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“我们更愿意把这次与浙江南都集团之间的股权交易，看成是两大房企强强联手，而不是所谓并购。”3月7日下午，万科董事总经理郁亮在深圳总部接受记者采访时表示。
此前两天，万科发表公告称，集团旗下上海万科等三家全资子公司以18．6亿元的总价，受让上海中桥基建（集团）股份有限公司手中持有的上海南都70％、苏州南都49％及浙江南都20％的股权及相对应的股东权益。至此，去年下半年起即备受外界关注的万科并购南都传闻，终于水落石出。
尽管舆论普遍认为，万科是这次股权收购的大赢家，但郁亮上述表态未必全是谦词，交易双方各得其所的判断，也许才更贴近事实的真相。
曲线买地 万科布局长三角
根据相关资料分析，此次万科收购南都股权共涉及21项物业，总占地面积近630万平方米，建筑面积达600万平方米。按所获权益折算，万科可一举增加建筑面积约为200万平方米的土地储备，其中上海、江苏两地增加超过130万平方米，浙江及湖南则有60万平方米以上。
“本次交易完成后，万科以较少的资金取得了较多的项目资源和土地储备，有利于扩大其在长三角的市场份额，而万科集团全部土地储备也将因此超过1000万平方米。”国信证券房地产分析师方焱在针对此次股权交易发表的一份分析报告中指出。
他在报告中还估算，截至2004年12月31日，本次交易涉及的21项物业公开市场价值约为152亿元，扣除上海南都等三家公司51亿元左右的总负债，其净资产值可达100亿元，按万科受让股权应享有36亿多元的权益。也就是说，万科付出18．6亿元完成的此项交易，获得的资产增值接近100％。
深圳市怀新企业投资顾问有限公司在其出具的独立财务报告中则认为，“此次交易实际成交价格仅相当于标的评估价值的78．6％，交易价格和现金回流状况都对万科有利，对万科当期及未来的财务状况和经营成果将有积极影响”。
一脸喜气洋洋的郁亮虽然不愿认同“万科收购南都股权就是冲着大量土地储备去的”的说法，但他还是承认，通过此次收购，万科在长三角已经全面完成布局，站稳了脚跟。特别重要的是，在收购浙江南都20％的股权后，借助于南都集团在浙江省内数一数二的江湖地位，万科迅速补齐了其长三角战略中的这块“短板”。
南都套现 周庆治抽身地产业？
万科18亿元现金收购，南都大把大把地出让股份，而且在整个交易对外公布后，万科表现活跃，南都则相对低调。身为南都掌门人及此次股权出让实际决策者的周庆治，一直不愿直接面对媒体，反而把新闻发言权交给公司总裁，不由得让很多人猜疑——经历了去年原总经理率众骨干出走事件后的周，是否有意套现后抽身地产业？
然而，熟悉南都和周庆治的业界人士却告诉记者，周决不会退出地产开发领域，此次收购当事双方都是出于战略的考虑。在甩掉了上海和苏州业务后，周将集中兵力做大浙江市场因为浙江既是他的根据地，也是其战略重点。众所周知，浙江南都是周名下最大的公司，万科此次参股浙江南都的比例也是最小的，只有20％。所以，与万科的交易，看来不过是周“断枝蔓、增主干”的做法。当南都有朝一日成为浙江老大的时候，想必人们才会懂得周此时的用心。这一点，原本低调的周本人自然不便点破。应该说，在地产大鳄纷纷做“过江龙”图谋全国市场的时候，周与河南建业胡葆森同途，选择了做一方霸主。
记者近日辗转找到周庆治本人，他明确否认了南都有意抽身地产的说法。他说：“此次出售部分公司股权，其收益的大部分要交给两个国际投资者，因为他们要撤出了。而我们还会在房地产开发领域做下去，再选择适当的时机走出浙江。”
有业界人士评论，不管周庆治出于什么样的目的进行战线收缩，对南都日后的稳步发展可能都是利大于弊——在某些时候退就是进，前进的速度放慢了，最终可能走得更远。
下一目标 央企房地产重组？
此次对国内房地产界震动颇大的股权收购案虽已揭开谜底，但由此引起的波澜，却远未到平息的时候。大家都在问同一个问题，万科的下一个目标会是谁？
“郁亮担任总经理这几年来，万科的思路其实悄悄发生着变化，以前要在对每一个具体城市进行市场分析的基础上再决定进入与否，近期则逐步调整为以占有更多市场份额为首要目标，换句话说，是从战术层面上升到战略层面了”，国泰君安房地产分析师张宇认为。张此前曾在万科供职5年之久，与万科渊源甚深。
张分析说，万科去年提出在“有质量增长”的战略前提下，未来十年销售额达1000亿元的目标，但按以往那种稳健的发展模式，几乎不太可能实现这一宏图，因此大手笔的、持续的同业收购兼并是早晚的事。
目前外界除了对万科有可能继续增持浙江南都股权，甚至尝试全部收购其地产业务仍有不少想象外，对此前传闻中也在与万科密谈合并的河南建业的去向，同样颇为关注。但是，郁亮委婉地拒绝就此发表任何评论。但之前，万科方面曾公开表示，“万科将继续探讨并实践多种合作方式，包括对目前正在进行的中央企业房地产业务重组，也表现出浓厚的兴趣。”
