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潘石屹：去年受他们两位的邀请，我到兰州去了一趟，是我的老家。去之前我先到了香港，之后又到了上海。兰州还安排一个人到上海去接我，我就金贸凯悦跟他们吃了一顿饭。在皋兰山上面有一个很漂亮的房子，都是欧陆风情、吃的是西餐，旁观还有人给我们弹钢琴的，我就觉得变化太大了。我要准备走的时候，陈总说你再等两分钟，我让你从皋兰上往下看一下，我刚从香港回来，我看了一下香港的很漂亮；我觉得兰州有一点像香港。我到阳台一看特别的吃惊，黑灯瞎火什么都没有。除了远处看到一个广告牌什么都没有，一方面来说是西部的落后，另外一方面也看到发展空间的大。
主持人：应该说，房地产发展是非常有地区的不均衡性。我们3月16号的加息过程当中也看到央行有一个表述是对过热的地区或城市首付，从20％提高到30％。接下来有几个技术性的问题。今年我们看到有很多合作在今年都出现了，都是房地产之间的业内合作。比如说万科(000002)(相关,行情,个股论坛)和南通的合作，上周六是中远和顺驰的合作。我们看到更多的是房地产资金和土地方面的合作，潘总去年也上演了一出鸡蛋换粮票的大戏。在后“831”时代，土地政策敢用牌挂。房地产业的资金从何处来？很多资金只有一个单一的融资渠道，就是银行贷款。在这种情况下房地产企业的资金和土地将会是一种什么样的方式？能不能请几位嘉宾预测和分析一下。
潘石屹：易宪容老师客气，不说，我爱说话。合作我也看到。像万通和泰达，南通和万科合作，合作重要的前提就是互补，就是他有的东西我没有，他有的东西我没有。如果只是胆子小，互相壮胆，这样的话市场上的合作没有任何意义。我比较看好南通和万科的合作，一个是有品牌，万科这个品牌打的全中国都知道他们的品牌，另外还用他们的管理经验，南通有土地的资源，就是说我的长项就是你长项。
中国的房地产市场资金回报率非常高，一般都是超过10％，房地产市场10％的资金回报率换成股票市场就是10％PE值。过去一段时间土地不公开，不透明，国外资金进来根本就摸不到门口。从“831”招牌化以后，对所有的房地产开发商都是处在一个环境。比如说新加坡最大的房地产开发商，把几家的业务都合在一起，成立了亚洲最大的公司，购买了北京两座的的广场，18亿人民币。还有一个美国的资金，还有就是摩根斯坦利购买了4亿人民币。
北京这个城市里面，一天商品房的成交额就是4亿人民币，这是发出了一个信号。如果他们进来看到经验的话，下一步就会进来；我觉得房地产和金融的合作，我们还是要看国际的房地产对中国的房地产的影响。北京的房地产在过去十年时间增长速度和发展是比较健康的，因为这个市场的容量毕竟有限，如果是摩根斯坦利、美林，高盛、加上凯泽置地进来，他们所有的特点就是资金雄厚。
第二管理水平是国际化的。可是对北京这个地方，具体开发技术和市场技术缺乏。如果他们进来就是大规模的购买房子，如果他又不是最终的客户，就是希望看到这个回报率。从目前来看，有10到15％的回报率。我觉得这对中国的房地产市场是一个信号。
易宪容：他们这么进来以后对整个中国房地产市场不是好事。我们应该相信中国政府，有办法制服他们。如果通过正当的途径进来，没有关系，你可以做。如果是通过虚假的方式进来我就查你，而且查你，你赚钱你也出不去。为什么现在一次不开放，国外资金不要到我们中国来捣乱。就是说有很高的回报率，这个资金是流不出去的。如果他们进来，也是微乎其微，进来就进来。北京去年是1500亿，我想今年还会超过这个数字。国外资金进来其实也不用太担心。
