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1 上海楼市“一夜急跌 3000元”？
“以成交均价或极个别楼盘因为特殊原因降价来推导楼市要崩盘，如果不是无中生有，也是以偏概全。”华东师范大学东方房地产学院房地产专家陈伯庚教授的语气有点激动。
业内人士普遍认为，以当日成交均价衡量房价涨跌不科学。上海“房产之窗”显示，6月1日住宅成交均价为5773元/平方米，6日蹿到11064元/平方米，而这能得出房价又大涨的结论吗？上海荒岛房产工作室研展部经理冯伟解释说，短期均价变动更多受楼盘差异的影响。如果当天中低价楼盘上市量大，均价肯定走低；反之，均价提高。
冯伟提供的荒岛5月份上海12个中心城区的住宅成交价格指数显示，浦东、闵行、徐汇和静安等4区微涨，其余8个区微跌。“居高不下的房价开始有所回落，并且保持平稳。”陈伯庚这样认为。
2 楼市何时回归理性？
种种迹象表明，目前已经进入了一个开发商与政府、购房人与开发商、投资客与购房人之间全方位的博弈阶段。楼市回归理性已成定局，但什么时候回归？回归到什么程度？
“我认为最多6个月，政策的短期效应是3个月。在观察调控效果期间，不宜再出台新的政策。”陈伯庚这样判断。业内专家分析，只要今后每个月房价涨幅不超过1％，官方就有希望完成今年的任务———房价涨幅控制在1位数以内。
陈伯庚的理解是，房价并不是调控的惟一指标。“只讲房价太片面，中央调控的精神是3个‘基本’：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。调控是不是有成效，要从这3方面综合考量。只有这3个指标达到了，才能说楼市真正回归到理性。”
3 海外“热钱”抽身走了？
“把境外资金等同于热钱犯了概念错误，说人民币升值后热钱全部撤出犯了逻辑错误。”著名房地产金融专家洪曦观点鲜明：热钱之所以“热”，在于它是一种短期投机资本，钟情于流通性强的行业，如股票、债券市场，一旦价格被抬高，赚上一笔后马上撤走。而房地产行业占用资金量大、变现周期长，物业转让手续繁琐，热钱进来后很难在短期内撤走。
“据我所知，目前活跃在上海的海外基金，无论是摩根士丹利，还是澳大利亚麦格理银行，它们收购物业至少有3至5年的持有计划。可以肯定，海外基金是产业资本而不是热钱。”洪曦判断。
“对人民币升值的预期不改变，就意味着外资做多中国房地产市场的进程远未结束，现在它根本就不会走、也不想走。”洪曦最后说。
4 “标准房”标准吗？
家住上海古北地区的吴先生，指着报纸上关于加强房地产税收管理补充通知的报道，苦笑着说：“这里哪还有每平方米1万元以下的楼盘呢？”原打算在本地区买房改善居住条件，可“6·1”新政出台之后，非普通商品住宅的契税不能享受减半优惠政策了，吴先生有些郁闷。
“这样的问题确实存在。”上海市房产经济学会副会长印堃华教授承认，“还有得房率，同样140平方米，得房率高的多层相当宽裕，而得房率低的高层却显得紧了。”
印堃华认为政策制定宜粗不宜细，顾及太细反而难以操作。上海市房屋土地资源管理局蔡育天局长也表示，从总体上说，上海在严格执行七部委政策时，已尽可能完善细则。“如对不同区域的普通住宅，我们明确了具体价格界线，让市民一目了然，也方便操作。这在全国可能还是第一个。”至于两环三区每平方米1．75万元、1万元和7000元的“定价”，蔡育天介绍说，是在去年4月1日至今年3月31日的成交均价上乘以1．44倍算出的，总体上比较合理。“至于确定以内、外环为界的两环三区，而不是以内、中、外环为界的三环四区，也是考虑到了中环以外的城市发展潜力，且有利于中心人口向外疏散。”印堃华补充道。
5 温州炒房团被套牢了？
记者的调查结论却是：温州人可没傻成那样。
记者接触到不少温州人，很早就投身楼市，但也非常注意规避风险。一些人采取的是“短平快”策略———看中某个楼盘有升值潜力，立即投入，很快抛出。尽管赚得不多，但是由于购买多套，获利也颇可观，最关键是能及时回笼资金，躲避风险。
