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“海外投资者对于长期持有的项目，一般比较看重国际化较好的城市，像北京、上海。而住宅则更倾向于到二、三线城市。”因而在拿不到合适的长期持有型物业时，他们自然就把目光投向了二、三线城市的住宅开发
泛城置地董事胡港文这段时间以来，几乎天天都在西部城市间穿梭。
“海外投资者对于长期持有的项目，一般比较看重国际化较好的城市，像北京、上海。而住宅则更倾向于到二三线城市。”接到《第一财经日报》记者的电话时，胡港文正身在重庆。
他说，这些海外投资者在拿不到合适的长期持有型物业时，他们自然就把目光投向了二、三线城市的住宅开发。
与泛城置地代理的外资投资者相似，在无法进入北京等一线城市的情况下很多海外投资也开始盯上二线城市。近日，德意志银行在东北买下一个不良资产包拿来出售。
目前，外资在内地地产投资中所占比例不足10%，北京也只有摩根、美林、凯德置地先后成事。
转向二、三线城市
从二线城市起家的新加坡吉宝置业在北京、上海获得市场份额之后，去年又挺进了沈阳市场。今年，吉宝又将视线转移到其他二线城市，目前正在考察成都、重庆市场。另有一支美国保险基金也在关注这些二线城市。
胡港文也告诉《第一财经日报》记者，目前他的手上就接了十几个海外投资者的委托单，为他们在二、三线城市寻找合适的项目。
据了解，这些投资者所建的项目都不在市中心，而是帮助当地政府开发卫星城或者是商业地产。根据中国不断兑现WTO承诺，2006年底全面放开金融业，进入国内的海外投资进一步扩大，虽然一些外资因为条件还不具备，不能进入西部城市，但他们已经开始提前考察项目，这也许正是他们备战2006年的“醉翁之意”吧。而且，二、三线城市的项目成本低，地方政府还会有些相应的优惠政策，所以，投资回报比北京、上海更高。
海外投资目标过于集中
与胡港文不同，最近，北京高力国际物业管理公司常务董事高晓辉却很是头疼，因为几乎每周都会有来自海外的投资者访问高力国际北京办公室，但都因找不到合适的项目而无功而返。
其实，不仅高力国际如此，中原地产、戴德梁行也都纷纷表示，从2004年第四季度以来，公司投资销售业务增长迅猛，但到目前为止，还是有些雷声大雨点小。英皇娱乐从去年底开始关注北京CBD，日前又传出正在洽谈合作位于长安街及东二环内的项目，虽然结果还是未知数；雷曼兄弟和美国商会方面也一直在积极寻找项目。
高晓辉介绍，今年以来，高力国际北京办公室已经接待了来自德国、加拿大、中国香港等地的访客，这些在接洽中的投资者多为公募或私人投资基金。“CBD地区依然对海外投资者最具吸引力。”
初进北京时，海外投资者首选地仍是CBD，但有些开发商却不想出售，他们同样看好CBD未来的发展，而投资者又看不上其他区域，无功而返也就有了最好的注脚。
据了解，高力国际目前正有几个项目在谈，涉及金额较大，目标也集中在CBD。韩志琛分析说，市场上出现这种现象是不正常的，大量的海外基金进来却找不到合适的优质项目，“投资者的目标都太集中了。”
高晓辉认为，之所以形成这种局面主要原因是北京缺少符合要求的优质项目。高力国际物业顾问集团总裁韩志琛认为，海外投资者通常整栋购买投资项目，这样可以保证项目的完整性，同时项目仅有一个业主，可以保持统一的物业管理和统一的租赁团队，从而保证未来可以提供专业化的服务；此外，项目的体量要大；当然，项目本身工程质量上乘则是必不可少的条件。
市场需要时间积淀
中原地产总经理李文杰表示，海外投资者现在还不了解北京的情况，他们既要求现房，又要求规模、地段要好。“可以说他们现在还处在进入中，还没有真正进来。”当他们真正进来并充分了解北京市场后，情况会有所改变的。
内地市场不像香港市场那么成熟，透明度又高。高力国际区域常务董事柳维伦介绍说，香港办公楼基本上每天都有很多成交量，价格都是公开的。而在北京，一栋楼最终成交价是多少要受很多因素的影响，中间充满了变数。
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（ 责任编辑：田瑛 ）
