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今年以来，房地产市场的调控成了政府最为关注及最为重要的任务，这不仅表现在总理的政府工作报告中，也表现在中央七部门5月11日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中（以下简称《意见》）。可以说，〈意见〉直指当前房地产投资规模过大、价格上涨过快的问题提出各地要把调控房地产市场作为当前加强宏观调控的一项重要任务，而且“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词。
那么，这次“房地产新政”的内容是什么？它的“新”又新在哪里？这次房地产新政是否促使国内的房地产市场出现大调整？新政是否切中国内房地产过热之要害？等等，这一系列的问题，都是需要我们认真来解读的。
这次新政之“新”主要表现在严禁房地产市场炒作上，文件分别就炒地、炒房及期房炒作做出了严格的禁止。如对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。可以说，这次国内房地产价格的快速上涨，其原因之一，就是不少人利用国内市场秩序不足、房地产市场制度缺陷而炒作之结果，如何对这些炒作行为禁止，自然是保证国内房地产市场稳定发展的关键。
其次，新政之“新”还在如何来调整房地产市场住房结构上做了不少规定，比如用强化规划的方式来调整与改善住房供应结构，限制住房建筑的类型。如果在这点上认真落实下来，房地产市场的住房供应结构会发生很大变化，尽量地保证大多数民众需要，而且能够降低民众住房需求与购买负担。可以说，此类政策的推出不仅认真而且在更加科学化。
第三，把完善国内住房保障体系也纳入整个〈意见〉之中。因为，住房与其他产品不同，它是人们必需价高的产品，在市场体系中，如果没有一个非市场体系，一些中低收入民众的居住生存权就可能面临着困难。因此，房地产市场的发展是必定要建立有效的住房保障体系之上。比如，城镇廉租房制度确立，增加经济适应房供应及价格的限定都住房保障体系的一部分。但是，从国内几年来实施的情况来看，经济适用房这个政策是否要延续应该是值认真思考的问题。因为，目前不少地方的经济适用房既不经济也不适用。说它不经济是因为尽管这类的房子单位价格很低，但由于建造面积过大，从而使得其总价仍然不低。说它不适用，就是这类房子都是建造在边远、交通不便利的地方，不少民众购买此类房子之后根本无法很好使用。这个问题北京最为明显。因此，对于经济适用房的政策应该大力改进，如单价、面积、购买者的限定，经济适用房地点改进等。如果可能的话，经济适用房的优惠可以通过市场货币化的方式来进行，这样或许更为公平与合理些。
第四，严格中介机构市场准入、完善市场信息披露机制也是新政所新。如加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势，这是目前市场最为关键的事情。因为，就目前房地产市场的情况来看，最大的问题是信息严重的不对称，即没有好的机构、好的组织向我们的社会、我们的民众、我们的政府提供房地产市场真实可靠的信息，很简单，近年国内房地产泡沫争论如此之久，讨论如此之广泛，但为什么争论各方会得出差距如此之大的结论，何也？最大的问题，就是没有一种人或组织根据可靠的信息来对此争论作一个正确及权威性的评判。
一个十分明显的例子，如房价问题。民众感觉得高了，但政府统计部门则不会反映；民众亲自感觉到房价在疯涨，但房地产商却说发展正常等。大家的思考与观察为什么南辕北辙？问题就在于房地产职能部门没有采用市场通行的方式或设计好的信息收集渠道向我们的市场提供有效的房地产市场信息。如无论是全国住房平均价格还是房价指数，就与国际通行市场计算方式差别太远。在发达的市场中，这些信息都是从房地产二手市场中分门别类加权得来，但我们所获得的信息则是从房地产一手市场平均而为。这样的一种房地产市场信息如何可能反映真实的房地产市场发展变化呢？再加上一些地方统计部门人为制造及房地产开发商为谋利而泡制所谓的调查报告，这就必然使我们房地产市场信息鱼龙混杂，民众与中央政府根本无法从这些混乱的信息中判断房地产市场的状况。在这种房地产市场信息严重不对称的情况下，民众的羊群效应也就随之而起，中央政府也无法对房地产市场做出果断决策。而〈意见〉对这方面的强调应该揭开国内房地产市场迷雾的关键。
总之，〈意见〉所表明新政内容不少，它对调控国内房地产市场会起到很大的作用。但是我们也应该看到，其中面临着两个大问题要解决。一是房地产市场调控不是来调控房价来稳定房价，而是通过宏观总量的变化来调整房地产市场的供求关系。如果在这方面理解不清就会面临政府对市场严重干预。
比如〈意见〉中有一条说要限制房地产建筑企业的利润率高低，这应该是一种相当非市场的行为。试想，企业的利润高低应该是企业经营之结果。如果政府用规则来限制企业利润率的高低，那么有哪一家企业有意愿来改善自己的经营呢？还有，如果企业利润率不足这个标准时，那么不是要政府来补足吗？对于房地产市场来说，政府能够做的只是提供市场竞争的规则、只是如何来保证市场竞争公平公正性，否则肯定会弱化市场所具有之功能。象这些例子〈意见〉中还有。
还有，目前房地产过热或房地产泡沫的原因是什么？就在于银行利率过低及银行信贷资金易获得性。大家都知道，房地产业是一个资金密集性产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完全后的销售，哪一个环节都是由资金来决定。如果资金在任何一个环节上跟不上，那么必然导致房地产开发受阻。因此，资金的可获得性与成本的高低也就决定了房地产业的发展与繁荣。
近几年来，国内房地产市场之所以能够在短期内迅速地发展，最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。对于银行资金成本过低，主要表现为国内管制下利率与社会平均回报率相关悬殊。如民间的信贷资金利率都在12%左右，房地产开发商利润率在15%左右，甚至更高，但管制下的基准利率则2.25厘(个人一年期定期存款),而无论个人住房消费信贷还是开发商贷款都在5厘多一些。也就是说，无论是个人还是企业，只要从银行借到钱就是有利可图的事情，都能够轻易获利。在这种情况下，个人与企业岂还不愿意千方百计从银行套取资金？
从银行套取资金是有利可图，如果银行资金获得比较严格，那么想套取银行资金也不是那么容易的事情。如上海外资银行华一银行，它们也做个人住房消费信贷，但不仅对个人还款能力占收入比比银监会的指引要求高，而且对个收入审查有一套严格的程序与要求。比如，这些外资银行要求贷款人提供税务局的报税单；要求贷款人出具过去半年的银行帐户清单以便看出收入证明的真实性；对个人信用纪录严格审查等。在这种情况下，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。
但是，国内商业银行则不是这样。它们为了多做其认为的银行优质资产，完全放松了对个人住房消费信贷的审查。比如，尽管银监会有个人消费贷款收入证明的指导，但是个人做住房消费贷款时，只要开出一个收入证明就可以获得贷款，而且在不少时候贷款银行还会帮助贷款人如何来做假，如何来开假收入证明。据我简单调查，目前住房消费信贷的收入证明有95%以上是开具的假证明。这样的假收入证明或信贷资金可易得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作连震天、房价快速上涨等。尽管这次〈意见〉对此有所要求，但并没有多少新意。因此，目前国内房地产调控如果从银行信贷入手，要想遏制国内房价快速上涨，遏制国内一些地方房地产过度炒作是不可能的。
一句话，要保证国内房地产市场稳定发展，就得坚持市场化的原则，就是从房地产最为核心的银行信贷入手，增加信贷资金之成本、改变信贷资金的易获得性，加上〈意见〉其他措施，这才是国内房地产市场稳定发展的关键。
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（ 责任编辑：胡立善 ）
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