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蓝筹地产公司开发策略

BUSINESS.SOHU.COM 2005年6月1日10:41 来源:[ 中国经济时报 ]
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  ■本报记者 谢光飞

  凌克(金地集团股份有限公司董事长):我非常赞成这次政策的调整,在有些城市房价和居民收入的差距越来越大,老百姓普遍感觉买不起房子,我自己也有同感。金地公司在售楼盘的价格不断上升,我平均3个月会去各个城市看一看。我们所有项目的销售利润率都比做投资决策时的利润率大增,其实我们做投资决策时销售利润率的规律都是8%到10%。当时希望并不是那么高,所以这样的一种结果也是出乎我的预料。

  2000年我们在上海的外环线开始投资的时候,那个地块附近全是烂尾楼,而我们当时一个项目的投资单地价就在10个亿左右,现在那个地价可能提高了三倍到四倍。但当时投资时的风险是非常大的。

  房地产业的利润确实比较高,但是我们绝没有一开始就希望这么高,今后我也不认为老是会这么高。大家回想一下,80年代做彩电的利润非常高,90年代做照相机利润也非常高,可现在呢?美国也有很多地产公司赚了很多钱,美国的房子由60年代一万块钱一个房子变成现在五六十万美金一个房子。

  希望重点加强房地产行业的市场化和规范化建设。因为这个行业由少数利益集团控制住的话,对财富的积累和分配、对老百姓是不公平的。金地公司每年上交的税收一定比我们的净利润更高,如果说我有办法最后把这些税免掉了,或者少收了,财富的积累数字是非常大的。所以我希望加强金融服务、税收和社会保障等全系统的市场化建设。这个才是我们今后要治的本。

  还有就是要扩大我们现在几个大城市的开发规模,减少城市密度。大家知道,在美国,洛杉矶、纽约这两个城市的人口都是1000万人,洛杉矶的面积是6000平方公里,纽约是1000平方公里,所以纽约的房价就比洛杉矶的高。

  我们再看看北京和上海,北京和上海我想外环线以内的面积我想都在500、600平方公里左右,我们居住的人口有1000多万,北京和上海人口比纽约还多,这样走下去房价能不高吗?而我们的市民都不愿意住得太远,大家都集中在一起的话,这个地价、房价就会高。北京再过10年奔2000万人,上海奔3000万人,全世界都没有这样的城市。所以土地的供应我认为一定要满足需求,用这些方法能够把我们的地价、房价稳定住。

  在目前的形势下,如果把现金流控制在合理的范围内,我想不会对金地公司造成很大的影响,我们不会做很大的调整,我们会在中部的省会城市做投资。

  杨百千(招商局地产控股股份有限公司副总经理):以往大家关注的开发要素是土地、资金,当然还有政府关系。但是现在我们看来,随着市场的成熟,客户的要素对开发商来说应该是非常重要的。

  招商局地产在8个城市做开发,它是在深圳起步的,有蛇口开发区作一个基础,他可以尝试作为社区开发这样一个理念,不是单独考虑一个楼盘和项目,而是从整个社区的角度来做一个安排,使得你开发的项目和整体的规划环境以及工作生活协调,这是一个策略。公司现在也在倡导走绿色地产之路,有两个含义,一个是我们在产品的设计理念上让客户找到他最需要的元素,第二我们要找到开发的连续性。

  我认为政府调控的出发点和目的是为了市场稳定,在这样大的背景之下,我们公司的开发策略不会有大的变化的,招商局对决策风险的规避是很严格的,在过去几年房地产市场发展非常快的情况下,我们招商局是很慎重的,注重于产品本身。我们有了积累多年经验的管理团队支撑,所以会在微观层面上把问题做得更细、更好。

  王宁(复地集团副总裁):复地到现在为止把上海、北京作为我们主力投资的方向,其他是区域中心城市,不是简单的省会城市和直辖市,它是一个区域的中心,像重庆、武汉。我们投资发展主要在长三角地区,因为我们长期在上海发展,进入到这些地区有一个比较好的优势。复地拓展城市也视我们的资源配置情况而定,特别是人力资源配置情况符合不符合我们对外拓展的要求。我们进入这个城市选择的项目,也要符合公司的发展目标。

  过度的投机是不合适的,真正的发展商也不希望看到市场大起大落,我们也想处理好效率与速度之间的关系,找到平衡点。

  刘小冰(北京城建投资发展股份有限公司总经理助理):作为开发商我们非常关注地价的问题,北京城建这两年也在非常冷静地观察地价的走势。我们在观察的过程中发现两个问题非常重要,一个是城市自身的定位在什么水平,是领头羊还是追随者,政府对这方面的期望值有多高,是不是客观。

  第二是横向比较的问题。从市场角度我们怎么样认识土地的价值,在区域环境下,它的地价是被高估还是被低估了,这是跟区域经济发展的速度相匹配的。房地产行业的发展速度不应完全低于经济发展速度,但是它的适度超前多少跟各个城市的定位有关。所以我们感觉作为投资商,是根据这两个原则来分析有些城市的土地价格是被高估了,很多土地的价格又被低估了。

  赵卫群(上海证大集团总经理助理):我在市场上的感觉是,土地价格的上涨应该会快于房产价格的上涨,所以我们会放慢现有的一些项目开发的步伐,同时会提高每个项目本身的产品质量。在开发结构上也会做出一些调整,在政府认为泡沫领域比较多的住宅领域做一些收缩,但是被国家政策鼓励的商业地产,我们会进行更多的投入。


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( 责任编辑:铭心 )



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