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近日，央行行长周小川表示，近期将不会专门针对房屋贷款出台单独的利率政策，但有可能通过基准利率的调整来控制房地产价格。对于“中国是否已进入加息周期”的疑虑，周小川也肯定，由于中国的经济周期性还不很稳定，因此从利率的角度还不能说现在已经进入了某个周期。最近所出台的一系列利率政策的主要意图在于给消费者一个风险提示，从而控制增长过快的房地产价格，保护未来要购房、租房的居民利益。
房贷新政能否挤掉房地产泡沫
背景
央行房贷新政引争议
2004年的房地产调控取得了控制投资规模的成绩，但房价仍在飙升，这不仅让老百姓抱怨、政府头疼，更有可能演变为房地产泡沫以及金融风险的发生。
3月5日，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
3月16日央行公布新的房贷政策：从2005年3月17日起，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
3月17日央行再次决定：公积金贷款利率提高0.18个百分点。
尽管央行的调控举动在预料之中，但值得关注的是，其一，此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上，而是从需求上调控；其二，房地产商对此反映温和，相反，老百姓却态度激烈。据新浪网调查显示：近六成的网民认为，央行房贷新政会影响自己的购房计划，近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人。
3月20日，央行副行长吴晓灵在公开场合澄清：央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头，保护百姓购房。而几天之后，国内四大商业银行也纷纷宣布房贷利率都原则上执行央行的下限利率，并且普通购房的首付比例仍维持在20%，而对高档房和二次购房的贷款利率和首付比例都做出相应提高。
但是争议并未由此平息。仍然有人质疑：房价的疯涨主要是房产投机者的投机，以及地方政府推动的土地价格成本上升所为。但此次贷款利率一刀切式的全面提高并不会真正影响投机人的行为及利益，反而必然会加重那些已购房和拟购房普通市民的负担。那房贷新政最终会产生什么影响？谁最终受益？
对话
房贷新政：想说爱你不容易
主持人：吕敏
嘉宾：
汪利娜
中国社会科学院经济研究所研究员
张吉光
上海银行发展研究部经济师
谢岳来
清华大学房地产研究所博士
百姓购房：受伤害还是更理性？
主持人：尽管央行副行长吴晓灵称房贷新政正是为了平抑房价，保护百姓购房。但据新浪网调查：近八成网民认为，央行调整利率受影响最大的是普通买房人。那么，房贷新政对百姓购房到底是保护还是打压？
谢岳来：此次央行贷款新政，目的直指平抑房价。从全局的、长远的角度来看对老百姓有利。宏观调控必须注重供给管理和需求管理相结合。既然政策目标必须要压投资，那么也要通过提高利率、提高首付比例等措施来压需求。否则，房价继续过快上涨，更多的人买不起房；更有甚者，一旦泡沫破灭影响经济景气，导致金融系统问题恶化迫使政府出来买单（例如日本），包括已经购房的人在内，所有人都要承担不利后果。
当然，从局部的、短期的角度来看，已经购房正在还贷的以及即将贷款购房的老百姓，面临着月供增加或者购买力下降的问题。但也只有这样，新政才能规劝大家理性购房，暂缓购房，从而缓解供需矛盾、平抑房价，这对国家和对个人都有好处。如果新政的效果不错，房价得到平抑，那么新政就可能结束。从长期来看，政府不可能压制住房需求，不管是自主需求，还是适度的投资需求，都不会被压制。当然，目前我们呼吁政府不仅仅是提高利率和首付，也都应该积极调用其他调控手段。
汪利娜：房贷利率上调对普通购房者影响有限，这主要是因为：居民消费信贷理性化程度比较高，充分考虑了自己的偿还能力；此外，住房是居民生活的必需品，其需求的价格弹性一般要小于投资品，且目前两次小幅利率上调仍在可承受的范围之内。
但它对普通消费者肯定会带来一些压力。为减少利率波动带来的损失，购房者会提高首付款的比例，或提前还贷，这在一定程度上会增加银行经营风险，导致银行信贷能力下降。更重要的，利率波动会影响居民的预期，利率上调对政府主导的开发项目来说是“软约束”，对广大普通百姓来说却是实实在在的“硬约束”。如果小幅加息成为一种常态，这不仅会加大居民借贷成本，更令人担心的是推动价格走高，一旦房价涨幅过高，超过了居民的收入增长幅度和可支付能力，需求的下降和价格走低会导致市场发生逆转。正如美国耶鲁大学著名经济学家席勒指出的，“要想让房地产泡沫破灭，最简单办法就是：提高利率；或发生突然的变故，让人们对持有房地产失去信心”。这决不是我们想看到的结果。
