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通则不痛
“通则不痛，痛则不通”是一句经典的广告词。其真意再直白不过：畅通就不会有痛苦，痛苦的产生则来源于不畅通。
2005年房地产业所面临的考验是前所未有的，商业地产尤为明显。宏观调控和市场变化让房地产腹背受敌，无所适从；而遭遇黄灯的商业地产则无奈地徘徊在十字路口，不知路在何方！银根紧缩、加息、提高首付、严查、项目停工、增税等等，一系列政策措施似乎无情地剑指商业地产，开发商很痛苦。
开发商的痛说明商业地产的不“通”，问题出在哪里？
政策，像一只巨大的翻云覆雨手控制着房地产的方向，不允许它轻易出轨；市场，暗藏着千变万化的激流涌动，让开发商举步维艰；商业地产推陈出新的速度已经明显跟不上消费者对房地产理解日趋专业的步伐；在产业链上，开发商、运营商、经营者、管理者似乎从来没有过心照不宣的默契；克隆产品在成都遭遇明显水土不服……
成长其实就是在不断克服痛苦的过程中完成的，开发商的成长必须依赖国家政策的土壤，本文通过对去年到目前部分重要政策的梳理，希望给开发商打通痛苦的症结提供一剂苦口良药。 谭昌明
国八条
3月26日，国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知，这个通知共有八点意见，被称为旧“国八条”。4月27日，温家宝总理再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条”。
政策内容：旧“国八条”：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
新“国八条”：一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
政策解读：旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳住房价，新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。
点评：继新、旧“国八条”关于加强房地产市场宏观调控的措施的出台，对于疯涨的房价起到了极大的平抑作用，同时也给热气腾腾的房地产市场浇了一瓢冷水。随着政策的变化，购房者心态出现了大逆转，由跟风追涨到持币观望，由积极乐观到谨慎下单。从兰州、杭州、上海等地的购房已降温来看，证明新旧“国八条”对抑制房价起到了作用，也达到了让房地产降温的效果。
规划
政策内容：规划———成都市市委、市政府决定成都的城市发展有重点地分设两个副中心，城东、城南副中心，其目的就是将成都原有的一个“核”变成三个“核”。目前成都市的城市布局是呈放射加环状的道路结构，城市二元结构非常突出。中心城划分为3个区：一环路内为市中心区，面积为28平方公里；一环路与三环路之间为主城区，面积为128平方公里；主城区以外至外环路为环城区，面积为442平方公里。未来的成都城市布局将逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局。
城南副中心———成都在西部经济中心的地位已初现端倪，以In鄄tel等为代表的外资企业加快了入驻成都的步伐，新型工业化的经济模式带来大量外来资金和人才资源的大整合、大流通。大量城市精英的引入，为城南地产开发提供了巨大的市场需求。
城东副中心———利用城市东部地形特征努力建设景观层次丰富、生态环境优美、历史人文特色突出的城市副中心。城南副中心正是利用城南区域已基本形成的道路格局，以城市行政中心为基本功能发展高新技术研发转化大力发展房地产、商贸、文化教育、体育等产业的城市副中心。
规划解读：规划是经营城市的龙头，“龙头”的作用怎样，直接影响到城市的面貌。经营城市的过程，既是城市规划建设水平得到提高、人居环境得到改善、城市品牌得到树立、城市形象得到提升的过程，也是城市资源得到合理配置并不断增值的过程，还是工业化进程不断加快、产业结构不断优化、城市化水平不断提高的过程。从城市化的过程中我们不难看出，城市规划对于城市经营、城市建设的巨大作用，充分尊重城市规划，将使经营城市工作更加科学、完善和具有可持续的特征。
点评：随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量国际优秀零售商业的进入及其在中国的飞速发展，推动中国的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，传统的商业模式在新的市场经济下自然除“莠”存优，新生及外来的商业模式在不完全规范的商业环境下摸索着快速发展。事实上，商业地产不同于住宅地产，其最主要区别在于住宅地产开发商是将其产品直接销售给最终客户，而商业地产开发商的产品是以租售的方式直接或间接（部分通过小商业地产投资商）提供给商铺，其价值是通过商铺的长期运营状态实现的。对于开发商，如何合理开发商业项目特别是商业中心项目，使其在最优化的投资环境下，成功建设并能够长期良好运营；对于小型商铺投资商来讲，如何鉴别一个商业地产项目的好坏及可运营性，都是业内人士及热衷于商业地产人士所必须关心的问题。
