左小蕾

　　首席观点

　　左小蕾：中国银河证券首席经济学家、博士

　　左小蕾，1992年获得美国伊里诺依大学国际金融、经济计量学博士学位。先后在美国、新加坡、菲律宾等国的知名大学执教。现任中国银河证券首席经济学家。理论和实用经济学的多元发展，给左小蕾提供了更多的机会。

　　在银河证券，左小蕾主要从事宏观经济分析和资本市场发展的研究，也做具体操作，公司的QFII业务就由她负责。她认为，“这个平台让我贴近市场，学到很多东西。”

　　在此次关于房地产政策调控的采访中，左小蕾提出以下四个主要观点：

　　1、政策出台的目的是解决投机性的非有效需求造成的房地产价格泡沫。如果误读了这项调控政策的调控目标，可能会采取错误的应对策略。

　　2、提高贷款成本，对房地产价格进行调控，引导部分银行的资金、贷款和其他资源从被房地产拉动的行业转向其他需要发展但投资不足的行业。对于房地产行业本身，为有限资源向有实际有效需求的群体倾斜也创造了市场条件和环境。

　　3、国家很可能还会有一系列的政策出台来防止一些地区的房地产泡沫，同时引导供给向实际有效需求转移。

　　4、完善的制度性的安排，包括实施比较高的资本利得税、设立财产税、加快个人信用体系建设，特别是土地政策的改革格外重要。

　　对日前央行住房贷款政策的调整有来自不同方面的许多反应和理解，其中也不乏误读误解。这次针对过热行业的调控，并不是限制对房地产的有效需求，特别是对老百姓自住房的需求；它是一次减少房地产泡沫，防范金融危机的重要举措。

　　房地产价格政策调控重点是遏制投机需求

　　记者：对央行房贷新政，我们已经听到来自不同方面的许多声音，褒贬不一，其中不乏误读误解，您认为这次调控政策的实质是什么？

　　左小蕾：这次房地产的调控政策是针对“房价上涨过快”，防范银行和金融风险的宏观调控。换句话说，是解决投机性需求造成的房地产价格泡沫。调控的目的并不是要减少有效需求，即以自住房和使用为主的需求。

　　过多过大的投机需求会导致房地产价格的过度上涨，制造房地产价格泡沫,从而可能导致巨大的金融风险，是经济不稳定的因素。

　　对房地产的有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。因为是自住和使用，需求对价格的弹性相对较小。在一定的经济发展水平下，有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住是不行的，所以，房价上升1％，有效需求不会有特别大的变化。一般说来，有效需求并不会造成房地产泡沫。而投机需求的目的是赚取差价，所以，其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的。价格上涨1％，投机需求就水涨船更高，可能上涨2％～5％。如果价格改变幅度大，则投机需求相应的变化会更大。“强劲的需求”反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产价格的上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环推动房价的持续高涨。

　　有效需求形成市场均衡价格，过度的投机需求会制造价格泡沫。

　　如果投机者们用他们自己的钱来投机，自担风险，自负盈亏，倒也无可厚非。但如果投机者的资金主要像泰国一样是由银行贷款推动和支撑的，赚了自得，赔了归银行，实际上最终为全体人民买单，这时的房地产业就真的可能是虚假繁荣了。特别是当前在人民币升值的炒作“甚嚣尘上”，大量热钱可能会利用房地产作为投资资本机会成本补偿的形势下，一有风吹草动，热钱套现出逃对房地产业的破坏性打击和同时带来的心理上的“恐慌”，可能会放大房地产业本身的影响，把经济中所有的脆弱部分都暴露出来，摧毁25年经济改革建立起来的基础和信心。

　　因为房地产泡沫事关宏观整体经济的稳定，事关防范金融风险，在一些城市的房地产价格上涨过快时，政府把调控“房地产价格过快上涨”写进了《政府工作报告》，紧接着又出台了住房贷款利率上调的政策。虽然政策本身比较温和，但发出的信号却是强烈的，调控的决心很明确。市场应该从宏观调控的角度，特别是从防范金融危机的角度，吸收和理解这项政策信息，正确把握这项政策的取向，准备应对可能的后续的政策和必要的进一步措施。利用银行贷款进行房地产投机是重点打击对象，如果误读了这项调控政策的调控目标，可能会采取错误的应对策略，伤害有效需求。

　　房地产价格政策的调控为有效需求创造市场条件

　　记者：高企的房地产价格是以牺牲大多数人的有效需求和公平的社会收入分配为代价，为小部分投机需求谋取利益。那么，此次房地产价格政策的调控能够为有效需求创造哪些市场条件？需要什么政策支持？

　　左小蕾：如果房地产价格“上涨过快”，房地产业实际是在为有办法拿到银行资金投机的群体提供赚钱机会。投机需求实际占用了大量的土地、资金、银行贷款。在资源稀缺的约束条件下，投机需求消耗了本应得到支持的其他领域和行业的发展对资源的需求。房地产的投机需求还拉动了其相关行业对资源的过度需求，造成钢铁行业、水泥、电解铝等行业的过度投资，制造能源和原材料生产资料的瓶颈。特别是不可再生的土地资源占用，等于在某种程度上剥夺了有效需求群体对资源公平使用的基本权利。

