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资金铺路：2004年发行20亿元债券
本报记者胡冠中发自上海
王石终于按捺不住对长三角地产“诱惑”的冲动，在蓄谋良久后，用18.5785亿元的真金白银收编该区域的另一地产大鳄——南都集团，以资本方式强势挺进。
本报在3月4日的C5版上刊登了《万科牵手南都布局长三角》一文，称万科将收购南都。3月5日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，下称“万科”）发布的公告终于解开了多日来市场的种种猜测。3月3日，万科集团下属上海万科城市花园发展有限公司(下称“上海万科”)、上海万科浦东置业有限公司（下称“万科浦东”）、深圳万科房地产有限公司（下称“深圳万科”）与南都集团下属的上海中桥基建（集团）股份有限公司（下称“中桥”）在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%股权和在浙江的20%股权；3月4日，万科召开董事会审议通过上述事项。
万科董事会认为，2005年是该公司进入10年中长期发展规划的第一年，为了实现其“有质量增长”的战略目标，万科提出了“客户细分、城市圈聚焦和产品创新”三大策略。
根据城市圈聚焦策略，万科在地域发展上，将主要投资长三角、珠三角、环渤海等城市经济圈。南都的主要开发地区集中于浙江、上海、江苏，在长三角地区拥有数百万平方米的项目资源，是该区域举足轻重的知名房地产企业。公司选择与南都合作，与其中长期发展战略一脉相承，将加速促进公司在长三角的战略布局。
“此次股权受让，有利于万科进一步扩大业务规模，完善公司跨区域发展的战略布局，增强公司的持续竞争能力，符合公司中长期发展战略目标的要求，是可行的。”万科的独立董事们也发表了一致的看法。
很显然，万科从股权上收购南都的企业，更重要的是其已经具有的市场和土地资源。
股权转让完成后，万科将在上海、江苏区域新增项目资源219万平方米，并参股项目资源储备充足的浙江南都，为其经营开发规模进一步扩大提供了有力支持。上海南都、苏州南都截至2004年底在建面积为30.877万平方米，2005年计划开工和竣工面积分别为55.91万平方米和30.877万平方米。
同时，此次与南都合作涉及的项目综合质素良好，有较强的盈利前景，相对于从市场直接竞买土地，万科通过此次合作所获取的项目资源成本相对较低，将进一步提高该公司资产收益水平，成为公司业绩新的增长点。
更重要的是，精打细算的万科在此次合作中所涉及的项目，相当一部分已进入开发期，现金回流较快，可以进一步提高资金的使用效率。
其实，万科觊觎长三角地产已久。2004年，长三角区域对万科主营利润的贡献在40%左右，万科有意进一步扩大这个比例。王石曾表示，“新的一年，长三角地区项目将成为公司主要收益来源，大约会占到总额的40%~50%”。可见，万科对长三角的期望非同一般。
对于此次的出让方南都来说，其房地产业务主要分布在长三角一带，而目前的土地储备量据称至少在1000公顷以上。良渚文化村340万平方米，威尼斯水城21.32万平方米，西街花园12.81万平方米，玲珑湾项目38.4万平方米，镇江85万平方米等等。南都的土地储备量还是相当丰富。
“由于南都手中有土地储备，万科此举是为了扩展其土地储备，而且在目前资金和土地双重压力之下，大型地产企业间的兼并重组会有利于地产企业的发展。尤其是在目前中小地产企业普遍缺乏资金的情况下，像万科一样的地产大鳄正是肆机收购扩张之时。”深圳智多盈余凯如是评述。
万科与南都的此次大并购，早在去年便已经开始谋划。
去年七八月份，王石一改以往高调亮相的作风，率领总经理郁亮在内的万科高管人员频繁进出南都的大门，行踪隐秘；加上之前已经过会的浙江南都置业股份有限公司主动向中国证监会提出撤回IPO的申请，一时房产界到处流传着“万科要并购南都”这样的消息。
而在资金上，万科又通过多种渠道进行融资。
2004年7月5日，万科发布公告称：公司与Hypo国际地产银行签订了合作协议，为当时即将开发的中山项目进行境外融资安排，同时公司再度与新华信托合作，以发行“新华信托——万科十七英里项目集合资金信托计划”的方式筹资1.9995亿元。而在9月24日，继前年推出15亿可转换债券后，万科19.9亿元的可转换债券计划也正式出笼。显然，虽然在宏观调控的背景下，万科的资金压力也并不紧张，这也为本次的现金收购奠定了雄厚的基础。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