“万科关注央企房地产业务重组有一段时间了，现有既然有与南都成功的合作案例，我们认为这是一个合适的时机表明万科在此事上的明确态度”，素来沉稳圆熟、不事张扬的郁亮话锋一转，“资金、品牌、团队和管理，这是参与大规模房地产业务重组的企业的必要条件，拥有这样条件的房企国内并不多，而万科已经准备好了”。
记者观察
房企资源整合 联盟功效凸显
自央行紧缩房贷、地根同时收紧之后，房地产行业便呈现出资源整合的趋势。万科以现金18．6亿元收购南都部分股权一举获得接近200万平方米的土地储备，正是资金充足的企业和土地资源丰富的企业之间的一次典型的资源整合。事实上，近一年来房地产行业内类似的资源整合动作接连不断，外资企业与国内企业之间、国内央企之间、民企和国企之间以及民企与民企之间的合作都在发生。只不过，很多都是静悄悄进行的，是一股股涌动的暗流。
中国目前正处于全球有史以来最快的城市化进程中，1997年～2003年每年平均上升1．4个百分点。城市的扩张成为经济增长的重要助推器，但也使得土地资源日见稀缺。近年来每年新增建设用地约600万亩左右，其中约有45％～65％来自于耕地。城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。行业内优秀企业的高速增长，遭遇了土地资源获取上的瓶颈。而通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为一种必然的选择。
另一方面，2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121文件）和2004年国家新一轮宏观调控政策相继出台，房地产信贷不断收紧，房地产企业资金压力加大，房地产企业融资空间压缩。要全面解决房地产资金需求的难题，必须依靠金融产品创新和多元化融资渠道的建立。但这方面的突破，则有赖于金融企业与地产企业之间的信任关系，而目前公司治理和风险控制能力已经得到金融界普遍认同的房地产企业只是少数。这样，部分发展资金吃紧的企业与那些能够从资金市场获得金融支持的企业之间的合作自然会多起来。
然而，在中国企业信用机制尚未建立健全之际，企业之间的资源整合面临很大的风险，变数重重。日前任志强与北京东华广场项目失之交臂即为典型事例。
那么，为什么万科和南都之间的整合能够顺利进行呢？换言之，是谁成全了万科和南都？记者认为是中城联盟。据说，王石私下里谈及此事时也称，如果万科和南都不是同为中城联盟成员，没有成员间这几年的交流及累积下来的信任，这次合作几乎是不可能的。
该组织5年前成立，活动频繁，联盟的四大任务之一即成员间进行财务支援。为此，该组织在两年前开始做基金，并用基金支持了一个连锁地产项目“联盟新城”的运作。联盟发起人之一冯仑说，这次两个联盟成员万科与南都在股权上的合作显示出了联盟5年基础工作的成效，应该只是个开端，相信类似的合作在联盟内部还会出现。由此看来，万科与建业之间探讨合作并非空穴来风。
地产资源整合已是大势所趋，建议大大小小的开发商们为了企业的生存与发展应该早做准备，预则立。
业界评说
万通董事会主席冯仑：
这件事对全行业都有很大意义，会加速房地产产业化发展进程。这件事让万科在规模化、集约化发展的道路上又前进了一大步，强化了他们全国化发展战略。对南都尤其是对周庆治个人转型的意义更大。周在领导公司完成创业阶段后应该进行自身角色的转换，逐步从经理人转化为企业投资者，这将是个质变的过程。这对很多民营企业的老板都有借鉴意义。我想，今后老周可能会更多地以一个投资者的身份影响南都，而逐渐摆脱开发商的角色。
融创集团董事长孙宏斌：
地产资源整合是趋势，万科与南都顺应了这一趋势，双方可谓各得其所。有一点大家都能看清楚，万科的收购行为其实是冲着土地资源去的，而不是因为看中对方的团队、品牌价值等无形资产。这种交易的最大风险在于土地或项目是否干净利落，因为很多土地带有遗留问题。但我想这一宗交易应该是没有风险的，因为王石和周庆治很早相熟，又同是中城联盟的重要成员，彼此了解、信任。
富力集团董事长李思廉：
尚未了解此次收购的详细情况，不便做出评论。但我认为大规模的同业收购，涉及到很多复杂的具体问题，比如潜在风险可能比较大。就富力本身而言，目前更倾向于收购项目公司获得土地资源的方式，比较容易操作和控制。
河南建业董事长胡葆森：
企业战略决定了南都周庆治今天的行为。周之所以会卖掉苏州、上海的大部分股份，说明他无意在这些城市再发展而是要“撤出”——但不是撤出这个行业，而是将优势兵力与资金都集中到他的根据地浙江去。我的感觉是，周庆治在审时度势后，选择了与建业类似的企业发展战略，在一地做大做强。
（ 责任编辑：张雪琴 ）
