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上海楼市继续博弈 成为众投资者的大赌场

BUSINESS.SOHU.COM 2005年1月25日10:59 [ 苏堤 ] 来源:[ 瞭望东方周刊 ]
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  “不管是温州人还是境外的投资者,其实现在大家都在赌,就看最后一棒最终落到谁手上”

  1月18日,上海市市长韩正在上海市十二届人大三次会议上坦言:2004年,上海全市房价涨幅虽然有所下降,但局部地区房价上涨仍然过快。

  上海市有关部门也认为,由于局部地区房价上涨过快,全上海的房产均价已无法体现局部房价的起落趋势。

  据1月19日网上房地产的数据显示,上海新房价格沿着2004年末的涨势继续攀高,其中内环以内当日成交均价已经达到16934 元/平方米。中高档二手房市场,在2004年的最后一月,涨幅创出年度最高,达到5.69%,全年累计的涨幅达到27.6%。

  围绕上海楼市的博弈还在继续,这种局面源自各路人马对目前上海房市繁杂信息的不同解读——有人认为上海房市已经到了崩溃的边缘,也有人认为上海的房市还可以涨上20年。2005年也许会给我们答案,但也许不会。

  城里的人想出去

  上海人王国伟刚刚跟一个异地投资俱乐部去了一趟三亚,他发现,那里的海景房只有6000多元一个平方米。

  “在上海6000元的房子,只能到郊区去找了,在三亚,我可以买一套海景房,平时出租,冬天寒假的时候,可以带着家人去过冬。”2005年年初,王国伟神采飞扬地盘算着。

  王国伟是上海位育中学一名普通教师。2003年3月份他把单位分给他的两居室卖掉,不光在江苏路新买了一套130多平米的三房,还剩下几十万元的闲钱在手上。更让他喜不自禁的是,没出两年,他买的新房每平米单价从买进时的8000多元,蹿到了16000多元。

  在上海,王国伟的故事几乎每天都在上演,像他一样通过购房“糊里糊涂发了大财”的人不在少数。

  财富来得太容易,人们往往会怀疑它的真实性。何况是在理财方面一向以谨慎、精打细算著称的上海人。

  “这几年房价涨个两倍、三倍,差不多了,现在要投资上海房产成本太大,动辄一两百万一套,我觉得风险比较大。而内地一些省会城市的房产市场,即使是市中心的黄金地段,房价一般还在5000元/平方米以下,我觉得很有投资潜力。”目前持这种想法的上海人不在少数。

  王国伟毫不隐讳地告诉《瞭望东方周刊》,2004年末,他在重庆买了“重庆财富中心”的一套酒店式公寓,总价只有28万,售后包租,开发商承诺投资回报率有8%。据该异地俱乐部组织者公司职员郑玉介绍,和王国伟一起去重庆的上海购房团,仅这个楼盘就买了140多套。

  城外的想进来

  上海人想出城投资,外地人(包括境外人士)却被上海楼市的强劲走势惹红了眼,携巨款拼了命地想进城。2005年关口,温州人、台湾人,欧美人以及俄罗斯人,对上海楼市的热情开始显山露水,事实上温州人使的已是回马枪了。

  尹延是浦东联阳社区鼎轩房产的销售主管,这两天,他忙得不可开交。他告诉《瞭望东方周刊》,他们公司的客户比例基本上是温州人70%、境外人士20%,上海本地的仅占10%。

  据方方工作室信息部经理周浩介绍,温州人从2003年传言撤离后,转战内地炒卖房产,结果发现,内地市场做短线投资,套现很难,而且市场也不够成熟。他们最终还是回到上海,为2004年底上海楼市的又一波上涨添了一把火。

  与此同时,央行加息尘埃落定之后,国际资本市场对人民币升值的预期加大,一批境外资本纷纷潜入上海楼市,助推上海市中心高档房市场继续上扬。

  2004年底,一家投资客组成的欧洲财富俱乐部在上海分两次买进250套高档房源;某位做钢铁生意的台籍人士,通过浦东一中介公司买走的房源不下10套,主要集中在联阳社区;而就在一周前,位于静安区康定路的静鼎安邦,一栋34层的总共60多套的公寓房被一个神秘的俄罗斯人买走。

