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——2005年下半年房地产行业投资策略
拓展融资渠道是调控成功的必然选择
从已经出台的调控措施来看，主要集中以下几个方面：
第一，防范银行风险，提高开发商开发贷款门槛，提高个人住房贷款条件及利率。
第二，增加住房供给，特别是经济适用住房、廉租房及中小户型住房供给。
第三，保证土地供给，禁止土地囤积，禁止土地闲置，超过两年的要无偿收回。
第四，打击投机需求，禁止期房转让，两年内交易要征收营业税。
由于本次房价过快上涨是由于投机及供给短缺所导致的，因此，要保持住房价格的稳定，必须打击住房投机，并增加住房供给。
从已出台政策看，打击投机需求非常到位。禁止期房转让、两年内交易要征收营业税、增加中低档住房供给、提高住房贷款条件及利率，将对打击投机起到很大作用，这些政策将在很大程度上抑制住房的投机需求，从而使投机较多的长三角地区房价涨速得到抑制，并在市场预期发生变化后，房价出现下降。
但是，在增加供给方面现有政策显得力不从心。供给短缺的主要原因在于资金短缺，目前出台的政策均没有增加房地产开发资金供给的政策。在过去两年内，房地产开发对资金的需求大幅上升，但资金供给却受巨大限制，导致资金短缺。由于土地价格上涨、地价支付由首付10％至30％提高至一次性付清、清理拖欠工程款等政策，导致住房开发对资金需求量大幅增加，增加幅度估计在5至10倍，同时资金供给却在下降，银行贷款是房地产开发的主要资金来源，包括对开发商的贷款及对消费者住房贷款，两部分加起来占房地产行业资金来源比例约70％。受2003年央行121号文件及2004年宏观调控影响，银行贷款在快速下降，以40％以上的增长速度降至2004年1％。
已出台政策并没有解决住房建设资金来源问题，不可能解决住房供给的短缺问题，因此，并不能从根本上抑制住房价格的上涨。从这一点看，要真正稳定住房价格，必须出台增加房地产资金来源，由于银行要规避风险，必须拓展银行以外的融资渠道。信托、产业基金、资产证券化等都是很好的渠道，但由于目前这些渠道尚末打通或者融资能力非常有限，在短期内，住房供给短缺仍将持续。
房地产仍然处在供给短缺时代
由于本次调控政策并没有解决供给房地产开发的资金问题，房地产的供给仍将维持短缺，今后较长时间内房地产仍然处于短缺时代。
近年来，我国居居可支配收入的增长速度已经超过ＧＤＰ的增速，从而聚集了大批的财富，这从近20万亿的居民储蓄存款就可看出。在目前缺乏投资渠道的背景下，加之通胀处于较高水平，房地产就成了这些财富的投资方向。
机构投资需求。随着我国房地产金融的发展，特别是产业基金的快速发展，就是美国的ＲＥＩＴ一样，他们聚集了大批社会资金，并投资到房地产上，通过出租获得租金收益，由此带来机构投资需求。
外资投资需求。在人民币升值的预期下，大量外资热钱涌入，房地产成了他们重要的投资领域。
二次置业将成为需求主流之一
随着收入水平的日益提高及消费层次的攀升，二次置业必然会成为日后拉动房地产业发展的主流推动力之一。据北京市农委日前公布的一项调查报告显示，未来五年内，北京约有48．6％的中高收入居民家庭有意向到郊区购买第二居所，总面积约1500万平方米，估算资金约600亿元。目前有意向或已实现二次置业的北京城市居民，其家庭年收入大多在10万元至25万元之间。
在这种情况下，二次置业者已经成为一些楼盘的主要目标客户。望京地区新盘ＣＬＡＳＳ甚至直接打出了“欢迎二次置业者的鉴赏力”的口号。据澳洲康都开发商介绍，60％的购房者为二次置业。
这一点在深圳体现明显，深圳房地产市场发展成熟，其发展领先全国，深圳市场的变化在某种意义上代表着全国市场发展趋势。据消费者抽样调查，目前深圳市中高档商品房较为集中的特区内二次及二次以上置业者比例高达53％，而首次置业者为47％，以改善居住条件为目的的消费群体数量首次超过了初次买房置业的群体。
住房商品化率提高拉动住房需求
自99年底至今我国房地产行业的高速增长，主要得益于两个方面的直接原因，一是住房制度改革，二是住房消费贷款。住房制度改革的目标是实现住房的商品化、市场化、货币化，目前市场化、货币化已经基本完成，而商品化则是一个相对长期的过程，目前我国住房商品化率仅60％，商品住宅竣工面积增速远高于全部住宅竣工面积增长速度，导致商品化率的不断提高，由此带动商品住宅的需求。
房地产投资真的过热了吗？
目前社会上普遍认为房地产投资过热，其中重要的一点原因是房地产开发投资连续多年保持高速增长。其实这里面包括了一个很大错误，那就是目前商品房开发（就是房地产开发）不等于全社会房屋开发，前者只是后者的一个部分，因此，商品房开发的快速增长并不意味着全社会房屋开发快速增长。从实际情况来看，以住宅为例，2003年全社会新增住宅竣工面积为13亿平方米，而房地产业提供的商品住宅竣工面积仅4．4亿平方米，所占比重仅为32％，其它大部分新增住宅仍然是社会上单位自建及个人自建等形式提供。
从统计数据看，1990年至2003年，我国全社会每年住宅竣工面积年均增长速度仅为3．2％，城镇住宅竣工面积年均增长9．3％，其中房地产业提供的商品住宅竣工面积年均增速为18．5％。可见，全社会住宅建设增速并不快，只是商品住宅这部分所占比重在增长，其增长速度快于整体增长速度，但并不能说明全社会住宅建设过热了。
房价涨速真的过快了吗？
2004年住宅价格上涨幅度达到了16．94％，普遍认为偏高，已经超过ＧＤＰ及可支配收入，数据对比我们可以发现这种情况，2004年ＧＤＰ增幅为9．5％，如果再加上通胀率，名义ＧＤＰ增速也接近15％，这与住宅价格上涨速度基本相当，2004年可支配收入为9420．79，同比增长11．20％。
但从长期来看，房价涨幅一直没有超过可支配收入涨幅，下图是2003年以来住房价格、可支配收入、ＧＤＰ涨幅对比。
1998年至2003年，我国商品房价格上涨幅更是明显低于同期城镇居民人均年收入、可支配收入的增长速度。商品房销售价格年均增长速度约为2．7％，其中商品住宅价格年均增长速度为3．5％，而同期城镇居民人均年收入和人均可支配收入增长速度分别达到10．7％和9．3％，收入增长速度几乎是同期商品房销售价格上涨速度的3倍。
上市公司：房价涨速下降导致增长预期下降
对上市公司来说，房价稳定将导致毛利率下降，资产周转率下降，从而业绩增长下降。
泡沫较严重地区的公司受影响最大，特别是长三角地区业务比例较大的公司受影响更大，包括万科、金地集团、栖霞建设等。
泡沫不明显，且存在明显短缺地区上市公司仍有望维持较高增长，短缺较明显的北京及深圳两地，未来房价仍将保持较快上涨速度，对这两个地区的公司来说，仍然可以保持较高的毛利水平及较快销售速度。其中包括招商地产、亿城股份、阳光股份等。
非住宅类上市公司受影响最小，其中主要包括金融街、中国国贸。
由于近期地产股下跌较多，目前动态市盈率已经非常低，值得重点关注，当利空调控政策出台完毕后，有可能出现好的机会，可重点关注金融街、招商地产、亿城股份等。
（ 责任编辑：张雪琴 ）
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