青年公寓,房子尽可能小,但当时的计划漏洞百出,很难实践。后来经过长时间的思考,有了现在的想法。

  我认为这是一个基于社会责任感的个人理想,是为了让大家能住上最舒适的住宅。当然,省钱也肯定是考虑的一个方面。

  《新京报》:估计可以省多少钱?

  于:可以省四笔费用:开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。

  加上这个项目资金管理模式透明,据我们估算,大约能省15%至20%.但我们更看重的,是这个房子建下来主要是有两个优势:底商收益和物业自主。对一心想买便宜房子的人,我们不会接受。

  《新京报》:有专家认为,你们在工程造价、企业管理运营成本等方面,要支付更高的代价,折算下来,所花费用与商品房相差无几。

  于:我不这么认为。房产价格最主要是土地成本,这点上我们和开发商一样。然后是建设成本,只要设计确定,谁建都差不多,而我们会有一个优势:资金到位,直接给钱,开发商是垫资,这种情况下价格必然不同。相关的市政费用上我们会高一些,因为我们的项目比较小,分摊下来相对较高。

  至于销售,我们并不存在广告等成本,自然会比开发商便宜。另外在传统购房过程中,存在的均摊面积和相关产权的计算,这里也可以省一部分。

  《新京报》:谈到省钱,还有团购这种方式,而花费的时间、精力会比合作盖楼小得多。

  于:如果一次买下一栋楼,团购可能会省一些钱。但问题是,你不能买到非卖品———物业自主和底商收益。

  《新京报》:你所说的“物业自主”和“底商收益”是什么意思?

  于:“物业自主”是说,我们不再像以往那样以个人面对物业公司,而是买房人组成一个机构,去面对一个一个物业员工,变弱势为强势,保证我们的权益,得到想要的服务。

  “底商收益”包括底层商铺、楼顶广告牌、附属建筑和配套设施,包括停车位等。以往这些收益都被开发商无偿占有,现在我们可以把它拿回来。这部分价值非常可观,而且可持续。

  《新京报》:你们的楼准备建在什么位置,怎么规划的?

  于:预计是在北京北四环内建一栋小户型住宅楼,建筑总面积在2万到4万平方米,楼高60到80米,地下2层,地上13到16层。

  让“老农”种菜给我们吃

  《新京报》:你刚才说对一心想买便宜房子的人不会接受,那你希望的合作者是什么样的人呢?

  于:首先要有资金实力,就是说你在开始要有一笔不算小的投入。其次要能够认同“合作盖楼”理念,并能认同以后的《业主公约》。他可以是北京人也可以是外地人。不过,非中国公民不得参加或购买。

  《新京报》:我看到报纸上的报道,你们的“合作建房联盟”已经成立了,联盟一共有多少人?还考虑吸收新的合作者吗?

  于:目前的合作盖房联盟有200人。但现在报名的人仍非常多,每天不断有人打电话过来,我们会有所挑选。其他报名的人会成为出资人或者排队出资人。

  《新京报》:愿意加入的人有很多,其中会有一些被这个团体拒绝。他们不一定能理解,你怎样面对这种情况?

  于:理论上我谁也不想拒绝,可为了项目能正常完成,我必须谨慎挑选合作伙伴,希望大家理解。不能成为出资人,其实还少了很多风险,未必就是坏事。如果没能成为出资人,还可以做排队出资人。

  哪怕最终没有参与这个项目,将来或许还会有二期。不过,这里有个原则,那就是必须接受业主公约和合作理念,对极少数坚决不肯共担风险,事实上对合作造成破坏的,我们坚决不会接受,毕竟合作需要双方自愿。

  《新京报》:有一个比喻说,合作盖房像是自己种菜自己吃,一个没有种过菜的人,不去买菜农的菜,却自己学技术,施肥浇水,想一年就吃上比老菜农种的还要好的菜,结果响应者众多。

  于:这个比喻不恰当。可以这样说,以前我们是去菜市场买菜,但是菜贩子太黑了,我们就自己去找老农,让老农种菜给我们吃。

  以民主议事的方式运作

  《新京报》:这个项目的资金是如何筹集的?

  于:资金靠自筹和银行贷款。这个项目要有40%自有资金,是出资人拿,大家分摊。剩下的60%是银行贷款。

  《新京报》:一共有几百人参与,大家出的钱一样多,在事关权益时众口难调,你们怎么运作?

