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纳入网上销售总套数240套，总面积46671.88平方米；现可售套数206套、面积40777.02平方米；已预订套数3套，面积555.62平方米；已销售套数31套、面积5339.24平方米，楼盘销售率为11.44%，这就是杭州透明售房网（3月12日信息）上庆春商务区某高品质写字楼开盘大半年至今的销售业绩。相比于黄龙商务区公元大厦开盘半年已销售大半的业绩，这一数字显然无法让人满意。
“华尔街”昨日辉煌有点衰退
庆春路被称为杭州的金融一条街，有“华尔街”之美称，曾因聚集了大量的银行而成为杭州重要的商务区之一。
1993年，随着电信大楼、东新大厦的崛起，庆春路商务区不知不觉间雏形已成。1996年，随着凯旋门商业中心、长堤明苑、远洋大厦、金融大厦等当时的“摩天大楼”竞相亮相，人们突然发现，杭州当时最好的写字楼似乎都聚集在庆春路两侧。2003年，瑞丰国际商务中心、嘉德广场这两个高品质写字楼的亮相使庆春商务区处于发展顶峰期，当时嘉德广场开盘售价为8500元/平方米左右。从售价上看，庆春商务区称得上和武林商务区并驾齐驱，成为杭州数一数二的高档商务区。
黄龙商务区写字楼如今售价已达10000~19000元/平方米，而当时，黄龙商务区的市场认可度还及不上庆春。一个明显的例子是，处于绿园附近的一个高档写字楼当时销售形势还没有嘉德广场好。
可是，自2004年以来，庆春商务区发展状况不佳：楼盘销售放缓，租金价格小幅下降，中、低档写字楼空置率大增。虽说一些二手写字楼转手出租率还可以，但新盘销势却不佳。眼看着黄龙商务区大步超越，回顾2003年该区瑞丰国际商务中心、嘉德广场等楼盘的热销，我们不禁反思：短短2年多时间，庆春商务区何以“美人迟暮”？
拥挤交通伤及商务命脉
如果说庆春路是杭州目前最拥堵的一条交通干道，这句话一点也不为过。
你有过在中河路庆春路转弯口等上十几个红灯的经历吗？你有过在雨中招手半小时还没打到的士的情况吗？你有没有遇到提前半小时出门还是迟到的事情呢？这段话真实地反映了庆春路交通状况的糟糕，目前它已经成为杭城最拥堵的交通干道。
有人测试过，在早上8：30～10：30之间，沿庆春路从建国北路路口到延安路路口，没有20分钟你别想过去，折合时速每小时仅3公里。这还是一般的高峰时段，要是遇上一点状况（如交通事故等），那就更是堵得一塌糊涂。
作为一条1994年才改造过的道路，庆春路总宽40米，包括15.6米的机动车道、两条5.5米的非机动车道以及两条4.2米的人行道。全路段4车道设计的交通主干道，交通情况竟然如此不堪，这就需要我们从该路段本身所承载的交通压力方面来考察。不仅如此，庆春路也是直接沟通老城区和钱江新城的一条主干道。在中河路与庆春路交叉路口附近，有4个出口（两上两下）接通中河高架桥，使之成为南北向车辆驶离或进入杭州商业中心区的中转口，给本来就压力不小的庆春路增加了额外的交通负荷。记者曾有过到嘉德广场苏宁电器购物的经历，车子在高架口左转弯时不得停留，强大密集的车流迫使车子一直前行到庆春路新华路交叉口处才掉头。可想而知，位于交叉口附近的写字楼，停车会是个很大的麻烦。
除了庆春路本身的交通定位之外，庆春商务区过于强大的城市功能也在很大程度上为该路段的拥堵推波助澜。庆春路两侧不仅包含政府办公地、众多的金融网点、写字楼、大型超市、医院、电影院、餐馆，还包含了大规模的住宅区和大小商铺。强大的人流也由此导致了大量的交通流，使得通行不畅，拥堵现象更为严重。
可以说，庆春路的交通拥护情况已成为影响庆春商务区发展的致命伤。虽然庆春商务区仍具备作为一个好的商务中心所强调的商业气氛、好的配套设施等条件，但是在生活节奏日益加快的今天，交通的通畅性同样非常重要。长宝置业总裁助理陈燕莉说，如今，写字楼的交通优势相比地理优势也许更为客户所看重。
定价偏高影响销售
2004年第三季度的盛世指数显示，黄龙商务区、武林商务区、庆春商务区三个杭城最主要的商务区平均售价和平均租金如下：2004年四季度三大商务区比较
商务区平均售价（元/平方米）租金（元/平方米/天）年投资回报率（%）
黄龙13248 3.78 10.41%
武林10745 2.86 9.72%
庆春10805 2.44 8.24%
注：上表的年投资回报率没有考虑写字楼的空置情况和资金的时间价值