主持人：他们的回答当中其实回答了我另外一个问题。就是国外的外资中国的房地产市场，也就是这个热钱进来之后会怎么样影响房地产市场，两位在对这方面进行了阐述。最后一个问题就是想问3月16号央行房地产上调的政策，易宪容教授说不用大惊小怪。现在的资金主要是从银行融资方面而言，银行一点风吹草动都会影响房地产市场。而且还有一个问题，就是把准备金的利率下调了，央行的目前是希望把银行的资金不是通过准备金利率赢得收入，这样的话，银行会不会有更多的贷款？融资渠道比较畅通？
潘石屹：这次调整利息不能叫涨息。为什么？从历史来看，95、96年的时候，之前中国要宏观调控，所以把中国的经济一下子搞的想软着陆，但是搞成了硬着陆。中国的经济增长速度上不了，整个失业率再增加。所以95、96年的时候中国政府就作出一个决定就是培养新的经济增长点。再把这个飞机了起来。我记得当年新的增长点的时候找到两个。一个就是房地产，另外一个就是汽车。但是汽车也不太现实。
我记得有一次对话，就是朱镕基到深圳去的时候，跟万科董事长王石的讲话。王石认为房地产不可能成为新的增长点，并列一些数据。朱镕基说我一定要搞把这个搞起来，成为新的增长点。王石就说，你是总理，你说得就算。大家如果回想的话，社会上出现过一段时间是以中国人民建设银行为先导的，是零首付。就是10成的按揭。就是中国人民银行上海分行，到中央电视台来宣传他们的零首付，就是10成的按揭，说这样能不能成为一个新的增长点。最后还不行，最后就出现了一个优惠政策，就是个人按揭贷款比同比贷款利息下降一个点。
好不容易把房地产，跟坐山车一样，使了牛劲，又是零首付，又是优惠了，刚刚拉起来。现在又说不好，还要搞。我觉得中国的政策和决策的领导人头脑比较清楚，没有这样的悲观。所以这次的调整利息是取消优惠，就是取消了0.2％我很赞成这个政策。从本质来说，咱们如果要做市场经济，就应该对所有人都公平。如果老是优惠政策，这是一个很糟糕的事情。对沿海开放城市优惠了，甘肃人就吃亏了，就得受苦受累。对高新技术优惠了，传统产业就不公平了。一旦对外资优惠了，对中国的企业就不公平。所以应该是一个公平的，对所有的行业都应该一视同仁。
如果是你贷上一百万按揭贷款，一个月贷就是增加了92块钱。当时出台这个政策我在上海，但是中央电视台和北京台以及搜狐焦点网都采访了我，我觉得这个对市场的影响都微乎其微。
易宪容：优惠政策，就发达国家来讲有一个保障体系，就是保障中低收入的民众买房子，通过这种优惠利润这种方式，来调整我们整个体系。就是说现在买房子的人不是中低收入的群众。如果是中低收入的群众我们国家肯定要搞一个保护体系。第二条，出台这个政策，可以说对我们房地产业来讲影响是相当大。你说什么变化？肯定是本金。我动1％，你利润就要动10％。一百万块钱，下去10％的时候正好是打平。为什么要调整利润关键的问题就是让大多数中低收入的民众有钱买房子。只要房价调整10％，他的利润就是多少了。
大家买房子的时候，房地产和银行从不告诉民众这个利率是变化的。如果利润升到10％，一个房子是100万，贷款是100万，30年之前就需要还320万。我们一定要告诉民众利率在什么时候，你还多少钱。他肯定告诉你，我现在的总价是多少，最低的利率是多少，买房子的人就觉得还可以。但是没有告诉民众这个利率是永远的变化。10％的回报率，为什么民众的回报率只有2.25，这本来就是不公平的东西。很简单的一个道理。
潘石屹：上一次我跟易老师，在北京电视台《国际双性线》节目上面，因为我们的意见不一致，已经吵了一下架。他说我们房地产商不把真相告诉买房人，我说你们买房的时候，有没有看到这个合同，上面明明写着利率是浮动的。他说一般买房人不看合同，我说他不看合同不是我们房地产商的问题，应该找律师。易老师说我们房地产发展商骗民众，这是站不住脚的。这应该是客户付给银行的钱。我知道的按揭合同当中明明写到一条就是利率是浮动的”。银行不可能不写这一条，如果说不浮动，任何一个贷款的人都可以跟他们打官司。
（ 责任编辑：张宇 ）
