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中国房地产高价背后有着十分复杂的博弈机制。地方政府为获得财政收入、开发商为获取高额利润以及商业银行通过房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润，商家炒房，老百姓将买房出租视为一种投资手段等等。
近日，一条“开征房地产税已成定局的消息搅动着市场的神经。但在笔者看来，这个消息并不新鲜。
早在2002年3月，笔者采访财政部科学研究所时，有关专家就提出，房产税晚改不如早改，应尽快推出房产税税制改革。2003年10月，中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。房地产税的开征成为新一轮税制改革中重要的一项内容。房地产税的开征也成为迟早的事。
然而，房地产税将开征的消息依然引起了轩然大波。因为此时的房地产税被赋予了一个特殊的使命：遏制房价高涨。
3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，试图抑制房价过快上涨的势头。3月
20日，中国副财长在出席一个论坛时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。副财长的此番表态被市场解读为政府挤压房地产泡沫的又一调控措施。此番解读至少引发了两个推论：一、房地产税可以遏制房价；二、房地产税是“弦上之箭。
但是，房地产税真的能遏制房价吗？
要想回答这个问题，首先要解决另外一个问题：房地产价格为什么会高涨？
不可否认的是，中国房地产高价背后有着十分复杂的博弈机制。地方政府为获得财政收入、开发商为获取高额利润以及商业银行通过房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润，商家炒房，老百姓将买房出租视为一种投资手段等等。
开征房地产税后，将会使谁的行为受到约束呢？
对于炒房的商家。开征房地产税增加了保有时间财产的成本，如果房子放在手中卖不出去，就要多负担税收，炒房的成本上升，投资可能变成观望，的确可以适当给房地产市场降温。但是如果房地产税造成了房价的下降，也就无形中降低了首付的款项，那么也就可能会助长更多炒房者进入市场。炒房的投机成本高了，但同时炒房的投机门槛也降低了。
对于将买房作为出租收取租金的投资者，如果当地的人口流动性非常大，租房市场需求旺盛，投资者可以很容易地将增加的税收部分转稼到租房者身上。即使租金不提高，在银行储蓄利息维持低利率的水平下，如果加上房地产税后，投资房地产的利润还是高于银行的储蓄利息，那么百姓会依然将投资房地产视为一种不错的选择。
对于地方政府。按照现行的土地管理法，国有土地出让采用拍卖或者其他的方式，由政府按照市场需求有序进行。但在现实生活中，土地的出让几乎成了有些地方政府财政的主要来源，也成了一些地方“经营城市的主要手段。如果中央政府决定开征房地产税，那么，毫无疑问将会打击房地产投机商的积极性，也有可能会刹住地方政府炒作房地产的歪风。然而，在土地分级管理的体制下，地方政府会不会通过贱卖土地，继续刺激当地的房地产市场升温？中央政府的税收政策会不会导致地方政府加大土地炒作的力度，从而在房地产领域出现强烈的反弹也是一个令人担忧的问题。
对于开发商。在网上，有一种很理论的计算方法。据说在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大下降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1／70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70－1）／70＝98．57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98．57％＝49．29％。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10％－15％份额据为己有，因此理论上有34％以上的降低幅度。但事实上，房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。在住房需求十分旺盛的地区，发展商让利空间不会太大；相反，开发商会变相通过增加小区附加值，比如绿化、环境、智能化等以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比，开发商的整体成本仍远远小于开征房地产税以前的开销，从而成为房地产税最直接的受益者。对于房地产税何时开征的说法很多，似乎已经“箭在弦上，很快要“射啦，但事实上，一个税种的开征，在中国绝非易事。
一个很简单的例子。内外资企业所得税并轨向来被业界认为是最没有争议的一项税制改革，殊不料，一旦要真的改的时候，反对的意见来势汹汹。尽管相关部门一直呼吁，税改时机机不可失，但是两税并轨目前仍在研究之中。
税制的调整，其实也就是对各方利益的调整，要打破原有的利益格局，难免会触动既得利益者。更何况房地产税这种关系到每一个地方政府、每一个企业、每一个居民的税种。
而要想真正开征房地产税还需要一系列的前期准备工作，比如，加快建立房地产评估体系。一方面，要加强对房地产评估理论和方法的研究，逐步形成一套健全、规范的房地产评估制度和体系，提高评估结果的公正性、客观性和合理性。另一方面，建立起权威性的房地产评估机构，规范评估市场行为，确保评估值的公允、真实。此外，还要建立房地产登记制度。房地产税税制需要确定免税范围和免税额度，而免税额度多以人均房地产数量为确定依据。因此必需建立房地产登记制度。这些前期的工作都不是一蹴而就的事，可想而知，房地产税的开征也不是在短期内就能进行的。
其实，对于副财长的表态还可以有另外一番解读。
我国目前的财产税制相对滞后。财产税体系一般由两部分构成：一是房地产税收，二是遗产税及赠予税。而房地产税是财产税类中的主要税种。如今，住房制度改革使越来越多的城市居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。住房占有量的多寡，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。
因此，尽快开征房地产税，可以强化对财富的调节，对于缓解收入分配领域中的不合理状况，缓解贫富悬殊意义深远。
当然，开征房地产税，合并各种房地产收费，合理负担水平，也可以降低房价，为房地产市场的健康发展创造条件。这也许就是副财长选择在这个时机表态的原因吧。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