  于:通过提案,以民主议事的方式运作。我们有一个定期的民主大会制度,发起的提案,在大会上投票通过后,就会被执行。这与一般的企业不同,全体出资人都有自身的权利。你有权投票,也可以弃权。

  《新京报》:大家都会关心拿出来的钱安不安全,涉及上亿的资金,谁能保证钱不会被人卷走?

  于:我们有一种新的付账模式,它最大的好处是不出现现金流,用来保证资金安全。

  这种模式就是“分次定向转账”制度———我们会在每个月的20日提供当月的开销申请,申请的公示大家随时查阅,完成审核后,通过资金支出办理转账,会有专业的财务公司保证支出的合理性。另外还有信托安全,将合作建房资金独立于运作机构。

  《新京报》:有人中途退出怎么办?如果在关键时刻数十人退出,引发不良反应怎么办?

  于:所有的参与者都签过协议,谁退出就要被罚钱。退出者的位置会有排队者补上。

  这个项目有核心成员,保证了一定的人数。而且项目刚开始时大家要在银行存上保证金,有人退出,保证金还在银行,对违约退出的人会有高额的罚金,足以保证剩下人的利益,保证项目能继续进行。

  《新京报》:建好的房子因为楼层、朝向等会有很大差别,你们怎么分配呢?

  于:挑房子的顺序按参加合作盖楼者的先后顺序来。我们也会同时保证公平———房子越好,你要出的钱就会越多。打个比方,房子均价40万,有的房子可能要出45万,有的只要35万就够了。

  这个项目存在不能成功的可能

  《新京报》:你们的“合作建房联盟”已经成立,也就是说项目进入了实质操作阶段。按你们的计划,什么时间能建好房子并入住呢?

  于:按计划,我们会在今年春节前后完成法人机构注册,五一前后购买土地,经过12至18个月的建设,争取在2007年五一和十一之间入住。

  《新京报》:说到买地,去年“8·31”后,很多实力雄厚的开发商拿地都很困难。你的计划书中也提到,土地是特殊商品,购得时间无法承诺,如果拿不到土地怎么办?

  于:如果今年拿不到土地,这个项目自动结束。目前市面上有一些有利的消息,最近招商地产在北京朝阳路上通过项目出让,拿到了一块不错的土地,价格也比较理想。这种拿地方式也是我们考虑的方式之一。

  《新京报》:实际上你们的项目存在着风险?

  于:对。主要有三个风险:第一是政策风险,主要是能不能拿到土地;第二是资金风险,能不能从银行贷到款;第三是管理风险,这么多人在一起,能不能很顺利地在民主议事的基础上去做事情。

  《新京报》:从资金风险上来说,在目前金融紧缩的情况下,有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款,你如何保证能够顺利拿到贷款?有没有和银行接触过?

  于:我们有一个完善的财务制度和一个很高的自有资金比例———40%———去争取银行贷款,而且这个项目已经完成销售,有着100%的市场支持,这是我们的优势。

  银行对此比较感兴趣,他们也旁听过联盟的会议。之前媒体的采访也表明,他们对我们表示了理解和一定的支持。

  《新京报》:我们现在能不能这样说,在不可抗力的因素下,这个项目还是存在不能成功的可能。

  于:事实上,每个人加入之前,我们都会告诉他做这件事有时间风险和资金风险,同意参与的人要有心理准备。很可能在花费大量时间和成百上千的资金后,项目碰上了无法解决的问题,之前的投入就需要大家共同承担。

  《新京报》:但你有没有想过,如果不成功,这个实验会被贴上失败的标签,大家现在的期待和热情说不定以后会变成失望和嗤之以鼻。就你个人来说,万般努力一下子付诸东流。

  于:如果失败了,我不会气馁,还会继续努力。我相信形势会越来越好,以后还有的是机会,我还年轻。

  另外,我想大家会理解我的,因为我做这件事,是为了证明房产的价值里还应体现“物业自主”和“底商收益”,不论成败,我的目的都已经达到了。

  不赞成别人复制这个项目

  《新京报》:听说现在上海、成都都有人想向你学,搞合作建房。你觉得这个项目的可复制性有多大?

