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网络化时代信息传播迅速，上海房价二手房交易下降，会不会也能让北京的房价下降？
记者在上海、杭州实地调查发现，实际情况和网络上传播的不尽相同。上海楼市近期无论是二手房市场还是一手房市场，都出现了停滞状态：昔日以活跃闻名全国的上海二手房市场如今一片萧条，即使连中原、金丰易居、顺驰等这样在上海已经形成品牌的大中介公司也面临着“零成交量”，一些中小中介甚至开始关门；而往日楼盘一旦开盘便几天之内售罄的局面在一手房市场也不存在，目前，在上海，如果哪个楼盘一天之内能卖出一套房，便能进入销售排行榜的前十名；也正因为如此，一些封顶具备了开盘条件的楼盘干脆不开盘了，出现了另一种形式的“惜售”。
上海的房价，从一手市场看，目前基本还维持着新政策出台前的内环3万元/平方米、外环以内2万元/平方米、外环以外1万元/平方米的均价；网上说的二手房价格暴跌也不尽然，虽然很多购房人在新政出台后把自己的房子拿到二手房中介公司挂牌，但很少有成交的；而一旦成交，成交价格较新政策出台前相比是降低了20%到30%，有的达2000元甚至3000元，但中原、顺驰、金丰易居等近期少量的成交报告的分析都显示一个共同的现象：这个阶段成交的二手房，卖主往往是2004年上海房价已经涨到很高时才进入楼市的“新投资人”，本身不仅没有投资经验，而且资金实力不强；而更多的挂牌却不愿降价出售的人则抱着“大不了我等两年以后再出手，这个期间我改成出租”的“决不降价”的心态。
北京尽管网络上也出现了部分楼盘降价销售的消息，但调查中，记者尚未遇到实际案例。相比来说，很多楼盘在销售过程中针对一次性付款、按揭贷款都有一定的折扣，但基本都是延续了新政策出台以前的比例，如西部在4月开盘的西钓鱼台花园，依然维持了开盘当时一次性付款可享受9.2折的优惠。但值得关注的是：一些即将推出的新盘在定价的时候没有像以往那样“理直气壮”、“胸有成竹”了，而是反复地对比周边项目，反复地计算成本，底价开盘已经成为现阶段即将入市的部分新盘的共识。
这和前几个月不同，前几个月在销售一片红火的时候，据说，很多楼盘把当初设定的销售后期的最高预期售价当成开盘价来开盘。从这个意义上看，北京新盘的上涨趋势得到了抑制。
再看各方面的分析和判断：先看政策的初衷，从七部委的文件不难看出，此次要打击的是投机、炒房行为，是控制房价过快的增长趋势，而不是打压房价，建设部政策研究中心主任陈淮前几天在《新地产》杂志的一次活动上再三强调了这一点。再看北京是不是和上海相同，房价有没有虚高的成分。京城置业投资人舒可心、开发商首创置业总裁唐军、今典集团董事长张宝全、中原地产总经理李文杰等人在接受记者的采访时都提到了一点：北京不同上海，北京的政策以及不活跃的二手房市场一直限制了北京的期房转让，因此，北京没有像上海那样形成“炒房”市场；北京楼市的购房大都还是自住为主，就是有投资的，也是“长线”投资———即靠出租来获取收益，从这个层面上看，北京的房价本身就没有虚高的成本。最后，再来看看北京目前的供需：供应方面，从去年年初因土地政策变革而带来的“土地有效供应不足”、新盘少一直是北京楼市延续至今的现实；而从需求看，前段时间很多北京购房人生怕买不到房的“恐慌”说明了北京楼市巨大的需求，除此之外，东北、西北、华北很多“富起来的人”在北京购买一套甚至几套住宅作为“成就”和炫耀的购买越来越成为一种现象。
也正是在上述判断的基础上，包括政府某些相关部门的负责人、开发商和购房人在内的人士认为，新政策很难让北京的房价出现实质性的下降趋势，但北京房价此前一路上涨的“加速度”肯定是得到了抑制，上涨幅度开始减缓。
而借鉴去年上海出现的经验，部分业内人士甚至还提出了这样的担忧：担心北京发生观望现象以后出现房价暴涨！在去年的4月，一系列国家宏观调控政策的出台，曾经让上海楼市在5月和6月出现一度的观望，而过后，由于政策执行的不延续性，到10月，上海楼市不仅把“前几个月停止涨的都补了回来，还出现了‘猛涨’”。这不由得让人想起去年北京开始的土地变革，政府的初衷是让土地市场透明化，控制房价，但去年年初到今年年初，北京楼市的房价也是出现了一路上涨的现象。有了这两个前车之鉴，北京市有关政府部门应该对此进行关注，谨防北京房价出现“观望后的暴涨”。当然，其实会不会出现这一现象，关键也要看买卖双方市场信心的博弈结果。
新闻现象
观望单价7000元以上楼盘
和前段时间纷纷传闻“上海楼市暴跌”一样，无论是网络媒体还是一些本市的房地产专刊，都连着刊登了一些“北京的高档楼盘不好卖了”的消息。记者就此进行了新商品房售楼处实地调查核实。
按区域板块，记者走访了东部的CBD板块、东南三环—东南四环板块、温榆河别墅板块、太阳宫板块、朝阳北路板块、朝阳公园板块、东四环沿线；东北部的望京板块；北部的亚奥板块、北苑路—立水桥板块、京昌高速路沿线、立汤路别墅带；西部的岳各庄桥板块、五棵松板块；西南三环—西南四环区域，京开高速沿线以及亦庄。近50个楼盘现场的来访量、近期的成交情况等数据的调查显示了以下几个现象：
