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银行为了规避房地产贷款风险，要理性对房地产开发企业发放贷款，此外，房地产企业应该努力扩大融资渠道。只有树立先进的信贷风险控制理念，健全信贷风险控制的组织机构、风险预警系统，信贷风险控制才能适应国有商业银行股份制改造后的新要求。银行信贷管理不善的成因是多方面的，还应当对这些成因进行法律上的再思考。
一、理性开展房地产信贷业务
由于房地产开发企业拖欠银行贷款数额越来越大，严重影响银行以及广大市民利益。因此要加强房地产市场的宏观调控，促进地产企业资信建设，防范行业风险，确保资金安全。对不讲诚信的房地产企业进行联合制裁，并推出最新的地产企业资信认证体系，对房地产企业的资信进行全面考核，提高信贷质量。一是银行要提高认识，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”（这容易让不良开发商和购房者钻空子），要让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。二是严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者攫取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。四是银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。
二、拓宽房地产融资渠道
目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化的格局，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国3万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。为此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。六是积极发展住房公积金贷款。据统计，全国住房公积金归集总额已达2825亿元，公积金个人贷款余额为637亿元。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
三、加强对房地产信贷业务的监管
房地产业属于高风险行业，房地产贷款潜藏着较大的风险。因此，新成立的“银监会”及其分支机构必须加强对房地产信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束银行房地产信贷的行为，为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是加快信贷信息系统、风险预警系统以及内部评级系统再造。国有银行要结合信贷流程的数据录入、收集，对信贷信息系统数据进行清洗和补录，同时与统计局、财政部、银监会、人民银行联系外部数据采购事宜，并与银行内部数据进行拼接整合，迅速弥补目前数据基础的薄弱环节，建立商业银行信贷信息数据库。信贷风险管理部门要负责信贷信息系统数据的审核，确保数据信息的充分性和准确性，并充分利用信贷信息系统数据，定期对资产质量和产品、行业及区域风险进行分析报告，指导信贷风险控制工作。
四、健全房地产信贷的法律体系建设
一是建立信贷风险的法律衡量体系。就是指通过制定统一标准来测算及比较所有的授信风险，将风险的可能性进行量化。这可以说是目前商业银行风险管理普遍面临的难点之一。如何运用适当的资料，对申请贷款企业进行适当的风险评级，衡量其可能违约的概率和违约时可能的损失，也是目前商业银行面临的难题。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进国民经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，并追讨已贷款项。同时通过法律手段，尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
五、政府以身作则
目前国内房地产业过热，如果不加以正确引导，很有可能发展成为房地产泡沫，造成金融动荡和经济不稳，甚至影响改革开放的进行。对此，各级政府特别是地方政府应该保持清醒的头脑和认识，决不能不顾客观实际情况，一味追求政绩，大搞劳民伤财的“政绩工程”、“形象工程”等，使房地产业过度热起来。要想方设法促使房地产业匀速发展。一是合理规划国家和地方的房地产业的开发，指导房地产业平稳发展、循序渐进地进行开发，使房地产业的发展步入规范化、制度化轨道，促进国民经济的发展。二是各级政府要严格控制房地产开发用地的总量，有关部门要尽快完善建筑用地和房地产项目立项、审批、管理、处罚等实施办法，避免盲目扩大商品房开发用地，以稳定地价、房价。这样开发者、投资者、消费者才会有投资的信心。三是加快推进商品房销售（预售）管理办法，遏制投机者狂炒楼花，使房地产的价格恢复正常价位。四是狠刹房地产业中不正之风，严厉查处房地产开发企业与农村集体经济组织非法圈占土地等违法违规行为。
六、加强社会道德和信用建设
国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、每家每户对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，禁止一切弄虚作假行为。（中国信贷风险信息库提供，未经银联信书面许可，请勿转摘。联系电话：010-63368810 秦海英）
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（ 责任编辑：任宁 ）
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