税收
政策内容：1.3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。随后，国家税务总局又选择了重庆、上海、北京等6个城市进行试点。不动产税的征收将加重投机者的养房成本，这部分成本他们却不会自我消化，而是将全部增加到租房者的租金当中。
2.从2005年6月1日起，国家将调整住房转让营业税税收，其中变动最大的是：一是将个人购买居住的普通住宅(不包括别墅、高级公寓)免营业税的优惠期从一年提高到两年；二是对没有到优惠期(即现时不满一年，至今年6月1日不满两年)的个人住房转手交易，从差额征收变为全额征收；三是新政策增加了个人购买非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。5月底，三部委就联合制定了这一税收政策并付诸实施。
点评：不管是增收不动产税也好，还是调整转让营业税也罢，其目的都是为了抑制房价，打击炒房，而对真正的购房者影响不大，但是对商业地产却是一个致命的打击。作为商业地产的购买者90%以上是用来投资而非自用，这两个税收的执行，都会让投资者利益受损，直接导致的就是投资回报降低。而且，不动产税的征收将加重投机者的养房成本，这部分成本他们却不会自我消化，而是将全部增加到租房者的租金当中。由于新政对出售时间的严格限制，这会严重影响甚至制约短期投机型业主购房，从而导致投资群体比例下降，原因很简单，收益与成本不能平衡是其根本原因，以一套购买时市场价50万元，售出时价格增幅5%的普通住房为例，所要缴纳的营业税相关情况简单分析为：这样将使投资者无利可图。 早报记者谭昌明唐卓
金融
政策内容：1、2004年4月27日，国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以上。
2、从2004年10月29日起开始上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。
3、从2005年3月17日起，中国人民银行取消了商业银行自营性个人住房贷款原先享有的优惠利率，对住房贷款利率按现行同期贷款利率水平实行下限管理。
政策解读：利率上调幅度看似不大，但对本已处在紧缩之中的房贷不啻是又“紧了一把弦”，加息表现出了政府对房地产市场进行调控的决心。此次加息专门针对房地产领域，传递出了政府通过金融杠杆加强房地产市场调控的强烈信号。
按照工商银行总行的新政策，一般个人住房贷款5年期以下利率由原一个档次(1-5年利率统一为4.95%)改为分两个档次，即1-3年（含3年）利率为5.184%，3—5年利率为5.265%，个人住房贷款5年以上利率由5.31%提高到5.508%，整体提高了0.2个百分点左右。从调整幅度上看，对市场影响不太大，以1万元20年期贷款为例，原月还款额67.72元上升到68.83元，仅多缴1.11元，即便购房者贷款10万元，每月的还款也仅多出10多元。由此可见，小幅加息对借款人生活不会造成较大影响。因此，本次房贷加息只不过是央行传递出的一个市场信号，通过利率杠杆引导房地产市场健康规范发展，其“风向标”的作用远远大于对房地产市场本身产生的影响。
点评：今年3月16日的加息距去年10月29日上调贷款利率相隔只有几个月时间，两次加息幅度都不大，带有试探性的作用，接下来类似的加息可能还会出现，以达到遏止房价过快增长的目的。今年再次将个人住房贷款利率上调了0.2个百分点，对抑制炒房、限制房价过快增长的意图更为明显。对于投资性购房者而言，考虑到投资利润可能下降，选择进入市场的投资需求将明显减少；对那些只向银行借用少数资金靠租金回报的投资者而言，这次房贷利率上调影响不大；而对那些用少量自有资金“以小博大”的“炒房”一族而言，房贷利率再次上调的压力是巨大的。大多数银行相继提高高档住房、写字楼、别墅和二次置业者的房贷门槛，也印证了此政策对投资型为主的商业地产影响较大。
M A L L
政策内容：去年，商务部已完成了《城市商业网点规划条例》初稿的起草，从去年7月份开始，由发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组，将再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查：对于不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目，应予改建或停建；未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。