第一，单价在7000元以下的楼盘，无论是位于东部、西部还是南部、北部，不论它是郊区的花园洋房，还是城区密度较大的塔楼，对比3月、4月和5月的每天的购房人的到访量以及电话咨询量、每天成交的套数，看不出5月11日七部委新政策出台后有什么变化，借用一位购房人的话说“不管政策再变，房子总是要住的，因此，一切都在照常进行”。
第二，单价在7000元以上的项目，所处区域不同，新政策出台前后的市场反映也不同，也就是说，这部分楼盘，有的出现了观望，有的还“一切照常进行”。
单价在7000元以上、近期成交量和到访量下降25%-50%的地区有：CBD板块、太阳宫板块、亚奥板块、东四环沿线、太阳宫等地。像CBD区域的SOHO尚都自开盘以来首次出现了有一天当中卖不出去房子的情况。不难看出，这些成交量和到访量少则下降25%，多则甚至下降50%的楼盘有一个共同点：所在区域投资价值大，而且是以往的投资热点区域。这也印证了七部委新政要打击“投机”炒房的目的。
单价在7000元以上、近期到访量没有下降，但成交量下降的地区有：朝阳公园板块，温榆河、立汤路别墅带，东四环沿线等地区。朝阳公园因在售楼盘都基本已经成现房，每天看房的人依然很多，这部分看房的人当中投资客和自住者各占一半；北部和东部的别墅带购房人多为“升级换代”的购房人，他们的想法和单价在7000元/平方米以下的很多购房人的想法一样简单，即“政策再变，房子总是要住的”。值得关注的是，这些楼盘虽然到访量没有减少，但成交量和以往相比，也下降了25%以上，原因不是购房人“只看不买”，而是银行按揭变严了。
5月25日，朝阳公园附近一高档楼盘，三个向广发行申请住房贷款的购房人都被退了回来，广发行的理由是“单价在1.2万元/平方米的贷款，总行规定不放了”。不仅如此，记者还了解到，新政策出台后，很多银行300万元以上的住房按揭都必须要总行审核批准才行，不仅通过率降低，而且放贷的周期也延长了，因此，反映在楼盘的成交量上就是近期虽然购房人多，但真正能成交的很少，多是一些能一次性付款的人。
很遗憾的是，这些调查不能像上海那样从房地产交易管理网上得到证实：记者在北京市房地产交易管理网站查到的数据仅是截止到4月的：4月份，本市发放预售许可证64个楼盘共236万平方米左右，销售备案300万平方米左右，销售住宅27302套。而5月的数据，除了预售许可证截止到5月30日已经办理了近60个外，其他成交数据目前尚未显示。
从上面的调查不难看出，尽管原因不同，但目前北京楼市的实际情况是：基本以7000元/平方米的售价为分水岭，成为两个截然不同的世界：分水岭以下的，一切正常进行，延续着去年土地变革带来的新盘供应不足而出现的热销；分水岭以上的，尽管原因不同，都出现了到访量或成交量下降的现象。而从供应数量看，记者调查的59个楼盘中，7000元以上的项目占了大多数，从这个层面上看，说北京楼市目前出现了观望似乎也不过分。
新闻焦点
银行利率、贷款审核变化影响最大
银行对购房人的影响越来越大。这是记者在京沪两地采访的深切感受。
在上海，之所以出现交易停滞，除了期房限转和税费面临调整外，4月6日开始实行的银行禁止转按揭以及个人住房贷款需要提供个人纳税凭证是两记比较重的“杀手锏”，转按揭的取消、房贷的从严审核和变长的放贷周期让目前上海各银行的放贷率极低，甚至有很多业内人士认为，这是造成目前上海交易停滞的最关键因素，银行放贷政策的变化对楼市的影响要超过税费政策的影响。
在北京，正如上文所提，部分到访量没有下降但成交量却下降的高档楼盘，主要原因也是银行对这些“高价房”的放贷门槛提高了。
而北京楼市即将面对变化的银行游戏规则还有：7月1日开始试运行的银行联网；被部分政策研究人士认为可能性在99%的利率再次调整；首付的提高；以及目前在上海已经实行的个人纳税证明的提供，而不是收入证明等等。
有业内人士分析，7月1日开始实行的北京各大银行联网主要是过滤第二套房甚至第三套房的购房人，有可能要对第二套住房的人把首付提高到50%；而目前已提高首付和贷款资质的做法已经对高档楼盘的销售产生了或多或少的影响。
但也有业内人士认为，购房人和开发商都对此不必担心。从大的政策看，国家是鼓励自住购房的；从银行看，银行也是企业，是不会放弃目前信誉最好的住房按揭这一市场的。
不管怎么说，北京下一步银行按揭政策会怎么变，目前还尚未明确，但从上海等地的经验看，购房人需要明白的是：今后贷款买房对你自身的要求高了是肯定的，如果你要买房，不妨趁早在个人信誉和经济实力上都早做准备。
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（ 责任编辑：魏喆 ）
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