据调查，当年通过投资房产获利不菲的人群也存在3种不同判断：一种认为房地产肯定要崩盘。他们往往已将手上房产全部卖光，正在探寻另外的投资方向；第二种认为，从长远看房子还是最好的投资方向。这些人已“潜水”二三线城市做长线投资；第三种认为，调控会使楼市更加健康，不会像过去不管楼盘品质好坏统统上涨。他们认为楼市仍有升值空间，关键看操作者眼光。这批人目前按兵不动，伺机待发。
温州炒房团如今是很难组织起来了。对房地产投资的人依然有，但是谨慎又谨慎，小心又小心。
6 是否“上海发烧，全国吃药”？
“上海发烧，全国跟着吃药”，“富人发烧，穷人跟着吃药”……房产新政出台以来，类似评论不绝于耳。那么，房产调控政策真的是“一刀切”吗？有没有办法让该“吃药”的地方“吃药”，不该“吃药”的地方不要“吃药”？
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也不赞成“一刀切”之说。他分析，中央出台的调控政策，采取的是供给与需求的双向调节，使一些地方过高的房价降下来。相对而言，中西部地区房价没有过高，所以也就没有必要担心那些地区房价大幅度下降。同时，调控政策对自住性住房消费是支持的，打击的是投机性的倒卖房产行为，这无论是对东部地区还是中西部地区都有必要。中西部地区这样的情况比较少，调控政策在这些地区不会产生太大影响。
7 房价高与低该谁说了算？
房价究竟是高是低，是涨是跌？有没有一把科学标尺呢？
“房价收入比，就是最好的依据。”尹伯成教授认为，房价高低，应相对当地老百姓的收入而言。“按国际通行标准，房价为家庭年收入的4到6倍。”他以上海补充通知的“两环三区”普通住宅价格为依据，“粗略测算住宅均价为每平方米8000元，上海房子通常为120多平方米，一套约100万元。去年上海人均收入为1．6万余元。3口之家年收入约5万元，房价收入比达20倍，显然房价太高。”
印堃华提出，“供求关系才是决定因素。供不应求时，价格大于价值；供过于求时，价格小于价值。只要应用供求关系原则，扩大有效供给，形成供略大于求的局面，价格自然理性回归。”
8 外资银行乘虚而入了？
答案是：不大可能。
首先，金融机构房贷增速趋缓与房地产市场成交量萎缩呈一致趋势。在这种市场需求整体下降的趋势下，很难说中资银行给外资金融机构留出了多少可资运动的空间。
其次，虽然外资银行人民币业务已初具规模，但受政策限制，仍然只能向外籍人士发放贷款，这就决定了外资银行短期内根本不具备大规模冲击房贷市场的政策许可。即使考虑到中国加入世贸组织金融开放承诺条款逐步落实这一因素，但由于人民币头寸短缺，外资银行的资产业务必然偏向于公司、贸易，以及个人消费贷款等短期融资品种上。
在中国金融市场中，由于存在大规模的低效率机构。很多情况下，这些低效率机构的非理性化竞争，往往造成“劣币驱逐良币”的现象。
显然，在这种非理性竞争局面没有发生根本性转变的情况下，外资银行较高的定价能力很难找到用武之地。外资银行在个人金融领域将继续执着于高端小众市场，而包括个人住房贷款在内的几乎所有金融服务，未来的主要提供者仍将是中资金融机构。
9 房价与“很多人”没有关系？
遗憾的是，房价问题被强势群体“忽略”了，话题正在被“巧妙”地转移。开发商不谈价格、地方政府不谈价格，甚至连权威的主管部门也不谈价格了，转而大谈特谈“稳定”。似乎价格不是楼市的主要问题，“稳定”楼市才是首要问题。其实，这个似是而非的观点，在冠冕堂皇之下，将“稳定房价”误读为房价只能涨不能跌，借“稳定”之名，行暗保高房价之实。眼下，那些“误读”新政者回避高房价的一个主要理由是：“很多困难群体不是依靠市场和价格来解决住房问题的，他们要依靠住房保障体系。”言下之意，房价高低与“很多人”没关系。
从长期来看，要构建一个和谐的房地产市场，政府的职责之一就是要建立一个完善的住房保障体系，努力实现民有所居。但绝不能借此混淆长期目标和现阶段的任务，所有问题的解决都不可能跨越阶段。而现阶段的楼市实情是：离开了价格，根本解决不了住房问题。因为当下的住房保障体系还十分薄弱，在许多二三线城市，除了很少的住房公积金外，其他保障措施根本没提上议事日程，而房子是不可一日不住的；就是在一线城市，绝大部分人解决居住问题还只能靠个体的日积月累，住房保障体系还只是个寄托美好愿望的蓝图。
正因此，要着手解决眼下的楼市问题，必须回到价格原点。离开房价谈稳定楼市无异于缘木求鱼。