政策解读：宏观调控对商业地产的象征意义大于实际意义。由于国家拉动内需的政策以及零售业全面对外开放等利好存在，经过一轮盘整和反思后，商业地产仍将蓬勃发展。国内商业地产局部投资过热和结构不合理现象确实存在，但市场对这类项目的需求总体上依然强劲。明年的大趋势是项目投资理性回落，以租赁为主的民营模式成为主流，开发商对物业长期效益的追求将逐步取代急功近利的意识，商业地产开发经营将更趋于健康有序。
点评：成都本土的许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用原来熟悉的住宅开发模式：先设计、后出售。而由于商业地产的复合性，要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，但在现实中这四方的交接很不规范，这些因素带来了巨大的投资前期风险。此外，不少地产商抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发、销售、再开发、再销售的循环周期越短越好，不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，当地产商赚钱走人之后，商业城也日渐萧条起来。部分商业地产开发企业对项目的市场定位不准确，由于缺乏对商业经营的深入了解，做出的项目规划设计与市场现实严重脱离，面临招商困难的现实。不少开发企业采取产权出售作为兑现投资回报的重头戏，并没有切实从市场的实际情况着手从而导致开发企业盈利模式单一化。
抓拍开发商10张脸谱
楼市里慢慢地飞，小心前面带刺的玫瑰，这是目前流行在成都房产开发商中的新版歌谣，从这首改编的歌词中我们依稀可以读出开发商们复杂的表情。
市场逆转———焦
预期逆转的市场不仅令炒房者如坐针毡，同样使得开发商心焦。在对楼市前景的判断和应对策略上，大小开发商之间发生分化，中、小开发商之间进退有别。今年的政策调整，让整个房地产行业都遭受到了压力，这必然导致整个行业走向分化：强者越强，弱者越弱。无论是对于他们中的哪一类人而言，成都楼市的这个夏天都显得悠长而燥热。
资金压力———慌
主体结构封顶再贷款，意味着可能会有不少楼盘到现房才发售，对老百姓是一件好事。最大的打击是对小企业的，央行新政策考验资金实力，作为资金密集型企业，房地产的准入门槛将会提高，有资金、品牌优势，有较强负责能力的大企业或许能够撑过这一关，而一批没有实力，完全靠贷款过日子的小开发商则会被清洗掉，这是让开发商最为恐慌的事情。
土地难拿——恨
对于政府来说，抓紧土地供应口袋的绳索，也就减缓了房地产开发过热的步伐，控制土地出让的规模，也就实现了国土资源的效益最大化。而对开发商来说，成都的土地受拆迁成本的影响，一直单价较高，这就对开发商的资金实力构成了严峻的考验。眼看着口岸好的地块频频被有实力的开发商拿下，资金断链和缺乏融资能力的开发商表情只有一个字：恨！
遭挖墙脚———怒
有业内人士调侃称，商场如战场，地产商们为招商使尽浑身解数，即使遭遇横刀夺爱，怒火中烧，也只能直面现实。
频遇退房———烦
据媒体报道，日前，10余个购房者向正在推广的城西金沙片区一项目提出退房申请，要求开发商退回他们交纳的认购金。据了解，在城西和城南片区，也少量出现了订房退单的情况。成都东南琉璃场的一项目，6月1日还出现了开发商交房，百余名购房者集体拒接钥匙要求退房的现象。购房者仿佛从新政中找回了失落已久的自由选择权。
定位不准———气
最让人生气的莫过于定位不准导致整个项目失败了。如果没有经得起市场考验的市场定位，或者市场定位混乱，市场难以成型，铺位租不出去，商家今天搬进来、明天搬出去，商业地产的成功只能是痴人说梦。一个可借鉴的例子就是位于成都五大花园的万贯商城，建成几年后尚无法投入运营，直至去年才重新定位、更名后投入使用。
延期开盘———悲
据有关信息显示，截至5月底成都（含郊区）共有在售楼盘406个，其中4月开盘的近50个，5月锐减至37个，少了约10个；究其原因，多家开发商表示，不是他们不想早点抛盘，只是因为对楼市新政的预期心里没底，先看看市场风向；其中施工进度不乏已经封顶或土建至三层、四层的项目，完全可以预售了，但开发商却稳起不动。
低开快出———痛
为快速回笼资金，城东部分楼盘不惜忍痛“割肉”抛盘。城东某楼盘二期项目，比前段时间推出的一期定价低300元，开发商称这样的定价是因为二期房位置不及一期。但一位很早就有意买该楼盘二期的购房者称，此前售楼部提供给他的消息是“二期每平方米至少比一期价格要高”。
