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这几天，上海各级政府为落实“两个1000万”（1000万平方米配套商品房、1000万平方米中低价普通商品住房）而积极行动；此前，金融机构出台了取消房贷优惠利率，对购买多套商品房者限制贷款成数等措施；上周三，上海市政府又发布五大措施，规范房地产市场秩序；同一天，11家涉嫌违规销售房地产企业受查处……这一系列调控措施的出台，对维护房市稳定，打击投机炒作，确保房市“三个为主”，无疑是十分必要且十分有效的。
笔者以为，在出台上述必要的调控措施的同时，有必要分析房市趋热的深层次原因。除了房市供求结构性矛盾、土地和建筑材料价格上涨、拆迁成本提高等共性因素外，热钱的大量涌入，也是造成上海中心城区房价上涨的一个重要原因。土地供应区域间不均衡的原因也应重视。据了解，本市住宅土地的分布外环以外高达76%，内环以内仅占4.7%。物以稀为贵，中心区住宅供应量十分有限，价格自然也就降不下来。
如果说，前面说的还算是房价上涨的合理因素外，我们还应关注其它不合理因素。例如上海实行土地招投标制度后发展商获得的土地，迄今只有15%开工；而现在推出的高房价楼盘，大多数是前几年通过协议方式获得的土地，其高额利润的获得者不是政府和广大市民，而是开发商。这几年中心城区建设日新月异，政府投入大量的钱建设交通改造环境，由此带来的楼盘的升值效益，也给开发商吞噬了。另外需要关注的是，近年来市郊结合部和郊区的住宅小区如雨后春笋，为什么广大市民宁愿“挤”在市中心，不愿到郊区去住？原因就在于郊区的交通配套差、商业网点少、教育设施弱、物业管理滞后。
综上所述，笔者建议：———根据上海的地块级差和土地招投标价格（包括前几年的土地协议价格）、容积率、周围配套等情况，制定多个区域的住宅指导价格，调整税收。超过这个价格，收取特别高价税，房价越高，税收比例越高，纠正房价无序涨幅，改变发展商单方面成为房屋高额利润获益者的局面；
———对于因交通配套、大型绿化等环境因素的优化而使得住宅楼盘价格急剧上升的，有关部门应对房产开发商收取“特殊交通配套费”、“特殊绿化景观费”。如果轨道交通与楼盘越近，此楼盘的“特殊”费用也应越高；楼盘的周围中心绿地与楼盘越近，楼盘的“特殊”费用也应越高；这些费用可专款专用，用于改善市郊住宅集聚地附近的交通、绿化设施等；
———区别判定对高档住宅、中档住宅、中低档住宅和重大工程配套商品房的各种收费政策、费率，拉开它们之间距离和差别，使发展商都愿意营建中低价位的商品住宅；
———在落实“两个1000万”的同时，推出第三种面向本市普通市民的中价位特别住宅，其售价每平方米在6000元至9000元之间。这种住宅在土地招投标中锁定其最高最低价位，并在土地出让金、配套费、市政增容费等方面有倾斜措施；为防止投机炒作，购房者限于自住并在一定年限内不得上市转让；同时，规定发展商必须有一定比例的房源用于本市普通市民的租赁；
———花大力气切实加强市郊结合部、市郊的中低价位的房地产建设。在交通设施、道路建设、商业网点、医疗设施、教育硬件、物业管理、安全防范等方面不断加大投入，逐步缩小外环线周边住房和中心城区住房的“差异”，让越来越多的中心城区市民愿意、乐意到市郊结合部和市郊居住。
（本文作者为上海市政协委员、上海豪都房地产开发经营有限公司董事长）
（ 责任编辑：马芳 ）