  香港戴德梁行泛城租售网2005年1月10日发布的研究报告还显示,浦东陆家嘴地区的盛大金盘、汤臣海景及鹏丽海景等豪宅,通过买卖差价获利的投资性客户居多,其购买者当中,海外客户占到60%,其中以东南亚、港台客户居多。

  卫明不动产策划咨询中心、《上海楼市》境外人士版发行人蔡为民是个地道的台湾人,他和他的同事们组织台湾购房团到上海已有 30 多次。而在2004年底的这次,火暴程度超出他们的预料。

  “我们一般是提前3个礼拜联系看房团活动,每次30-40位左右。这次我们寄函出去,一个礼拜就有60个名额了。” 该公司的田小姐都觉得很惊讶。

  “台湾人曾经尝过汇率上浮的甜头,大概是在1989年那段时间,台币与美元的汇率曾经涨了将近一半,一进一出,台湾人赚到的汇差非常可观,所以说这一拨的人民币升值大家都会想去套。”

  田小姐引用蔡为民的观点说,如果人民币升值,境外人士在上海楼市至少可以赚到几个差:一个是汇差,第二个房差,第三个利差,即台湾或境外的银行贷款利率只要3%左右,低于人民币5.9%的利率,之间的差额就可以赚到。

  会不会成为最后一棒

  在上海楼市一路狂奔的背后,危机的迹象也在蔓延。

  不少专家认为,上海楼市的上扬已经并非来源于真正的住房需求,投资性需求的放大是2004年年末房价再次飙升的主要助推器。

  据媒体报道,虹桥开发区某楼盘近日传出丑闻,在开盘之前开发商将楼盘批量转给中介,开发商借房源紧缺抬高房价,中介趁机赚取价差。而这可能只是新开楼盘排队购房真相暴露后的一个普通案例。

  在二手房尤其是次新房市场,炒作现象已经相当突出。中原地产提供的数据显示,2004年年底,上海二手房投资购房的比例已经达到了40%。

  二手房市场炒作的一个直接结果就是,市场上大量空置房的出现。据泛城租售网2004年底对上海房屋空置率的调查,包括交付使用少于一年的楼盘在内,上海房屋的空置率已经达到12.8%,其中黄浦区的空置率已经达到18.2%,已经超出了国际上10%的警戒线。

  这是一个危险的信号。

  上海楼市这艘大船未来将驶向何方?几乎每一个人都急于知道答案。但是同处于这条船上的人们却各自打着自己的算盘。

  尹延的客户主要是温州人。他认为温州人的想法听起来让人惊讶:“现在传言说有千亿美金的国际热钱进入中国寻找机会。由于中国外汇的管制比较严,所以他们进入中国市场还需要一定的周期。在国际热钱进入上海之前,我们把上海的中档楼盘全部扫光,早期进入的境外资本把上海的高档房产扫光,等大批的国际热钱进来了,我们再抛出去,让他们接盘。”

  看来,来势汹汹的温州资本,此次进入上海楼市,野心不小,要在上海楼市与境外买家一赌输赢。不过,这可能只是一向精明的温州人的一厢情愿?

  就以台湾、香港购房者为例,卫明不动产策划咨询中心的田小姐告诉《瞭望东方周刊》,台湾人和香港人在上海购房的确不少,现在的关注度仍然很高,但是由于这两地都有过房价大幅缩水的痛苦经历,因此他们出手还是会比较谨慎。

  更重要的是,时至今日,所谓“千亿美金的国际热钱”能否进入中国市场,有多少会投向房地产,又有多少会投向上海的房地产,这仍然是一个大大的问号。

  “上海楼市现在都不是中产阶级在买房了,随便一套房子都要一二百万。不管是温州人还是境外的投资者,其实现在大家都在赌,就看最后一棒最终落到谁手上。”金丰易居上房置换市场部经理郑翎昀说。

( 责任编辑:胡立善 )



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