  于:理论上可以,但存在很多风险。第一,团队人员构成难以重现。我们团队里有一半的人来自房地产开发行业,囊括了房地产开发需要的各类专业人才,此外还有律师、注册会计师、教授等;第二,我们做这个项目创造出了社会价值;第三,不能排除一些复制我们经验的人只是想拿到便宜房子,甚至还有人出于不可告人的目的,这样肯定不行。

  《新京报》:你说做这个项目创造出了社会价值,怎么理解呢?

  于:第一就是上面说过的物业自主和底商收益;第二,它通过住房人出资降低了整个社会的风险,不仅有益于老百姓,还有益于开发商、政府和银行。它减轻了开发商的压力,降低了各种风险;它还可以解决银行的不良资产问题;对政府来说,它可以最大限度实现土地价值。

  《新京报》:你是说,你这样做不仅没有抢开发商的饭碗,他们还会感谢你?

  于:很多人会觉得,我做这个事情,开发商会恨死我了,其实不然,有很多开发商打电话找我谈合作。为什么?

  开发商也有苦衷,他们承担着拿地、建设、贷款等多种风险,并不是所有的房地产商都赚钱了。所以有开发商说,按传统开发模式,他们盖的房子只能给富人住。而我们搞的业主出资的模式大大降低了他们的风险,这对他们来说很重要。

  《新京报》:如果另外一个团队按你的方式严格复制,他们也有可能成功。大家之所以对你的行为这么关注,也是想着可以在你成功后“依葫芦画瓢”。

  于:我不赞成别人复制这个项目。要组织这样的一个团队需要很强的控制力,对内是对自己团队,对外是对社会的负责任的态度。如果要复制这个项目,就必须复制最核心的东西:社会价值。

  在项目的进行过程中,这个团队处在弱者的地位,需要支持。支持从何而来?来自本身的规范操作,来自对整个社会的价值回报。如果以后这种模式能够得到普及,那么大家也没有复制的必要了。

  《新京报》:这个项目如果没有你的话,能否接着做下去并取得成功?

  于:理论上可以,但是如果不是我的团队的话,恐怕很难。

  我绝不是空想家

  《新京报》:有人认为,合作盖楼是老百姓当家作主的一次尝试,是市场经济发展中一个重要的标志;也有人认为,在社会分工趋于成熟的今天,出现合作盖楼是一种反历史潮流的行为。

  于:我认为这是社会发展的表现。只有社会逐步发展,个人素质得到提高后,才可能出现一群人合作盖楼。再者,社会分工并不完全合理,主要体现在开发商包办一切。现在老百姓对房价有积怨,开发商也有积怨,时间久了,自然会产生新的模式。我认为,新模式应该是业主出资的模式。

  《新京报》:我在你的网页上看到,合作盖楼只是一个试点,你还有一个计划———“蓝城”(LineCity)。

  于:是的。这个计划是由合作盖楼的想法衍生而来。我想象中的“蓝城”是一条地铁连接若干个居住区和功能区组成的线形城市。它是一种新的经济适用房的建设模式,由政府规划、业主出资、银行贷款、开发商竞标建设。它可以解决交通问题,节约土地,业主也能自主选择邻居、房型等,拿到质优价廉的房子。它会成为以后房地产开发的主流。

  《新京报》:在西方这种方式也不是主流,你作为一个业余人士,坚信的理由是什么?

  于:实际上,它是由我们自身经济特点必然产生的一种结果。之所以这么说,是基于目前中国的资源过度紧张,人口基数大的特点。而在一些西方发达国家,人口基数相对来说要小,对合作没有太大的需求。

  《新京报》:感觉上,你是一个布道者,向许多人,在许多地方不遗余力地宣扬你这种模式以求得成功。

  于:我不是什么布道者,只是一个想通过实际行动向大家证实一种新模式的年轻人。行胜于言,我想我的实际行动会比我的言辞更能让人信服。

  《新京报》:你是一个理想主义者?

  于:很多人都问我,是不是一个理想主义者?我想我是一个敢于用一生去实践的理想主义者,或者说,是一个实践主义者。合作盖楼绝不是乌托邦,我绝不是空想家。

  “百度”一下“于凌罡”,相关网页达10100篇。北京31岁的年轻人于凌罡因倡导个人集资合作买地建房而备受社会关注。



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