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苏振华
温家宝总理在今年的《政府工作报告》中强调要“重点抑制房地产价格过快上涨”，“两会”刚结束，央行即宣布上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率，并实行下限管理；同时要求上调个人房贷首付款比例。就此而言，央行出台这一政策的目标指向是非常明显的，就是希望通过提高利率、增加买房的成本来抑制需求，进而达到调控房价过快增长的目的。
一般来说，从固有的几乎已成为社会共识的市场观念出发，某一种具体的商品价格的变动是不劳政府关心的，因为价格机制往往比行政命令在配置资源上更有效率。可是，这个理念并不是绝对的，市场能在多大程度上引导资源有效配置，取决于能否满足四个基本前提。
这四个条件是：第一，一种商品或服务必须是私人物品，不能是公共产品；第二，商品对潜在消费者的全部效用必须反映在该商品的需求函数上，市场上不能存在尔虞我诈、隐瞒信息、威胁等现象；第三，生产商品的所有成本都必须反映在供给曲线上；第四，市场是竞争性的，没有个别的生产者和消费者能够影响价格，所有的资源在用途和空间上都是流动的。
从这四个条件出发来观察目前的房地产市场，至少可以看到第二、第三、第四条是不能得到满足的。房地产市场是一个买卖双方信息高度不对称的市场，据说在“业内”，“造市托市”、“销售控制”是常见的“营销手段”，说白了就是向购房者隐瞒真实信息，明明还有大量的房卖，却表示“只剩几套了”，明明还有朝向、户型更为购房者喜好的房子可卖，却表示卖完了，由此人为造成市场恐慌性抢购来抬高价格，去年年底杭州市启动的透明购房系统算是把这些“营销技巧”的猫腻给曝了光。
生产商品的所有成本必须反映在供给曲线上的内在含义是，供给曲线是能灵活移动的，所有生产要素都能够、也只能获得它的机会成本，也就是说，资源投放在这一产品与投放在其他产品所能获得的收益是相等的。可是，房地产业是“暴利”行业之一，不是有“老总”透露过么，“做了房地产就不想再做其他行业了”，可见资源投放在房地产上比投资于其他领域的回报高得多。在这种事实之下，房价即使不涨，也不会从根本上降低市场的供给水平，这条供给曲线是垂直的，价格完全由需求曲线的位置决定，开发商干的是稳赚不赔的黄金买卖。
因此，单单只从经济意义方面的逻辑出发，可以得到的一个结论是现行的房地产市场并不是一个有效率的市场，由此，政府介入干预是必要的。从政府对“房价过高”这一事实判断出发，采用什么措施来调控房价是一个值得深入探讨的问题。比如这次调高按揭利率，在规范层面上理解这是政府制定了一项“规则”，这一规则的主旨在于通过抑制需求成本来达到控制房价上涨的势头。但由于转型市场过程中的不完善性，加上需求层面的非同质性，一项政策要在不确定的期限内、环境下平等地适用于所有的人，不容许任何人会从某项政策中特别受益，也不容许任何人会从某项政策中特别受损，这种理想状态是不太可能实现的。
买房是“刚性需求”，其价格弹性是不大的，否则房价也就不可能连年上涨了，央行此次微调利率，更重要的是表明了一种姿态和立场。但是进而会对消费者的预期形成影响，长期内使得欲购房者的选择趋于观望，我认为从降低房价涨幅这一出发点来看还是会有实际效果的。
仅仅提高利率，管制的是需求，作为承担公共利益的政府，还有必要尽可能地满足居民的购房需求，把实现“居者有其屋”作为首要目标之一。从对房地产市场不是一个有效率的市场分析可以看到，形成高房价的责任不仅仅在需求一方，构造一条可以自由移动的供给曲线是平抑房价的根本性途径，期待在此次加息之后，政府能够从增加行业透明度、形成消费者的稳定预期、多增加土地供应的角度出发，推出相应的调控措施。（作者为浙江大学经济学院博士后）
（ 责任编辑：金玲 ）
