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■吴少中
从经济学家的观点来看,房地产过热、及其泡沫开始形成的情形是显而易见的。通常人们提出的检验标准有两个,一个是房价与家庭收入之比,我国比发达国家的平均水平高出了两倍多,意味着我国居民收入的更大比例用在了购房上面。另一个是房价与租金之比,近几年房价迅速上升,但租金并没有同步上升,意味着购房的投资回收期拉长。这两个检验标准,目前尚存争议,主要是认为我国的情况应该特殊一些。
这里,我要提出另外两个重要的检验标准,以证明房地产行业的泡沫确实在形成中。一是近几年的购房者中,以年轻人为多,对北京的一项调查表明,2004年40岁以下的购房者占了63%,30岁以下的占了38.8%。但是,年青购房者的首付款中很大一部分来自于父母支助,而父母的资金主要是用于未来的养老、医疗及其他不虞之需。这说明从社会整体的角度看,我们过多地消费了未来,过少地为未来进行储蓄。从全社会的消费和储蓄结构来看,这是失衡的,其严重后果必然会在未来某一时间爆发。二是房地产行业通过金融、尤其是银行信贷渠道吸纳了过多的资金,以北京、上海、广州为例,如果能够真实地统计银行信贷的用途,再把对开发商的贷款和按揭贷款加起来,相信至少有40%左右的信贷用在房地产投资上了。由于有相当一部分企业以其他用途或者关联企业的方式借款,实际上却用于房地产开发,所以,银行报表上的数据比实际情况肯定少得多。由于信贷是社会资金分配的主渠道,所以有理由说,社会把过多的资金用在了房地产行业上。这是社会资金在产业配置上的不合理。
从宏观资金分配结构——消费与储蓄、产业分配的角度,更能看出房地产过热以及它开始形成泡沫的特征。事实上,在房地产泡沫形成的过程中,资金、主要是信贷资金起着推波助澜的作用。有了信贷资金的支持,开发商就能生产更大的供给;有了按揭的支持,消费者就有了更大的需求。供给和需求相互推动,共同拉动行业上升。开发商盖的房子顺利卖出,资金回笼加快,银行贷款更有信心,消费者需求增大,房价上升,买房更有投资价值,于是产生更大的需求,开发商的房子也更好卖。这是一个典型的、由各种因素推动房地产走向泡沫的过程。
为什么有那么多信贷资金投入到房地产?为什么会经常出现社会资金配置的不合理?我认为有两方面的原因:
第一,银行现行的信贷文化与房地产行业较为契合。首先,从对开发商的直接贷款来看,只要开发商有了启动资金,能够支付地价款,它就可以用土地作为抵押再贷款。抵押贷款是银行所偏好的,在风险评价中具有优势,开发商也因此能够获得更多的银行贷款。相反,其他行业如工业企业,由于缺少抵押品,往往得不到合理的信贷支持;尤其是成长型的中小企业,不仅缺少抵押品,甚至找不到第三方担保,尽管有比较高的利润率,但是仍然得不到需要的贷款。所以,一般来说,房地产企业的负债比率要比一般工业企业高得多。其次,从对购房人的贷款来看,现在按揭贷款是各家银行之间竞争最为激烈的领域之一,尤其是一些股份制商业银行,都开始把发展的重点向个人金融业务转移,有些银行甚至把自己的市场定位为个人金融业务。由于多家银行寻求的这种细分市场其实是同一个领域,所以也就形成了按揭贷款竞争的异常激烈。这在一定程度上助长了投资性购房的上升。
第二,我国现行的金融体制不能有效地分配社会资金,存在着一些重大的缺陷。
首先,资金过于集中。90年代中期以后形成的这套体制,使得资金高度集中。它主要是通过银行体系,把资金从农村转移到城市,从中小城市转移到大城市,从内地转移到沿海,从中小企业转移到大企业。这个局面现在也还没有改变。它造成了资金在少数大城市和少数领域的积聚和相对过剩,很容易形成局部地区和局部行业的过热。很容易把资金注入到少数行业和城市,加剧经济的不平衡。
其次,融资机构过于单一。主要是缺少形成长期资本的投资机构。象产业投资基金、风险投资、信托基金等没有得到合理的发展,资金过分集中于银行,即使是资本市场也没有起到资金分配多元化的作用。许多高科技企业在初期和中期阶段,基本上都寄希望于从国外得到融资。前面也提到,大量的资金进入房地产领域,不仅仅是利润率原因,更重要的是它符合银行的信贷文化。如果有多样化的投资机构,社会资金就可以相对均衡地分配。
控制房价,离不开信贷。信贷既支撑着房地产的供给,又支撑着强大需求,并且,推动着供需双方的循环上升。所以,用信贷手段控制房价,短期内会十分有效。事实上,金融监管部门现在正是这么做的。
但从根本上说,还是要改革现行的金融体制,加快发展产业投资基金、风险投资和信托基金等投资机构,实行地区性资金保护措施。只有相对分散的、多元化的金融机构,才能比较有利于社会资金在地区和产业之间均衡地分配。
(作者单位:深圳发展银行北京分行)
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( 责任编辑:孙可嘉 )