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■孙晓胜 邹声文
5月11日国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，与上海等地房价“应声而落”形成反差的是，北京市场的房价仍在高位波动，所受影响似乎不大。
那么，国家有关部门关于房地产行业的新政策为什么难以撼动北京的高房价呢？
是“波澜不惊”还是“暗流涌动”？
记者从近日举行的北京5月城市房展会上了解到，5月19日开展首日，总成交金额3．696亿元，总成交套数为417套，总成交面积为38856平方米，平均每套成交金额达88．63万元，成交单价高达每平方米9512元。
耐人寻味的是位列当日销售排行榜前4名的项目，除了“荔景园”项目均价为每平方米3260元外，其余3个项目均价都在每平方米万元以上。成交项目中，均价在每平方米6000元以下的中低档房所占比例不足半数。
记者注意到，此次房展会上推出的新盘并不多，大多是原有项目的二期三期，而价格均有不同程度的上涨。以一个名为“山水文园”的项目为例，其新推出的三期价格比二期涨了10％左右。
尽管“房产新政策”让上海等地的房价明显下降，但北京的房地产开发商却依旧信心满满。北方房地产开发有限责任公司董事会秘书杨青说：“我个人认为，北京房价受政策影响的可能性很小，也许上涨的幅度会减缓，但近期不会出现房价下跌的情况。”杨青介绍，北方公司一个名为“10号名邸”项目在北京西三环外，售价为每平方米1万元，已售出70％左右；而另外一个位于安贞桥附近的“城市出品”项目，价格不低，“仍在热销之中”。
如果仔细观察近期的北京房市，在“波澜不惊”的表象之下，我们仍能清楚地感觉到“暗流涌动”。
5月12日在军事博物馆举行的第17届北京个人购房房地产展示交易会，是房产新政策出台后北京迎来的第一个房展会。展会期间的一项问卷调查表明，购房人已对新政策做出了反映：对于未来一年内房价的走势，56．3％的购房人认为房价“可能下跌”，而判断房价“可能上涨”的人数只有24．6％。
专家分析，在新的政策环境下，消费者可能会出现持币待购的心理。当其成为社会普遍心理的时候，可能就会影响房地产的价格走势。
北京二手房市场已经开始反馈到类似的信息。据“我爱我家”房地产经纪有限公司的统计，目前购买不足两年的高档房屋的委托交易数量正在大幅度增加，尤其要求尽快过户交易的数量达到50％。另一家房产中介机构“链家”的有关统计也显示，以北京东部中央商务区为首的区域二手房挂牌量增加明显，增幅达到10％至15％。
据业内专家预测，与一季度相比，今年北京二季度二手房成交量将上升25％左右。二手房市场交易量猛增，将在一定程度上遏制一级市场冲高的势头。“新房市场中的一些泡沫可能会被二手房市场挤破。”
特殊因素支撑北京房价居高难下？
对于新政策的出台没有明显撼动北京的高房价，来自开发商的声音是，北京房价能维持高位缘于供给不足。
业内人士杨青表示，从供给看，今年上半年北京新开盘的房地产项目只有去年同期的一半左右；而从市场需求看，北京房地产市场现实需求依然强劲。“这种形势下，北京房价走高就不足为怪了。”
业内的一些统计也为其提供了“论据”。北京大地房地产顾问有限公司总经理段枚焱测算，2003年前4个月，北京市场的商品房供应量约为890万平方米；2004年同期的供应量为1000万平方米；而2005年前4个月供应量只有730万平方米。“今年前4个月，北京市房地产的供应量比去年同期下降了近30％，因此价格上升是市场正常的一种反映。”
除一般的供求关系外，北京还会受到一些特殊因素的影响。北京师范大学管理学院教授、博士生导师董藩说，作为全国政治文化中心，北京的房地产市场有其特殊性。北京有全国最大的公务员群体；有规模最为庞大的涉外机构；有数量最多的外省市驻京办事机构；有全国人数最多的白领阶层；有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。“这‘六最’的存在，大大增加了北京商品房的需求量，进而在一定程度上拉高了北京的房价。”
“北京房价比上海等地要平稳很多。”中国人民大学土地管理系教授林增杰也表示，目前北京房地产市场上可能存在少许的投机因素，但基本上还算正常。
供需缺口、特殊因素似乎为北京房价走高提供了充足的理由。然而据北京市政府相关部门的工作人员介绍，北京市房地产开发行业的平均利润超过房价的15％，二三环之间黄金地段的利润比例更是超过20％。而在国外成熟的房地产市场上，这一比例一般被控制在5％左右。“在种种冠冕堂皇的理由背后，谁也无法否认的是，房地产开发商正在不断攫取高额利润。”
北京在拥有“六最”的同时，还有着人数众多的中低收入人群。为此，林增杰教授表示：“任何特殊因素，都不能成为中低收入者实现安居梦想的阻碍。”
谁来确保每位公民的居住权？
记者在国贸房展会现场随机采访了8位前来看房的人，其中7个人表示北京目前的房价太高，虽然都有买房的意愿，但面对这样的价格，还是想等等看再说。
为买房子已经积攒了8年的段成说：“政府部门能不能出台一些切实有效的政策，真正把北京房价降下来，早日圆了我的安居梦？”
房价关系百姓能否安居乐业。董藩教授认为，住房不能算是纯粹的商品，它有七分商品色彩、三分社会公共产品的色彩。从社会保障、人权等角度考虑，保证每位公民的居住权，是政府不能推脱的责任。“从这个角度讲，国家必须对房地产市场进行必要的监督管理。”
专家认为，特殊因素不能成为北京房价持续走高的理由，也不能成为房地产商牟取暴利的借口。针对北京房地产市场的特殊情况，专家建议采取措施，对房价进行科学调控，特别是要调整目前的住宅产品供应结构，限制大面积高档住宅的投放量，适当增加廉租房、经济适用房的建设，并确保这些房屋的购买者真正是中低收入家庭。统计数字显示，北京市每年住宅的交易量约为6000万平方米，而经济适用房仅占300万平方米左右。
专家还建议，目前我国区域经济发展不均衡，具体的市场情况千差万别，因此在制定房地产政策时，应该注意有所区别，不能搞“一刀切”。
“政府对房地产市场进行宏观调控，不是说房价越低越好，而是将房价控制到一个正常的水平。”中国人民大学土地管理系教授严金明认为，房价正常的增幅应该比物价涨幅高出两到三个百分点。（据新华社电）
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（ 责任编辑：马芳 ）
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