　　投机需求把整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。房地产价格上涨越高，社会收入分配向投机需求追逐的收益倾斜的比例越高。高企的房地产价格是以牺牲大多数人的有效需求和公平的社会收入分配为代价，为小部分投机需求谋取利益。房地产价格过快上涨，会直接影响消费价格水平。房地产业拉动的其他行业的产品价格，包括生产资料价格，中间投入的产品价格，能源和煤电油运的价格，所有这些价格的上涨都会全部或部分传导到消费领域，使通货膨胀预期上涨，购买力下降，最终是全社会为房地产的价格上涨买单。

　　因此，采取包括提高贷款成本在内的投机需求，使投机需求的盈利空间缩小，投机需求退出房地产行业，虚假需求消失。从这点出发，似乎当前的小额利率的提升并不能完全解决利用银行贷款投机房地产的问题。

　　国家很可能还会有一系列的政策出台，来防止一些地区的房地产泡沫。同时引导供给向实际有效需求转移，资源更多地转向投入中低档住宅和满足以使用为主要需求的建设以及二手房市场的建设。

　　部分银行的资金、贷款和其他资源也会从被房地产拉动的行业转向其他需要发展但投资不足的行业，也包括房地产有效需求领域。这样才能从根本上防止经济过热反弹，防范金融危机，使资源更合理更公平地配置到各经济领域。当然，要真正走到这一步，政策的支持，比如合适的土地政策的配合很关键。

　　当房地产价格受到适当调控，投机需求的预期改变，房价回归到一个相对合理的水平。当有效需求为房地产价格形成主体的时候，市场价格就是相对真实的均衡价格，是与有效需求群体的支付能力相匹配的价格。大多数群众的利益会得到充分的保护，通胀也会稳定在一个合理的水平上，社会会更和谐，经济会更稳定。

　　制度性地防范房地产价格泡沫

　　记者：不久前央行副行长吴晓灵表示，央行利率作用有限，调控房价还得土地税收等政策配套。这说明完善的制度性安排十分重要。那么，在具体操作上您有哪些建议？

　　左小蕾：短期来说，提升利率加大资金成本，对抑制房地产泡沫无疑是有着重要作用的。但是利率特别是基准利率的提高会对经济整体产生影响，所以，也不可能过多地采取大幅提升利率的方式。打击投机需求最有效、最有针对性的手段，应该是房地产的资本利得税。对于在短期内频繁换手的房产，课以比较高额的资本利得税，是国际惯例，也是对以推高房价炒作房地产为目标的投机行为最有效的方法。所以，我们认为，对一些房地产价格上涨过快的城市和地区，对在一年到两年内换手的房产，实施比较高的资本利得税，会非常有效地遏制房地产价格的过快上涨。

　　至于财产税，这是一种房地产行业中正常的制度，对所有有住房的群体一视同仁。可能对目前调控房地产的价格不一定有很大作用，但对房地产行业长期规范运行应该非常有意义。设立财产税对房地产行业税收和其他制度体系的完善是完全必要的。

　　对满足实际有效需求相关的房地产政策，关键是土地政策。我们正在进行土地政策的改革。在土地使用权，特别是在房地产行业的土地使用的政策中，应该区别用途。对满足有效需求的房地产的土地使用，要制定特别政策，使土地资源首先满足居住的基本生存需求。在房地产泡沫受到一定的抑制以后，土地政策应该从暴利的房地产项目向中低档房的土地倾斜。

　　土地是不可再生资源，土地是房地产行业最重要的要素投入也是其他行业的重要要素投入。在将来城市化的过程中，一些城市和地区的土地会越来越稀缺，土地使用和相关的税收体系应该制度化，以保证经济的持续发展。

　　加快个人信用系统的建立，严格控制多套房贷款，包括直系亲属的房产记录，以及与房地产相关的所有贷款记录。

　　没有任何一项政策可以解决全部的问题。市场对住房政策改变要正确解读，对政策的目标要准确把握，对未来政策走向要合理预期。不要把调控投机需求的政策与有效需求混淆起来，误导市场相关参与主体，同时使政策很难达到预期的效果。

　　链接

　　吴晓灵：关键是土地税收政策配套

　　吴晓灵近日提出，目前房地产行业发展有不太正常的一面。去年的宏观调控基本调控了房地产的供给方，今年央行试图对需求方作适当调整。但央行的利率政策作用有限，关键还得有土地、税收等政策配套，而且利率往往影响一大片，税收政策的调整可以更具体一些。

　　易宪容：政策出台应该当机立断

　　易宪容认为，3月17日的加息并非政府抑制高房价的最后手段，面对不断上涨的房价，政府很可能在利率、土地、税收政策等多方面“联手出击”。易宪容建议，很多政策的出台应当机立断，如果高房价达到一个更高的水平再出台措施，效果有可能大打折扣。

（ 责任编辑：魏喆 ）