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从2005年6月1日起,各地根据中央7部委的意见,正式开始实施房产新政。其中对买卖双方来说,同之前相比,简单地进行归纳,或者说变化和影响最明显的无非有三处,第一,属于非普通住房的,买入按房价3%缴纳契税,卖出的两年后还要按买入、卖出之间的差价部分缴纳5.55%的营业税及附加;第二,无论普通住房或非普通住房,卖出时不满两年的都需按交易价缴纳5.55%的营业税及附加;第三,因为银行停止转按谒业务,无论买入时间长短,只要“上家”还有贷款,必须先还清贷款之后才能向“下家”进行产权过户。
针对这一情况,如果在6月以后想买房的,何不根据“新政”的内容,增加自己的谈判砝码,提升自己谈判的技巧。以下三个发生在近期的真实案例,也许,有可能对想买房的人有所启发。
住在上海闸北公园附近的吴先生,6月上旬离家300米的地方,新开了一个楼盘,售价每平方米1.2万元。房产新政的正式实施,让等了它半年多、原本打算一开盘就打算买的吴先生犯了难。因为按照新政,此楼盘所处的位置地处内、外环之间,尽管这楼盘的小区环境、容积率、房型等综合品质很一般,但却因每平方米超过1万元的单价,被列入“非普通商品住宅”的范畴,使吴先生心中平添了几份不平衡的感觉:“这哪能算豪宅啊”。
同样的情况也发生在梅小姐身上,她意外地发现,在上海徐汇区中山南路南北侧两个不同的楼盘,一条马路将两边定义成“内环线内”和“内环线外”,售价不分上下,单价都在1.4万元左右。聪明绝顶的梅小姐,马上发挥她在外资企业搞公关工作的职业习性,利用“新政”与南侧楼盘的销售经理谈起了价钱,在你这里买房要缴3%的契税,在马路对面买只要缴1.5%,怎么讲都是北侧的房子有优势。结果无言可对的销售经理,乖乖地答应将售价按略超过契税的差价,下浮2%。
在梅小姐看来,在同一条马路的两侧,地段没什么区别。而6月1日正式实施的房产新政,根据不同地段确定的不同单价,规定了不同的契税税率,利用这点,可与开发商“谈斤头”。与其寻找环线内与环线外的心理满足,不如图个实惠。当然,梅小姐也是有备而去,她想好了,如果南侧楼盘的销售人员不愿意减价,她就买北侧的。这不仅为图个名气,主要是售价相近的北侧楼盘,契税税赋要低了一半。加之两年后如因特殊原因想转手,南侧楼盘还要按差价缴纳营业税。
吴先生完全可以效仿梅小姐的谈判技巧。事实上,房产新政中确有“掘宝”地方。比如,除了上述的闸北、徐汇区,还有像普陀、长宁、虹口、杨浦等区,在中环线附近开发的楼盘,因为容积率关系,品质好一点的,售价与本区贴近内环线的楼盘相当,有的甚至有倒挂的现象。这样一来,考虑到契税税率、以后转让买卖需要按差价缴营业税等因素,原来中环线与内环线边上相似或略高的售价,特别是外环线外单价1万元以上的普通公寓,显然,优势不明显了。
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( 责任编辑:姜隆 )
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