发送GP到6666 随时随地查行情
●全国范围内持续高涨的房价，成为“两会”最热的话题之一
●国务院总理温家宝在政府工作报告中强调，要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。事实上，中央已在去年采取多项政策来抑制房价，但房价的大幅度上涨趋势并未完全扭转
●银监会对商业银行按揭贷款加强风险控制，将进一步提高房贷的门槛，加上之前已经出台的政策，将对今年房价产生影响
目前，我国局部地区出现的房地产过热现象引起全社会广泛关注。不少代表委员纷纷表示，希望政府通过土地政策、信贷政策、税收政策、住房政策等措施控制目前过高的房价，特别是沿海地区房地产较热的城市。
在某些大城市，大量商品房卖不出去和大量普通居民买不起房的现象同时存在。全国人大代表、西南政法大学法学院院长陈忠林说：“过剩与短缺并存，既与当前我国收入差距过大带来的购买力差距过大有关，也与我国的房地产政策从‘完全计划经济’直接转换到‘完全商品经济’有关，中间没有一个过渡的过程。”
全国政协委员、天津财经学院教授梁燕君认为应采取多种措施调节房价：“一是调整房地产市场的供需结构。政府适度扩大低价位的土地供应量，调控土地市场。二是严格控制建设高档住宅的比例和数量，多建经济适用房，严格购房者资质认定。三是增加土地供应的透明度。四是逐步建立房地产市场预警制度，引导房地产开发企业理性投资。”
①高房价之压
2004年全国商品房平均销售价格上涨呈加速之势，一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6.7%，上半年增长11.6%，一至三季度增长13.0%，全年增长14.4%。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅
全国人大代表、上海市发展和改革委员会副主任俞国生说的“不要谈房价，一谈房价我就晕”这句话被众多媒体广泛传播。
在俞国生说这句话之前，上海市统计局公布的2004年上海住宅商品房每平方米的销售均价已经达到6385元，市中心区的房价已经远远超过了这个数字，很多区域的单价则达到几万元。
很显然，政府官员因为房价渐高而感受到的压力有渐趋加强的态势。记得在国家统计局公布2003年上海市平均房价达到每平方米5118元时，上海市房屋土地管理局局长蔡育天在许多公开场合都曾表示，他的压力很大，上海市政府交给他的任务是不能让房价上涨太快。
事与愿违，2004年上海楼市涨幅并没有控制在预定的范围之内。高企的房价开始直接刺激老百姓的神经，对如此之高的房价颇为不满，此时政府部门负责人的反应也开始从压力很大加重成“头很晕”。
上海楼市因近几年的大幅上涨成为中国房地产市场上涨狂潮的一个缩影。在全国，房地产市场的狂涨，就如潮水将越来越多的大中城市席卷其中。
根据国家统计局最新公布的统计数据，2004年全国商品房平均销售价格上涨呈加速之势，一季度商品房平均销售价格比上年同期增长6.7%，上半年增长11.6%，一至三季度增长13.0%，全年增长14.4%。其中，全年商品住宅平均销售价格增长15.2%，为1998年以来的最高增幅。
全国范围内持续高涨的房价，成为“两会”上讨论最为热烈的话题之一。
②先断银两再控土地
央行银根紧缩政策对地产界起到了一定的规范作用，银行的金融风险有所分散，但是众所关注的房价并没有因为开发商日子难过而下降，反而出现了更大的增幅
“现在许多小开发商资金方面开始吃紧，我们接触了许多手中有地但无资金实力开发的小开发商，希望能够收购他们的土地或项目。”上海最大的地产企业绿地集团董事长张玉良对记者说，现在是大开发商兼并收购的好时机。
2004年9月份，绿地集团收购了上海金友投资发展有限公司80％的股权，从而取得了上海市闵行区银都路一幅449亩土地的开发经营权。张玉良告诉记者，绿地集团从去年开始对一些小开发商展开兼并收购，目前宏观调控在房贷方面的收紧使得一些中小开发商在资金方面捉襟见肘，反而为大开发商提供了发展的机会。绿地集团正是借助这个时机，通过兼并收购迅速做大自己，接下来绿地集团还有更大的收购案将要上演。
为绿地集团提供了发展机会的恰恰是央行从2003年开始对地产行业实行的银根紧缩政策。由于房地产与金融有着紧密的联系，自从2002年底学界出现地产过热的争论，央行经过几番斟酌之后，终于在2003年6月下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121文），希望更加严格地执行房贷政策，通过收紧银根来防范渐渐出现的房地产风险。
这个政策的出台直接导致了众多开发商开始面临资金的压力，先前一些只是通过协议出让拿到土地而自有资金不足的小开发商开始面临巨大的困难，许多小开发商试图寻找更加有实力的开发商一起合作，以度过目前的难关。
央行银根紧缩政策对地产界起到了一定的规范作用，银行的金融风险有所分散，但是众所关注的房价并没有因为开发商日子难过而下降，反而出现了更大的增幅。
由于针对开发商开发资金的调节没有出现预期的效果，因此随后政府在土地方面的调控开始加强。有标志性的日期是2004年8月31日，这天成了许多开发商十分头疼的日子，因为根据国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令）要求，从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。
土地的出让变得更加透明和有秩序，但是房价依然在向上走。对此，银河证券首席经济学家左小蕾认为，中央采取的控制供给的宏观调控措施是在需求没有减少的情况下减少了供给，必然引起市场的供不应求，因此导致宏观调控后的大涨。