10 房价绝不能“大跌”吗？
从维持宏观经济稳定的角度看，房价的确不能大跌，中央出台“新国八条”的用意也正是要极力避免房价大起之后的大落。不能“大跌”是问题的一个方面，而不会“大跌”乃至“不跌”，则是另外一个方面。
尹伯成教授认为，在房价涨幅过快、房价整体价格过高的东部一些地区，房价不仅必须下跌，而且从技术层面看，也可以下跌。以上海为例，现行房价至少有30％左右的下跌空间，差不多正是去年10月到今年3月这段时间内的新一轮涨幅，必须将其回调下去。
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，在房价涨幅过快地区，如果仅是回落一点，或回落10％到20％，那么这个地方的房价显然难以稳定。
由此可见，如果“稳定房价”被等同于房价只涨不跌，将当前房价不能、不会“大跌”演绎成暗保高房价的理由，这都是对楼市新政的严重误读。
11 地方政府成了“房托儿”？
“一些地方政府领导的心底里希望房价上去，这样GDP也就上去了，还可以显示本地的经济地位。殊不知，这其实是一种严重的短视行为。因为房地产价格过高，商务成本也就上去了，地区的竞争力就下降了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。
江苏省社科院院长宋林飞认为：我国现阶段房地产市场具有不完全市场经济的特性，开发商与地方政府行为不规范，是房地产价格扭曲的主要原因。
一是地价二元化。一些地方压低地价，甚至以“零地价”招商引资，而商业用地的批租却又追求土地收入最大化。有些地方对失地农民和城市拆迁户的补偿不足；二是土地使用与房价的监管不严。房地产行业利润率过高，但地方政府没有相应的反暴利措施，个别地方政府甚至联手与房地产商哄抬房价；三是土地收益外溢；四是城市规划管理部门自由裁量权过大；五是规划超编，用地透支；六是土地闲置，圈而不建，待价而沽，一些土地既没有得到批租，也没有开发，造成抛荒；七是一些非农土地“先上车后买票”。
12 影响长三角经济吗？
“影响是肯定的。”上海财经大学的丁健毫不犹豫地表示。2005年的长三角经济，受房地产业的直接影响如下：
投资热潮受阻。2004年，长三角各地房地产业的投资在全社会固定资产投资中的比例都占到20％以上；在全国完成房地产开发投资的13158亿元中，苏浙沪三地占28％。2004年的房地产投资热，必定在2005年降温。作为经济增长“三驾马车”之一的投资，它的放慢速度势必会影响“车速”。
GDP有所吃紧。在长三角，房地产业对经济增长的直接贡献率超过1．8个百分点，局部城市更高。以本轮调控的力度和目标来看，长三角地区GDP的持续上升的速度，将会遭遇考验。
财税将会减少。有测算表明，苏浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占比率都在30％左右。
13 大家都租房住？
国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣把房地产高价的根源归结为流通体制有问题。“我们的房子和土地是连体流通的，称之为房地产。而土地使用权是70年一次性出让，这样一来，房地产价格肯定高了。开发商只能开发高档楼盘。建普通民居，盈利就下降了。”
一位房地产商称，房子本来就不是为工薪族准备的。即便房价再砍一半，大部分人还是买不起。怎么办？刘福垣的回答是：“很简单，租房住嘛。”他说，在国外，工薪阶层收入中，有1/3用于租房。目前，国内房租随房价水涨船高，大幅提高工薪阶层收入可能性不大，因此大幅度降低房租是政府应该努力做的。
尹伯成却认为，租房子住不踏实。应该创造条件，让广大工薪阶层有房，这对社会稳定非常重要。他认为，对到城市打工的人，以及到中国创业的外国人，居住时间如果并不很长，就没必要买一套房子，租住即可。基于这样的观点，他认为现在的房价确实过高，必须调控，“下调20％到30％差不多”。
本报特约记者 林琳 孙小静 方益波 汪晓东 徐寿松 吴焰
本报记者 卫容之 联合报道
（ 责任编辑：魏喆 ）
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