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本报记者 李小刚
●日前，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠发表了关于上海即将步曼谷地产泡沫后尘的分析报告，引起轩然大波
●对于上海楼市中单价在3000美元以上的住宅即使被境外资金所购买，当这些钱撤走之后也不会对上海楼市产生影响，因为这个价位的楼盘在整个上海楼市中的比例太小
●在3000美元这个价位之下的房子，很多都是被苏浙的游资所购买，这笔钱有进有出，对整个市场而言也是比较稳定的
海外热钱对上海地产市场的席卷目前似乎已经达到了一个高潮。
这个高潮的到来显然是与日前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在近期发表的关于上海即将步泰国曼谷房地产泡沫后尘的分析报告有关。这位始终看空上海地产市场的经济学家已经在两年前就开始对上海楼市发出了警示，而且他的警报在这两年间不断升级，以至于这次有关上海房地产泡沫可能步曼谷后尘的报告引起的震动十分强烈。
热钱之热
热钱正如其名一样给上海地产市场的确带来了超乎寻常的热量。从去年央行加息之后，上海地产市场就开始将目光聚焦到了海外的热钱之上。从早些时候10亿美元狂炒上海楼市，到目前谢国忠的“要步曼谷后尘”，热钱的热度始终在上升。
对于目前如此炙手可热的海外热钱，记者开始寻访上海地产界内人士，几乎所有的人士都认为谢国忠的言论有些言过其实。业内人士目前较为一致的观点是：外资在内地地产投资中所占比例不过10%左右，就目前进入楼市的游资而言，其绝对规模尚不能对货币产生涨缩影响。
仲量联行中国区董事陈立民在接受记者采访时始终不认为目前进入上海地产市场的外资中有大量的热钱。陈立民很疑惑地对记者说，“什么是热钱，首先这样的钱要快进快出，一般来说，热钱看准的是这个国家汇率的变化或经济的重大改变。而且这些钱进来之后会寻找流通性好的领域附着，一般来说会进入股市、债市等市场，一旦价格被抬高，赚上一笔后马上撤走。”
陈立民给记者举了非常形象的例子说明，“热钱进来了就像车开进来了要停车一样，必须找个随时就可以走的地方停靠。如果停到了一个两三天都走不了的地方，那是很不方便的。”他认为地产市场的流动性不强，进来之后很难在短期内撤走，热钱选择这样的领域炒作很不明智。
“何况一些大规模的热钱是以基金的形式进入的，一般来说会购买整幢的物业，想马上撤走卖掉这些物业在短期内并不现实。”陈立民说。而且他十分坚定地认为，从他长期关注的写字楼市场来说，肯定不会有这些大量的快出快进的热钱进入，“目前上海的甲级写字楼市场很好，租金水平一直在攀升，空置率保持在很低的水平，而且可以预计今后3年上海甲级写字楼依然会处于供不应求的状况。在这种情况下，大量的海外基金进入上海的写字楼市场，看重的是租金的收益率和物业本身的升值，并不会快出快进。”
就海外基金进入上海地产市场的典型案例而言，比较引人注意的是在今年早些时候，一幢位于上海市淮海路商业街、毗邻新天地的20层楼高的甲级写字楼项目———新茂大厦，被澳大利亚投行麦格理集团旗下的Macquarie Global Property AdvisorLtd（简称MGPA），代表LendLease Global Properties以9800万美元的价格所收购。而在此之前，锦麟天地酒店式公寓也被摩根士丹利在2004年年底以超过5亿元的价格所收购。
海外基金大量进入上海地产市场，引起的震动不小。但是陈立民依然表示，这些基金进入上海写字楼市场之后并不会很快抽身离去，以套取汇率升值所带来的利润，“我问过参与收购新茂大厦的麦格理集团的内部人员，对于是否会在短期内撤走的问题，他们告诉我肯定会持续几年时间。”
房地产出售的手续极为烦琐，这样的买卖不如股票简单方便，因此海外的热钱一般不会进入手续如此麻烦的市场进行投机。而且海外基金如果整幢沽出会面临无人接盘的情况，因此目前物业转让的流动性很差，海外资金很难在短期内撤走。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受媒体采访时也表示，国际游资的运作非常强调短期获利性，因此，资金流通性强的行业最受青睐。相比之下，房地产这种占用大量资金、获利周期长的行业不仅风险性比较高，而且由于当前很多地方的楼市仍未摆脱“泡沫”的阴影，所以国外套利资本是绝不会轻易涉足中国房地产行业的。
海外资金量不大
凯迪集团投资部副总经理张义鸿身处一线的亲身经历更能说明一些问题。这家去年在上海地产企业中排名第11位的发展商，在上海开发了多处楼盘，张义鸿对销售的情况了如指掌。
“我们的楼盘中的确也有一些境外人士购买，但是这些购房者大多数还是海外的华人、华侨，少有欧美人士来购买我们的项目。”张义鸿也认为，海外的热钱并没有大规模地进入上海，即使有也是分散的，没有形成规模。
事实上，在上海市中心的一些单价超过3万元人民币的豪宅之中，到底有多少资金是有规模有组织的海外热钱，目前还没有机构或组织能够给出明确的数字。即便如此，复旦大学房地产研究中心副主任华伟也没有把购买了这些楼盘的资金，看成是会毁灭上海楼市的力量。
华伟认为，对于上海楼市中单价在3000美元之上的住宅即便是被境外的资金所购买，即使这些资金是所谓的热钱，当这些钱撤走之后也不会对上海楼市产生巨大的震动，因为这个价位的楼盘在整个上海楼市中的比例太小，不会对市场造成很大的打击。
内资更应受关注
“在3000美元这个价位之下的房子，很多都是被苏浙的游资所购买，这笔钱有进有出，对整个市场而言也是比较稳定的。”华伟针对摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠在近期发表的关于上海即将步泰国曼谷房地产泡沫后尘的言论，表示了自己的不同看法。
华伟对上海和曼谷的情况进行分析说，“上海的情况与曼谷并不相同，曼谷集中了泰国几乎所有的财富，一旦曼谷的地产市场中的资金被抽走，很难有其他地区的资金进来补充。而上海周边都是经济发达地区，境外资金购买上海地产的比例不高，对上海地产市场的影响不大。而大多数的楼盘被民间私人资本买走。目前民间资本的投资渠道不多，地产市场成为最受欢迎的投资方式，这些民间游资的进进出出还是比较平衡的，目前上海不会出现曼谷1995年的情况。”
但是忧虑依然开始在业内蔓延，中房指数研究院（华东）副院长陈晟此前在本报发表的《热钱和预期：上海楼市的两大焦点》，文中对热钱影响上海楼市表示担忧。陈晟表示，谢国忠的分析文章他认为有一定的道理，虽然谢在引用的数据方面有一定的误差，但是仍不失为一种警示。
“在上海的一些高档住宅之中，我已经感觉到了一些问题，热钱应该成为目前关注的焦点，政府部门应该在这方面提高警惕，并采取一些控制措施。”陈晟表示近期高档住宅市场并不正常，而对这一点陈立民也向记者提到。但是陈立民认为，目前内环线的住宅在年后涨幅太大了，而这些房子很大一部分是由苏浙民间资本在炒作，现在更应该关注民间资金的流量。
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