庆春商务区的采样对象为七八个在销或二手写字楼。从上表可以看出，庆春商务区的长期投资回报率不仅低于黄龙商务区，而且与价格相当的武林商务区相比，也低了1.48个百分点。
纵向来看：近年来庆春商务区高品质写字楼的价格增长非常迅速。以不同年份庆春路某一区段楼盘销售价格为例，2002年出售均价为8000多元/平方米，2004年的均价是11000元/平方米，现在均价则达到了16000元/平方米。其价格的变化也反映了庆春商务区销售市场的价格发展轨迹。但是相比于销售价格，该区域写字楼租赁价格的上涨幅度却不是很大：目前写楼租金一般少于3元/平方米/天。
横向来看：武林商务区写字楼售价相对较低，同样处于商务区的核心地段，同样高品质的写字楼，越都商务大厦的售价均价只有11000元/平方米左右，而前两年入市的白马大厦、华浙广场的租金达到3.5元/平方米/天。换言之，与同性质的商务区相比，庆春商务区的楼盘定价偏高。
随着杭城高档写字楼的不断增加，商业呈现多中心的现状下，公司选择自己的写字楼将会有一个更大的空间。庆春路的地理优势在淡化，那些价格适中，投资回报率相对较高的高品质写字楼才会是客户的首选。
“华尔街”定位趋于淡化
一说到庆春路，大家习惯于称它为“金融一条街”。的确，庆春路集中了7家银行分行，14家支行，还有许多分理处和储蓄所。然而，众多银行的聚集并没有为庆春商务区写字楼带来源源不断的客源，因为这些银行都是以自建房产和租赁底层商铺为主，很少进驻写字楼。
我们在对瑞丰商务大厦、华都大厦、凯旋门商业中心、三瑞大厦、东清大厦、金融大厦、浙艺大厦、中河大厦、国贸大厦、浙金广场、远洋大厦、诚信大厦12个属于庆春商务区的写字楼进行的客户群调查中发现：贸易零售货运和生产制造的比例达到了63.6%，远远高出了金融保险和咨询服务的15.2%。
一个以金融保险、咨询定位的商务区进驻的却是贸易零售货运和生产制造业的代表，这与庆春路最初的定位取向具有显著的差异。
链接：
2005年三大高价商务区比较
黄龙商务区
【供应】该区是2004年写字楼的供应热点区域之一，一年内就陆续推出公元大厦、聚龙大厦、金鼎广场、世贸丽晶城四个项目，2005年估计没有新盘推出。
【价格】该区的楼盘均价在13000元/平方米左右。目前公元大厦的均价在18000元/平方米左右，从2004年七月份至今已经上涨了1000元/平方米以上；黄龙恒励大厦剩余的几套房价也在13000元/平方米左右；聚龙大厦是没有产权的写字楼，它四十五年的长租价格是10000元/平方米。
【分析】相比于杭州其他的商务区，黄龙商务区是杭州的贵族商务区，区域内商务配套最全面，交通最便捷，并且人文环境非常浓厚。公元大厦半年近80%的销售率，金鼎广场、世贸丽晶城的整体出售，表明浙江的经济发展对高档写字楼的消费力非常强劲。
武林商务区
【供应】该区是近年来写字楼供应最为集中的地区。目前的在售楼盘有深蓝广场、越都商务大厦、美达·丽阳国际、海华广场、华源发展大厦、广宇·河滨商务楼以及包括武林延伸区的红石·中央大厦、神州·白云大厦等近十个楼盘，总建筑面积在25万平方米左右。今年预计有五个楼盘入市（浙江环球中心、浙江时代大厦、坤和发展中心、华龙商务大厦和迪商商务中心）。全年的供应量将达到30万平方米。
【价格】该区的楼盘均价在8000~15000元/平方米左右，除神州·白云大厦均价8800元/平方米以外，其他在售楼盘价格均超过10000元/平方米以上：越都商务大厦、美达·丽阳国际、红石中央大厦均价11000元/平方米；广宇·河滨商务楼12000元/平方米；现代领地·LOFT商务楼与深蓝广场14000元/平方米；华源发展大厦只剩一套，价格15000元/平方米。
【分析】该区一直是杭城写字楼供应的重头，现有的在售楼盘加上2005年将要推出的几个大型的写字楼楼盘，整个年度供应量将达30万平方米。如此巨大的体量供应给本来就投资门槛高、资金回收慢、租赁市场低迷的写字楼市场造成相当大的冲击，区域内未来的销售情况不容乐观。
庆春商务区
【供应】该区由于土地资源的稀缺，推出楼盘少之又少。今年该区域写字楼供应将达到8万平方米左右。
【价格】该区由于地块成本较高，其写字楼价格也相应地水涨船高，一直保持在10000～19000元/平方米之间。资料提供/盛世伟业
来源：[钱江晚报]
（ 责任编辑：杨茂银 ）
