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运用宏观经济分析方法看中国房地产发展—— 宏观经济专家、中国经济时报社社长余斌4月2日在“2005中国房地产百强企业家峰会”上发表演讲时认为，中国经济的长期稳定增长，客观上需要房地产业的长期稳定发展。
余斌运用宏观经济分析方法对中国房地产业的发展提出了五个基本判断。
余斌的第一个基本判断是，中国城市化的加速推进，是中国房地产业快速发展的基础。他仔细分析了中国改革开放以来的城市化进程，指出中国城市化的进程有两个阶段性的差异。在1980年代到1990年代，中国城镇人口提高10个百分点花了15年的时间，平均每年城镇人口上升的幅度为0．6到0．7个百分点，到1990年代之后，中国城镇人口上升10个百分点到39％，只用了7年时间。
改革开放20多年以来，中国城市化进程正处于加速推进的时期，余斌认为这是中国房地产持续快速增长的一个基础。按照二十世纪1980年代以来中国城市化平均推进的速度看，到2010年，中国城市化率将达47％，到2020年将达到55％。按1995年以后推进的速度看，到2010年中国城市化率将超过50％，2020年将达到64％，他由此分析，整个中国房地产业将在未来持续增长。
第二个基本判断是，中国经济持续快速增长和收入水平的大幅度提高是房地产需求快速增长的重要因素。余斌论证这一判断说，“十一五”期间，中国经济年均增长在8％左右，2010年ＧＤＰ将超过21．5万亿人民币，约合2．6万亿美元，考虑人口增加，人均1900美元左右，与目前中等收入国家平均水平1920美元大体相当。后十年（2010—2020）经济增长速度有所放缓，但仍可十年翻一番，2020年ＧＤＰ将超过43万亿人民币，约合5万多亿美元，人均超过3500美元，进入中上等收入国家的行列。如果人民币汇率升值，经济总量和人均ＧＤＰ均将有进一步的提高。
第三个基本判断是，中国经济的长期稳定增长，客观上需要房地产业长期稳定。温家宝总理在今年两会期间曾讲到，目前的中国经济增长速度太快是不行的，因为这会导致煤、电、油、运需求大幅度增长，如果速度太慢，会导致就业压力进一步加大，使处理各方面问题的手段越来越少。在余斌看来，房地产业是这几年来支持中国经济增长的重要因素，其投资增长过快不行，增长太慢也不行。必须在相当长的时间内，保持中国经济长期稳定的增长。
土地资源的制约是中国房地产业面临的长期矛盾，而非短期矛盾，这是余斌对房地产业的第四个基本判断。他从两方面做了分析：表面上看，中国的国土资源辽阔，但是可用资源相对人口来说，明显不足，非常有限；第二是关于粮食安全的问题，如何保证13亿乃至更多的人的粮食供给，这是需要高度关注的问题，保证中国的粮食安全，必须要保护耕地。这就意味着国家不可能拿出太多的土地来用于房地产开发。
关于第五个基本判断，余斌认为宏观调控政策需要从房地产供给和需求两方面入手。既要限制供给，也要限制需求，保证房地产业在未来是长期稳定的增长，而不是在一个点上的爆炸式增长。
（ 责任编辑：张雪琴 ）