张吉光：市场价格是由供给和需求两方面因素决定的，在供给稳定的情况下，快速膨胀的需求必然导致市场价格的上升。这里的需求既包括真实需求，亦包括投机需求。投机需求快速膨胀引发房价快速上升，这正是上海房地产市场的情况。此次央行房贷新政本意在于抑制投机，进而平抑房价。根据目前上海各家银行推出的利率调整措施，不管是执行基准利率，还是下浮10%，房贷利率都比以前有所提高，这势必加重那些已经购房且用于自住的普通居民的利息负担。而那些投机者对此却有很强的承受能力。正如央行副行长吴晓灵所说，改革举措总会使一些人在短期内遭受利益损失。这部分人显然包括普通市民。在目前各家银行信息不能共享、个人信用体系尚未建立起来的情况下，利率调整显然无法准确区分哪些是真实需求，哪些是投机需求。比如，上海的一些银行规定，如果是第一套房就可执行基准利率下浮10%。那么在目前个人信用数据库建立并不完善的情况下如果投机者借用亲戚或朋友的身份来购房，商业银行又怎么能够识别得出呢？央行在调整房贷政策时早已预料到这一情况，但面对热的发烫的房地产市场，也只有放手一搏了。
值得注意的是，此次公积金住房贷款利率同时上调。而公积金住房贷款大多是具有真实需求购房者的选择。从需求弹性来说，真实需求对于诸如利率变化等因素的敏感性更强。因为利率上升带来的利息支出增加将加重其负担，并且这部分成本是无法转移的。而投机者显然对此不敏感，在市场需求较为旺盛（即使是表面现象）的情况下，其可以轻易将这些成本转移至下家。
能否扼住房价疯涨？
主持人：此次房贷政策的调整能否真正打击房产投机者的行为，达到平抑房价的目的呢？
谢岳来： 我认为房贷新政会产生积极影响。可能会有人认为这么小幅的调整，会无关痛痒，令一部分老百姓徒增负担，这种看法有失偏颇。经济系统是容不得下猛药的，各国央行的调息或其他举动，都会谨小慎微，以观后效；如果效果不明显，再增加调控力度。我们可以看到美联储一次又一次调息，但是每次都只调25个基点。我国央行的做法也是类似的，如果这次行动还不足以有效平抑房价，那么很有可能还会有进一步的措施。
汪利娜：从理论上讲，提高利率运用资金价格杠杆有利于调整资金的流向，有利优化资源配置，抑制房地产非理性投资投机引发的过热。但是问题是，中国的房地产市场并不是一个健全的市场，许多大城市价格上涨过快的形成机制是相当复杂的，而且地区差异极大。总的来说，小幅加息、提高首付款比例对投机者影响力度很弱。只要房产价值在涨，投机者有获利的空间，他们就会铤而走险，且目前的投机者不仅仅是个人，一些中介公司也加入到投机炒作的行列，他们与开发企业之间的“共守同盟”，借助非银行资金的运作，这使得银行信贷紧缩和加息对他们的约束力很弱。
因此，仅有中央的积极性，没有地方的积极；仅有央行的货币政策，没有其他相关政策的配合是很难奏效的。而且，调控政策只能起救火灭火的作用，要想建立长效机制，还要从制度建设入手。
张吉光：此次房贷新政对投机需求的影响不大。决定房产市场上投机需求的主要因素在于成本收入比，只要利率上升幅度低于其收益率，那么投机需求是不大可能减少的。按照一般的观点，房地产市场属于暴利投资，收益率当在两位数以上。从各家已出台利率调整政策的商业银行来看，此次利率调整，幅度最大为1.2个百分点左右，很容易被投机者消化。而且房地产市场上投机需求的弹性并不敏感。上次央行调整0.27个百分点，房地产市场不降反升就是很好的说明。进一步来讲，利率的调整还有可能导致逆向激励问题。因为市场上的投机者往往会将增加的利息成本（假定他们是通过贷款炒房）转移至下家，这将造成房价的进一步上升。这种虚假繁荣的假象在某种程度上又会进一步刺激市场上的投机行为。同时，我们也必须看到，在房地产市场上还有相当一部分专门炒房的资金，利率的变化对其并无直接影响。
此次房贷新政针对的是市场上的需求，并没有影响到市场上的供给。利率的上升将在某种程度上抑制市场需求，造成市场总体需求的下降，如果总供给没有发生变化，房价显然会下跌。但如果供给也面临紧缩情况，房市价格的走势就难以确定了。这就好比一脚踩刹车，一脚踩油门，车究竟是加速还是减速，有太多不确定性。
主持人： 2004年国家主要是从供给方面对房地产调控，对房地产商产生较大的影响。但房地产商对此次房贷新政反应平淡，这是否意味着房贷新政对房地产开发商产生的影响不大呢？
谢岳来：对开发商的影响不是直接的，但却是重要的。首先，房贷新政可能给火热的房地产市场降温，导致开发商原先计划的销售进度和资金计划落空。其次，任何一个成熟的开发商，都会以“客户导向”来做产品。房贷新政也改变了消费群体的购买力，改变了需求结构（例如投机需求下降），这可能迫使开发商调整原先的市场定位，或者对住宅产品做出修正。第三，房贷新政可能因产生平抑房价的效果，而影响开发商利润。最后，影响开发商对未来房价的预期，从而使其改变当前获取土地的策略与计划。
