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七部委联合出台的房地产新政策刚一出台，就出现了是上海等城市房地产价格暴跌的报道，而专家却认为这些报道并不可行，并且七部委新政不足以遏制房地产价格过快增长的势头……
5月11日，由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、人民银行等七部门联合发出《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《通知》），直指当前房地产投资过热、价格上涨过快的问题。
"禁止期房转让"、"依法禁止开发商炒卖地皮"、"遏制投机炒房"、"完善城镇廉租房制度"等内容成为新政策的核心内容。新政策明确规定：从6月1日起，对个人购买普通住房不足两年出售的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
有媒体报道说，新政出台仅3天，上海就有近千套中高档房产进行抛售，上海二手房房价平均降幅超过了15%；上海房地产的成交价近期也开始在7000元/平方米上下徘徊，无论是成交量还是成交价格均比春节前后出现大幅下滑，楼市的均价已经跌了近1500元。
那么北京的情况如何呢？5月15日记者走访了北京京西的两家售楼处，记者发现这两家楼盘的报价比春节前后均出现了较大幅度的上涨，其中一家的单价涨幅甚至接近800元。售楼处的工作人员告诉记者，新政策主要是抑制炒房的，对他们的销售影响不大，并声称其楼盘的价格还将上涨。
上海楼市应声下跌，而北京楼市闻风不动，北京的房地产开发商借机开始散播这样一种舆论，上海的房价下降的比北京房价厉害，是因为北京房价的定价比较合理，年均涨幅控制在10%左右，而上海房价年均涨幅近20%。所以新政出台后，上海房价的下跌空间很大，而北京房价几乎没有太大变化。不少房地产开发商信誓旦旦地表示：北京的房价仍将走高。
新政之后看走势
新政策出台之后，为什么会出现上海等城市房价爆跌，而北京坚挺的局面吗？相关媒体的报道是否是可信呢？
"市场十分奇怪，《通知》刚颁布，各地房地产二手市场价格就应声而跌，上海跌、杭州跌、深圳跌，从房地产市场交易的程序来看，房地产市场根本不可能出现如此之快的反映。"中国社会科学院金融所金融制度室主任易宪容介绍："挂牌的价格降下来了，实际成交量也急剧下降，这说明名义上降了价的房子根本没有以较低的价格买出去。"
易宪容表示，在国内房地产信息十分混乱、信息严重不对称的情况下，可能又有人在操纵房地产市场信息。目的是在于告诉政府，新政策出台之后，马上就有了立竿见影的效果，对于房地产市场的调控已经出现效果，不必再出台更为严厉的措施了。
安邦分析师苏晶也认为，目前很多新闻媒体报道的数据并不可信，媒体只报道了"温州炒房团"在上海的情况，却对外资购房的动向并未做出报道，而毕竟外资投资上海房地产占到了40%左右。"温州炒房团"实际上已经成了上海房地产价格上涨的替罪羊。苏晶建议："还是要等国家统计局权威的数据出台之后，再对房价走势和政策走势做一个判断。"
易宪容介绍，《通知》的确是好的，出台了新的措施，是保障房地产市场健康发展的前提。新政策之"新"主要体现在四个方面：
首先，《通知》分别就炒地、炒房及期房炒作做出了严格的规定，严禁房地产市场炒作。比如对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；依法严肃查处违法违规销售行为等。其次，《通知》还就如何来调整房地产市场住房结构做出了不少规定，比如用强化规划的方式来调整与改善住房供应结构，限制住房建筑的类型，规定住房建筑以中低价住房及中小面积住房为主，这是都是保护中低收入民众进入住房市场的重要举措。第三，把完善国内住房保障体系也纳入整个《通知》之中，如提出完善城镇廉租房制度；第四，通知要求各地严格中介机构市场准入、完善市场信息披露机制。如加强对同一城市房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，这样做可以准确判断房地产市场的变动趋势，对房地产市场的健康发展非常重要。
