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内容摘要：英国的《经济学家》杂志针对目前全世界范围内出现的房产泡沫现象作出了警示，据统计，在过去5年中，发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%。世界各地的消费者大都认为，由于房产的特性其价格不会下跌，但实际上通过借贷消费来支持的房地产市场，可能比当年的股市泡沫更加危险，即有可能导致持续的经济疲软。
近期，英国的《经济学家》杂志针对目前全世界范围内出现的房产泡沫现象，提出了问题：“上涨的房产价格对世界经济做出了巨大的贡献，当它下跌时将会发生什么？”实际上在过去的月份中狂热的购房广告出现在每一份报纸和杂志的前页，或许是最好的例子来说明美国的房价已经达到了危险的水平是一个事实。该杂志曾经警告说，包括美国在内全球房价正以令人担忧的比率上涨，房地产业繁荣的终结将会决定今后几年内世界经济的发展。
根据《经济学家》杂志日前发布的统计，过去5年，发达国家的楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%。这次楼市泡沫比上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时5年、升幅是国内生产总值的80%）和上世纪20年代后期的美国股市泡沫（占国内生产总值的55%）更加膨胀，是有史以来最大的。
根据涵盖了20个国家、地区的借贷公司、地产公司的数据和国际统计数据，新一季度楼价指数显示全球半数国家和地区的楼价继续飙升，升幅达到10%以上。其中美国楼价比去年同期上升了12.5%；在欧洲，法国和西班牙的升幅最高，分别达到15%和15.5%。
全世界各地，很多人都断言房价不那么容易因为受到冲击而垮掉。他们认为，房屋与股票不同，不是纸上财富，是实实在在可用来居住的。其实，当前房地产价格持续走高就像当年网络泡沫一样令人担忧，在房租不足以抵消银行贷款时，消费者仍然在买进房产，就像90年代投资者买进网络股股票时一样，是基于对将来可能会有高额受益的一种预期，因为其价格一直在涨。诚然，房价不会像砖块一样骤跌。它往往是缓缓下降，更像是一块系在降落伞上的砖块。但是，等它着陆时，它仍然会造成伤害。
现实生活中，人们借钱买房的可能性远远大于借钱买股票。在大多数国家，与以前的繁荣相比，最近的房价上涨与房贷大幅上升是同步发生的。不仅新的购房者申请高额抵押贷款，而且现有的业主也增加了抵押贷款，从而将资本收益转变成可以开支的现金。如此一来，房地产繁荣就很可能比股市泡沫更加危险，而且通常随之而来的是反复出现的持续经济疲软。
国际货币基金组织进行的一项调查发现，在富裕国家，房价泡沫破裂后的平均产出损失是股市泡沫破裂的两倍，而且通常导致衰退。目前整个世界经济都处于危险之中。国际货币基金组织已对此发出警告，正是因为房价上升是一种全球现象，因此任何下跌都很有可能同步发生，所以后果也将被各个国家广泛承受。房地产持续繁荣令人愉快，可是有史以来财富的最大增长却多半只是一种幻想，所以房价下跌是一种必然。
银联信评述：回顾历史，金融泡沫，不论是住房、股票还是郁金香球，所持续膨胀的时间总是比人们认为可能持续的时间要长。当前一些国家的房产价格要比过去的价格顶点高估许多，而且鉴于目前较低的通货膨胀比率，专家预测房价至少要十年保持不变才能将实际房价压回到长期平均价值的水平。在很多国家，房价相对于房租和收入而言已升至创纪录的水平。最重要的是，在很多国家，这种房价繁荣受投资者驱动的因素远远大于以往，因此如果房价开始下跌，他们出售房产的可能性远远大于业主居住者。相对于西方发达国家的房地产市场，中国居民对房产的购买力在被压抑了近20年之后突然的爆发出来，在几年前这种现象还被津津乐道，被认为是新一轮经济增长的标志。但是，从2004开始，中国的房地产市场似乎已经偏离了正常的发展轨道，在人民币升值压力、证券业低迷的市场环境的影响下，房地产市场被众多国内外投资者认为是一个资金的“避风港”，通过不断的投机，一些城市的房产价格在几年内翻了几倍，虽然中国政府近期不断的出台政策来遏制房产价格，但收效并不太明显。例如，根据最新消息，北京房地产市场现房、期房价格前5个月涨幅达680元/平方米，对比国外房产市场，很多消费者会认为房价还会上涨。对此银联信持不同看法，分析师认为同国外房地产市场相比中国房地产有其自有特点。其一，房产是固定资产，固定资产随时间推移是要计提折旧的，除非消费者的房产有特殊价值，所以在土地供应量一定的情况下，房产长期来看是要贬值的；而中国的房产买卖交易的是产权即使用权并不是土地所有权，所以名义上的使用权并不能作为保值或增值工具。其二，房地产作为投资工具的一种，有收益必然存在风险。目前，在中国更多的消费者被开发商所宣传的房产收益性所蒙蔽，并没有真正的认识存在的风险，如果政府的政策将消费者逐渐引入一种良性消费，那么，房产价格是不会在高位维持的。其三，人民币汇率走向不明朗，是升值还是贬值似乎都有道理。中国房地产行业作为下游市场承担的风险要大于欧美国家房地产市场，为了保证国家宏观经济的稳定运行，中国政府一定会对房地产市场中存在的非理性因素进行调整，所以长期来看，中国房地产市场的价格一定会回归理性。（中国信贷风险信息库提供未经银联信书面许可，请勿转摘。联系电话：010-63368810 秦海英）
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（ 责任编辑：任宁 ）
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