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央行日前发布了《2004年中国区域金融运行报告》,并附有各省市金融运行的分报告。这一系列报告为我们分析区域性经济提供了详实的有效信息。透过上海市分报告发现,上海的银行新增贷款中房地产贷款占比非常高,显示出房地产市场波动对上海的商业银行资产质量的影响越来越大,这一银行信贷风险非常值得关注。
数据显示,2004年上海完成全社会固定资产投资3084.7亿元(同比增长25.8%)。与此相比,2004年上海全年完成房地产开发投资1175.5亿元(同比增长30.4%),较2003年提高10.1个百分点。也就是说,房地产投资所占固定资产投资比重约为38.09%。如果加上城市建设投资672.58亿元(同比增长11.2%),2004年上海城建和房地产投资所占固定资产总规模比重达到了58.43%。这说明,2004年上海固定资产依然是偏重于投资城建和房地产投资。
但是,支撑上海的城建和房地产投资快速增长的主要资金来源是银行贷款。由于银行对城建贷款的数据不全,我们不妨以房地产市场为例。2004年上海本外币贷款比年初增加1966.9亿元,同比少增加631.4亿元。其中,人民币新增贷款1479亿元,外币新增贷款59亿美元。与此同时,上海房地产贷款继续保持高速增长。2004年末,如果扣除外资金融机构新增人民币贷款数额,那么上海中资金融机构人民币商业性房地产贷款余额为3503亿元(增幅达41%),比年初增加1023亿元,占上海各项贷款新增额的比例高达76%。也就是说,有76%的新增人民币贷款是流向了房地产业。
在上海房地产市场融资结构中,2004年新增人民币贷款1023亿元所占房地产开发资金来源总额(1700亿元)的比例约为60%,也就是说,房地产开发投资有60%的资金来自于银行贷款。其中,个人住房贷款余额增幅达42%,比年初增加728亿元,占中长期贷款新增额的比例高达48%,而个人购买新建住宅商品房的贷款额与住宅商品房预售额之比达42%。这说明,上海房地产投资与消费高度依赖于银行的贷款融资。另外,按央行的测算,境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元。但据路透社早先的报道透露,2004年有将近200亿美元流入了上海房地产市场。所以,巨额投机性资金正源源不断地流入上海房地产市场。
巨额的资金流入,导致上海市房地产市场供需严重失衡,房价持续飙升,房价升幅远远超过已公布的相关统计数据。根据我们的测算,目前上海市存量住房面积保守估计约为19647.77万平方米(按全市户籍人口1352.39万×人均住房居住面积达到14.8平方米),按照目前2004年上海房价平均涨幅16%计算,房地产升值带来了超过2500亿元的巨额财富,如果加上上海办公商用房面积,那么估计房地产升值将带来4000-4500亿元财富。另外,在过去几年里,上海房地产的财富增长值估计超过了2万亿元。同时,过热的房地产市场给上海市政府带来了地方财政约400亿元(估计占地方财政收入1119亿元中35%比重),也成为抵补地方财政赤字约275亿元的主要资金来源之一。
由上述这些数据说明,上海房地产市场的繁荣与否,已成为影响上海经济增长的关键因素。因为,房地产实现增加值要占到上海市GDP比重8.4%,对相关行业的拉动作用及对地方财政的显著贡献。所以,当大量资金尤其是投机性资金推高房价时,上海经济必然会承受资产经济的价格波动的巨大考验。
对于上海区域的商业银行来讲,新增人民币贷款过度集中于房地产市场,这一比例高达76%是非常令人担忧的。并且,大量投机资本进入上海房地产市场,正成为银行和房地产市场所面临的突出问题。因而,在目前国家调控房地产市场及上海房地产市场将面临调整的情况下,房地产市场的波动对上海的商业银行资产质量的影响越来越大。按照我们的测算,如果上海的房价下调20%的话,银行贷款的坏账风险将集中释放。那么,这一情况是否仅仅个案?这也让我们关心起一些房价飙升过快地区的商业银行房贷风险来。可以说,商业银行的房贷风险集中释放正在步步逼近我们。
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（ 责任编辑：胡立善 ）
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