但在易宪容看来，《通知》中强调的内容都是是政府规范房地产市场的最基本职能，对国内房地产市场过热采取的仍是一种温和的政策，如果受到各地方政府及房地产开发商的抵制，其影响会减弱。希望这些政策来调整国内房地产投资过热、房地产价格快速飚升是不现实的。
易宪容认为，近几年来，国内房地产市场之所以能够在短期内迅速发展，最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。易宪容认为，利率一般是随CDP增长率上下波动2%，无论发达的市场经济中还是新兴的市场中都是如此，我国的CDP增长一直保持在9%左右，贷款利率也应该达到11%左右才对，而现在的利率水平要远远地于这个数字。
正因为国内银行利率过低及资金的易获得性，促使大量民众进入房地产市场，造成了国内房地产市场的虚假繁荣。
易宪容认为，尽管这次《通知》出台的政策十分齐全，但并没有真正打到要害上，因此，这些政策对调整国内房地产所起的作用不会太大。"国内房地产调控如果不从银行信贷入手，提高利率，增加银行信贷资金之成本，改变银行信贷资金的易获得性，要想遏制国内投资过热、一些地方房地产过度炒作，是不可能的。"
5月20日，央行提高了境内商业银行美元、港币小额外币存款利率上限，被认为是人民币再度加息的信号。但易宪容认为，可能的加息幅度仍然非常小，难以达到增加银行信贷资金成本的要求。
仍在进行的搏弈
中国科学院金融所尹中立一直坚持房地产市场爆涨之后必然爆跌，在他看来，新政策出台之后，北京的房地产价格非但没有下跌，甚至还在程上涨的趋势，主要是房地产开发商操纵的。不少北京的房地产开发商仍然在采取过一段时间就将挂牌的房价增加几百元的方法，制造楼市供不应求的假象。
另外，尹中立还认为各地政府对于国务院新政策的执行力度也将是决定房地产市场走势的重要一环，而北京市执行相关政策的力度显然赶不上上海政府，"房地产投资占北京市固定资产投资的60%，房价下跌无疑会导致北京市GDP下降。"
记者在京西楼盘采访时发现，两家楼盘都存在着同样的问题，同一栋楼房，春节之前去已经被告知销售完了，现在销售人员又告诉你还有部分楼房正在销售中。一位负责办理个人住房贷款的银行工作人员告诉记者，只有华夏银行要求购房者将首付提高到30%，其他银行仍然保持20%的首付比例，和以前比没有什么变化。这说明增加房地产市场的透明度、提高个人住房贷款的门槛等措施，在北京并没有被落到实处。
国际知名的房地产服务投资管理公司仲量国际，近期进行的一次全球房地产透明度的评估报告显示，尽管中国房地产市场的透明度在不断增加，但仍被评为第四级"低透明度"的市场。这也就意味着房地产开发商利用信息不对称，上下其手，操控房价的空间还很大。
房地产开发商之所以对抗国家调控，单边提高房价，和房地产开发商对市场未来走势的判断也有非常大的关系。
3月26日国务院下发关于调控国内房地产市场的"国八条"之后，华远集团董事长任志强曾万言上书国务院，其核心内容之一便是中国的房地产市场已然进入了"供应危机"的时代，政府严厉的调控无疑会加剧这种供应的稀缺状态，最终导致房地产价格的继续快速上涨。
任氏的"供应危机"理论显然得到了相当多开发商的认同，这导致了房地产开发商调高房价，或者坚持到高位再出手，获取更多的利润。
然而尹中立并不认同这种"供应危机"的说法，因为分析国家相关的统计数字无法得出"供求危机"的结论，消费者的购买预期无法做出统计，消费者往往买涨不买跌，开发商不断地调高房价将导致消费者的购买恐慌，导致看房卖房的人比较多的一种虚假繁荣。在尹中立认为，房地产开发商大量兴建高档住房，中低档住房人市不足，才是导致一些地方出现"供求矛盾"的根本原因。
"当前的经济形势不允许房地产市场处于'高烧'状态，房地产市场必须受到强有力的调控，政府已经下定了决心，这从近期连续出台的针对房地产市场的调控措施就可以看出来，接下来这些政策还将得到进一步的细化。而政策拐点将最终导致价格拐点的出现。"尹中立介绍。
尹中立认为，政府、房地产开发商、炒房者等利益主题相互之间的搏弈还将继续一段时间，相关政策的效果应该过几个月或者半年之后才会显现出来。（本刊记者 刘亮）
来源：[资本市场]
（ 责任编辑：铭心 ）
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