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政府对商业银行“大而不倒”的隐形承诺、对商业银行资本金一而再再而三的弥补，中央银行在宏观调控中多方顾及商业银行的利益，弱化了商业银行的自我责任意识。
社会资金过度集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面，这就需要多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。
银行“一贷独大”
根据IMF对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落情况的研究，住房市场价格泡沫破灭造成的损害比股市泡沫要大出一倍，因为房地产行业对银行资金有着严重的依赖性，房地产业泡沫的破灭既会对消费造成巨大的打击，更容易导致银行系统资金链崩溃，引发严重的金融危机。仔细分析泰国、印尼、马来西亚等东南亚国家金融危机爆发的机理，会发现这些国家金融泡沫和房地产泡沫表现出相似的路径，金融危机爆发之前都伴有房地产业的急速膨胀，然后随着房地产泡沫的破灭，金融危机的各种症状一一暴露出来，其中最主要的就是银行出现大量呆坏账，银行系统运转失灵，银行破产和倒闭。
大多数发展中国家金融发展落后，股票、信托、债券等融资渠道非常有限，银行信贷成为房地产经济中最重要和最可能的融资形式。有关资料显示：2002年我国房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%，信托模式的房地产融资已经起步，但充其量也只有示范效应。我国现阶段房地产发展的主要资金来源还是银行贷款，无论是房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、土地储备贷款，还是个人住房消费贷款，都通过间接或直接的方式集中到了银行身上。
“有意的忽略”助长泡沫形成
从历史的角度来看，银行“一贷独大”的房地产金融格局是由于我国金融制度的原因造成的，但至少从目前的情况来看，银行似乎并不愿意打破这种制度。当房地产市场继续膨胀时，在银行的眼中，不管是房地产企业贷款还是个人住房按揭贷款，都是银行最优良和利润最高的资产，银行自然舍不得放弃。
银行经营的一个矛盾之处在于：经营利润体现的是过去的业绩，而风险控制却是面对未来的。如果银行治理机制处理不好利润与风险之间对立统一关系的话，银行经营管理人员可能会有意忽视未来的危机。再者，银行也知道刺破泡沫会带来众多不良后果，考虑到当前利益，或者基于害怕刺穿泡沫的严重后果，银行干脆以一种短期的心态“得过且过”。
操作上的危机短视是由信息不对称引起的，即银行在实际的信贷管理中无法区分哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借款人，这在我国表现为房地产贷款中大量的骗贷和违规贷款的存在。但这也不完全因为银行信贷管理不力，很多情况下银行也是出于“有意的忽略”，目的是为了规避法律和政策对房地产贷款的扩张。在许多国家，包括一些发达市场经济国家，银行凭借其在国民经济中的特殊地位，往往享受着“大而不倒”的待遇，这更加强化了银行在房地产贷款上的短期心态。
可见，制度的缺陷和银行本身的问题使得银行在房地产泡沫的形成和扩张过程中扮演了推动危机的负面角色，这和银行资金推动股市泡沫的道理是一样的。在一个存在“非理性繁荣”和“暴利”的市场中，总少不了银行资金的参与，这在我国上世纪90年代房地产泡沫和股市投机中体现得非常深刻。银行资金或明或暗地涌向股票市场，导致股市资源配置功能被严重扭曲。同样，银行资金过度流向房地产市场，也会摧毁房地产的实业基础，活生生把它变成一个“资金市”。因此房地产业的健康发展、银行的稳健经营，都迫切要求商业银行进行角色的转变。
均利润才能均风险从内因看，缺乏风险约束、责任约束、有效监督和经济上的激励使得商业银行风险意识淡薄，偏好于短期利润，从而将资金集中投向利润丰厚的房地产。改变银行这种角色的根本途径在于完善银行治理结构和治理机制。
一直以来，我国国有商业银行都是准行政机关，银行管理人员的“官本位”情结严重，追求行政级别是绝大多数银行负责人的职业目标。其次，从总行到储蓄点的五级委托代理链过长，加上各级地方政府对分支机构的干预，使得信贷总量和信贷风险从下而上积累起来。因此必须尽快完成银行组织结构和人事体制向企业化转变，否则难以建立有效的约束和激励机制。另外，银行产权多元化、加强银行信息披露和提高透明度，这都是银行治理结构中需要解决的重要问题，这些问题得不到解决，银行可能仍然难有实质性的角色转变。
从外因看，理论和实践都表明了银行信贷具有顺周期的倾向，而政府与银行、中央银行与商业银行之间盘根错节的关系更强化了商业银行信贷的顺周期倾向。政府对商业银行“大而不倒”的隐形承诺、对商业银行资本金一而再再而三的弥补，中央银行在宏观调控中多方顾及商业银行的利益，弱化了商业银行的自我责任意识。其次，社会资金过度集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面，这就需要多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。
央行去年出台的121文件和今年新出的针对房地产市场的若干调控手段，都表明政府已经看到了现存的房地产金融模式的缺陷。但问题在于：作为国民经济“火车头”的房地产不可能停下来，如果没有新的资金进入的话，房地产业的衰退必然扩大银行不良资产。因此，一方面，从化解银行当前已集聚的信贷风险来看，商业银行必须彻底放弃“肥水不流外人田”的思想，积极推进房地产贷款证券化；另一方面，要尽快改变不合时宜的制度和游戏规则，允许信托、基金、担保、证券、保险等一揽子金融机构进入房地产金融市场，形成风险分散承担和利润平均化的竞争性融资环境。
（ 责任编辑：胡晓波 ）
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