汪利娜：对房地产开发企业来说，加息也好拍卖土地也好，无疑会增加企业的开发建设成本。然而，只要市场上资产价格上涨幅度大于加息幅度，企业有足够的盈利空间，资金成本、土地成本再高，也不会抑制企业的开发投资热情；此外，紧缩政策会加剧供给不足，为企业加快房屋的销售和资金回流提供了便利，进而可缓解企业资金压力。企业的内生变量有时可以部分地抵消外生政策的干扰和冲击，这也是为什么2004年房地产投资仍保持28%的高增长的原因。
张吉光：此次央行房贷政策主要是从需求方面来影响房地产市场，进而实现预期目标。因此，对房地产市场上的供给方不会有直接影响。这正是房地产开发商反映平淡的原因所在。当然，如果此次政策调整引起房地产市场价格的较大幅度波动，房地产开发商将不可避免受到影响。
仅靠央行是不够的
主持人：房价上涨过快是多方面原因造成的。央行副行长吴晓灵近期表示：仅靠央行是不够的，还必须要多部门来出台相关政策来配合。那么，控制房地产泡沫，保证“人人有房住”还需要哪些部门参与、哪些措施出台呢？
谢岳来：央行只能采用金融手段对市场进行宏观调控，在平抑房价这个问题上，确实非常需要其他部门的配合。
首先，确保土地的适度供应，无疑是一个极端重要的问题。
其次，政府必须切实承担起中低收入人群的住房保障职责。目前，我国的经济适用房、廉租房等住房保障制度，尽管发挥了重要的作用，但还有待改进：经济适用房要切实成为中低收入者的家园，而不应成为高收入阶层的投资品。建议政府不仅要规范经济适用房的购买资格，还应考虑如何让经济适用房在中低收入人群中持续流转，以使经济适用房存量扩大，避免一边持续建设，一边又在经济适用房上市过程中流失土地收益的困境；廉租房需要扩大。通过政府组织建设出租型的经济适用房，以及吸纳社会上的存量住房，逐步扩大政府定价的廉租房供应；政府向那些在市场上租房的中低收入者提供适当的房租补贴。
汪利娜：抑制房价增长过快，从根本上保障房地产业持续健康发展，不能就房价论房价，还要从房地产市场的供需关系入手，以及加强土地、税收、金融等制度的建设。具体说来：
一是树立科学的发展观，规范地方政府行为。各地方政府不应一味追求上项目、上规模，忽略房屋的质量、人居环境、社区服务与文化；一味追求住宅的商品化、高档化，忽略了“让人人都有良好住宅”的责任。房地产市场区域化的特点，决定了各地方政府在宏观调控中大有可为。
二是深化土地制度改革。土地拍卖只是形式上的市场化，只有保证产权的明晰、供给的多元化、信息的高度透明，以及辅助的相关政策，才能从根本上保障普通居民住宅用地，提高土地的使用效率。
三是完善税收制度。重叠征税要砍、内外有别的税要统一、对高档房、别墅开征不动产保有税，对房屋频繁买卖征收所得税、增值税，税种和税率的调整要体现政府的政策导向。
四是加强住宅金融体制建设。为普通居民设立专项住房储蓄，实行固定利率存款和贷款，这有利于积极引导居民储蓄的有序流动，减少利率波动的风险。同时，放开住房贷款的首付款、贷款利率上限，这不仅有利于抑制投机需求，也给商业银行资产负债管理、风险管理更多的经营自主权，有利于加快利率市场化和提高银行自身的抗风险能力。
张吉光：由于市场价格是市场上总供给与总需求两方面因素共同决定的，那种希望通过改变单方面因素来实现预期目标的政策往往难以实现。所以说，解决目前房价上涨过快问题，仅靠央行是远远不够的。从措施上来看，应着力增加房产供给；出台相应的税收政策，抑制市场投机；加大经济适用房和中低档房的开发和上市力度。可以说，抑制房价是一项系统工程，需要国土资源部、地方政府、税务部门、房地产开发商等相关部门共同配合，多种措施互相配套，任何单方面行动和单项措施都将显得苍白无力。
资料：
监管层历次规范个人房贷的政策
2003年4月1日
中国人民银行宣布下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文）。
对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。
2004年3月3日
银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。
商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
商业银行应着重考核借款人还款能力。应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。
2004年5月26日
宏观调控开始之后，上海银监局向上海各商业银行发出通知，要求规范二手房按揭贷款业务，防范银行信贷风险。通知要求各商业银行应当注重审查房产中介公司的资质。
此后，上海各商业银行陆续抬高二手房贷门槛，对小金额、小面积、老龄房（15年以上）不予贷款，并且将二手房的贷款成数降到5-6成。
2005年1月26日
中国人民银行上海分行要求各商业银行进一步加强房地产信贷管理，“配合上海市政府做好对房地产市场的调控，密切关注房地产价格走势，确保房地产金融平稳健康运行”。
（ 责任编辑：胡立善 ）