招商困难———急
一个商业地产项目，即使销售势头非常看好，但若招商困难，仍然足以让开发商急如热锅上的蚂蚁。相关数据表明，今年100万平方米的商业地产招商却不到10%。今年成都商业地产的集中放量，给开发商的招商工作也带来了巨大的压力。位于城南的戛纳印象从销售初期开始就一直竭力想做好招商工作，并试图引进峨眉影院，无奈因为种种原因阻碍，导致其招商现状不甚满意。
经营混乱———忧
经营混乱，直接导致开发商的信誉受到毁灭性打击，这才是让开发商最担忧的。一个成功的商业地产，应使消费者、经销商、投资者和开发商达到“四方共赢”。如果开发商销售成功后就迅速“功成身退”，不进行市场培育，无异于竭泽而渔，最终项目运作失败，市场难以成型，最终导致开发商的信誉会受到毁灭性打击。金沙时代城和世贸大厦就是一个例证。 早报记者阚晓玉
素描投资者10种表情
房地产业其实相当于一个江湖，现在的商业地产尤其为是。十面埋伏之中，路在何方？也许川剧的“变脸”绝活更能表现投资人此时心中的酸甜苦辣麻。
新政施压———慌
5·11房产新政的出台，让成都的炒房一族顿时陷入恐慌。6月1日，房地产交易开始正式征收营业税。按成都市的规定，从这一天开始，购买不足两年的二手房转让，需要按交易额的5.5%交纳营业税，一套售价40万元的房子，光营业税就要交2.2万元。
割肉抛售——痛
“13万？卖了！”经过一番讨价还价，华阳的陈先生终于还是以低于原价近5000元的价格将他去年在华阳滨河路购买的商铺抛售，惟一的条件是下家必须一次性付款。降价抛售，陈先生还来不及体会亏本贱卖的痛感，而是有丢掉“烫手的山芋”之后的如释重负。他说，尽管华阳的地块和房价被炒得日渐攀高，但商铺租价和经营状况并非他当初想像那么好。自从去年3月买下该商铺后，自己经营生意不好、租赁也困难。
盘多难挑——累
遇上今年成都商业地产集中放量，本是李女士选铺的好时机，孰料她却一脸疲惫和茫然地告诉记者：“盘太多了，选盘累，想选个好盘更是累！”李女士称，个个开发商都说自己的项目好，招商顺利，但实际怎么样却根本摸不到底，所以也不敢贸然下手。
租赁困难———急
遇上租赁困难，是让商铺投资者最为心急的事情。文先生在金沙时代城二楼购买了两间商铺，原以为可以凭借毗邻西南财大的优势吸引人气和商气，然而从交房至今，市场商气一直无法凝聚，经营户来了又走了，致使其商铺长期处于空置状态，当初设想的投资收益更成了镜中花水中月。
回报成空———怒
在销售时向投资人承诺比较具体的投资回报率，这是商业地产项目开发商最常用的促销手段；但这种“杀鸡取卵”的模式往往因为后期经营管理问题导致回报成空。曾经一度闹得沸沸扬扬的世贸大厦纠纷就是因为投资回报承诺无法兑现，从而激怒投资者，引发纠纷不断。
租金跌价———气
说到这一点，在老南门大桥侧靠租金收益的吴小姐就气不打一出来。她说，自从这儿架起立交桥后，她的租金收益直接受影响。租金高低主要由商业地产项目口岸因素决定，而口岸又受城市交通制约，如双向通道变快速通道、一个口岸绝佳的商铺门前架起高架桥等都会影响商气和人气的凝聚，从而直接影响商铺租金价格。
资金断链——忧
不少“负翁”原来希望房价快速升值后抛售盈利，可是没料到政策对投机人的打击致使他们的如意算盘成为泡影。面对手中房产高额的贷款本息，尽管目前市场接盘者寥寥，承受能力有限的“负翁”们也只有快速抛售。于是，二手房市场中就有了低开出售的房子。
低价入仓———喜
年初过高的房价迫使部分投资者望铺兴叹，而且排号等也让他们失去不少购买的机会。如今，商业地产项目集中放量，不少新盘门庭冷落，开发商为吸引投资者下手不断抛出购铺实施优惠的诱饵。整体价格的平稳加上优惠重新唤起了这部分投资者的投资欲望，他们在等待的是符合自己原来心理价位的面积得当的商铺。
经营困难——烦
让自主经营投资者最为心烦的事莫过于经营困难了。经营状况不仅受经营者自身经营能力限制，与其商铺的口岸、市场整体规划均有着息息相关的联系。在成都商业地产整体不甚景气的今天，缺乏个体差异、同质化严重，使得绝大多数商业地产项目都即将面临，或者已经陷入经营困难的境地。看来，投资者注定早晚都会“心烦”的了。
出手太早———恨
经历了2003年成都商业地产的繁荣；2004年，无论是普通商品住房还是商业地产，房价一直处于走高势态。一些投资者惟恐出手太晚，生怕房价继续上扬错过低价入仓时机，争先恐后四处选铺，并将大部分资金陷入其中。进入2005年，随着房产新政的出台对投机行为的打压，以及商业项目集中放量，这部分人心中只有一个字了———“恨”：恨当初出手太早！
（ 责任编辑：魏喆 ）
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