但是中房指数研究院（华东）副院长陈晟认为，从长期来看，今年中央和各级政府对土地供应的控制仍然会继续加强。
③地价仍处高位
根据中国房地产协会秘书长顾云昌的分析，房价的决定因素有两个方面，一个是由成本决定的，另一个由供求关系决定。照这样推论，房价在地价、钢材、水泥等生产资料上涨的背景下，或许会继续上涨
地价与房价的关系在一段时间里曾经成为房地产开发商与职能部门争论的焦点。大多数的开发商更愿意将高房价归咎于土地价格的上涨。
1月份，国家统计局发布了对全国35个大中城市房地产市场的调查显示，2004年第四季度，土地交易价格比上年同季上涨10.0%，比三季度上涨1.8%。上海、天津等城市土地交易价格四季度同比涨幅超过10%，其中上海最高，达到18.8%，而北京则为3.2%，哈尔滨、广州、昆明、兰州土地交易价格仍与2003年同季持平。在土地交易中，居民住宅用地交易价格比2003年同季上涨12.0%，比三季度上涨1.3%。其中，豪华住宅和普通住宅用地价格分别比2003年同季上涨6.8%和12.4%。
对于土地价格的增长，一家在上海宝山区拿到土地的开发商有着更加深刻的感受。这家公司的一位部门经理表示，按这块地的价格算，他们的楼盘得卖到每平方米7000元，这个价格已超过了事先预计的范围，但是为了做项目，高了点也得拿。
这位经理告诉记者，其实他们在拿地时心里也没底了，但是目前土地这么少，能拿到就不错了。
正是在这种情况下，越来越多的发展商将房价的上涨推到了土地价格身上。
根据中国房地产协会秘书长顾云昌的分析，房价的决定因素有两个方面，一个是由成本决定的，另一个由供求关系决定。照这样推论，房价在地价、钢材、水泥等生产资料上涨的背景下，或许会继续上涨。
难怪顾云昌在参加3月5日首届苏州工业园区房地产高峰论坛时表示，目前谈论上海房价不是涨跌的问题，而是涨多少的问题，最好是涨幅能够慢下来。
④警报声不断
对于中国房地产市场的过快发展，境内外部分专业人士一直有着非常大的担忧，认为这样吹大的泡沫将会影响到整个中国经济的健康发展
最熟悉中国地产的境外地产分析人士莫过于谢国忠。这位世界著名投行———摩根士丹利亚太区首席经济学家高度关注中国的房地产市场，尤其是上海的市场。谢国忠以其对上海地产市场近乎偏执的看空论调而受到国内业界的高度关注，以至于他的研究文章每次公布都会引起惊人的反响。
2004年时，谢国忠就曾拉响警报，表示世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重，这其中房地产泡沫最为深重的地区就在上海。并且他预计上海的泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年。
事实上，上海地产市场并没有在接下来的几个月发生强烈的震动，更没有出现崩盘的结果，恰恰相反，在谢国忠发出警报之后的数个月，上海的楼市出现了明显的涨幅。
到了2005年，谢国忠又发表关于上海地产市场热钱涌动的分析文章，并指出上海即将步泰国曼谷房地产泡沫的后尘。这位始终看空上海地产市场的经济学家，已经让他的警报在这两年间升级到了更加令人惊恐的程度。
始终认为中国地产市场存在泡沫化倾向的国内专家也为数不少，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容和国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广是其中的代表。对于中国房地产市场的过快发展，他们有着非常大的担忧，认为这样吹大的泡沫将会影响到整个中国经济的健康发展。
⑤抑制炒房威力渐显
银监会对商业银行按揭贷款的风险控制，肯定会进一步提高房贷的门槛。加上之前中央已经出台的政策，将对今年房价产生影响
地产企业的信贷在收紧之后，地产市场并没有让狂躁的市场平静下来，事实上这只是控制住了一个方面，而个人按揭贷款这头并没有得到更多的重视。
在投资旺盛的地产市场中，个人房贷这块的风险不久就得到了暴露。由于许多资金实力不足的投资者大多通过贷款购房，而使得地产市场中投资的风险转移到商业银行身上。上海神舟房产中介公司副总经理孟军长期负责为购房者提供房贷服务，他告诉记者，在二手房市场中通过故意做高房价来多贷款或采取零首付的情况比较多。
因此对于控制需求，尤其是对房产投机者的打压成为各级政府部门在去年下半年更多考虑的措施之一。
2004年10月28日，央行突然宣布加息，对购房者产生了很大的心理压力，但是众多的业内人士表示，这次加息只是个信号，但因为幅度太小不会产生实质性影响。事实上，从去年最后两个月的情况看，房价的涨幅依然持续，甚至由于一些境外资金的进入而出现了一个上涨的小高潮。
因此，通常对于商业银行来讲是优质资产的个人按揭贷款所蕴藏的金融风险，也开始为央行和银监会等金融监管部门关注。
根据央行上海分行的统计，截至2004年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中，个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元。
银监会对个人房贷风险的控制也是综合措施中最重要的一项。此后，上海地产市场对个人房贷的控制日趋严格，门槛不断提高。多家媒体纷纷报道商业银行限贷方案的消息，对需求方确实形成了很大压力。上视第一财经频道独立评论员余南平则向记者表示，银监会对商业银行按揭贷款加强风险控制，将进一步提高房贷的门槛，加上之前中央已经出台的政策，将对今年房价产生影响。
（ 责任编辑：胡立善 ）
