发送GP到6666 随时随地查行情
近年来，上海房产市场价格持续上涨，吸引了大量海外机构投资和国内炒房资金。在国家宏观政策的调控下，房价涨幅已趋缓，但大家更关心的是，未来的市场房价会趋于什么水平。而其实购房人的动机不外乎投资型、消费型和投机型这三种，通过对这三种购房目的的经济性进行剖析，可以推出合理的房价是多少。
投资型购房的目的，在于购房者购入房产后长期拥有，凭借租金收入来实现投资收益。投资型购房的价格，决定于房产租金与房价的一定比例关系，按照通常的惯例，房价约为房产月租金的120～180倍。由于房产的使用价值一般可在50年以上，所以收回购房投资之后的长期稳定的租金收入就是房产投资的净收入，这120～180倍的回收期其实就是房产投资中的“市盈率”。
所以租金是决定投资型房价的基础，租金同时又受银行利率的影响，一套价值100万元的全装修房，每月的租金收入应有6000元，才具有合理的市盈率，并与购房贷款的利息支出相当。但目前上海的房产市场上，一套100万元的房产，月租金仅在3000元，房价与租金的“市盈率”达330倍以上，租金收入还不够支付贷款利息，完全失去了投资的价值。
租金是租房人的一种消费性支出，一般不存在炒作的因素（当然在个别商铺中也有例外）。租房人如果购买一套100万元的房产，每月的利息支出是6000元，而租一套同样的房产，月租金只要3000元，所以从租金与房价的角度去分析，不难得出上海中心城区的房价回归到1万元以下/平米时，才会具有投资价值。
我们再来看看海外机构投资上海房产的策略，海外机构近年来纷纷以巨资购入上海甲级写字楼，根据全球知名物业顾问公司高力国际的统计，时下上海甲级写字楼的平均租金约0.81美元/平米·天，折合月租金200元人民币，高力国际的统计数据显示，海外机构收购甲级写字楼的平均成交价格为3260美元/平米，折合人民币27000元/平米，其“市盈率”只有135倍。当然，这些海外机构“醉翁之意不在酒”，大肆购入上海房产只是借道将美元兑成人民币，更大的目标在于博弈人民币的升值。
消费型购房的目的，在于改善居住条件，提高生活质量，显然这与购房者家庭的收入水平有关。按照国外成熟的消费模式，购房的消费水平通常为家庭年收入的6～10倍，也就是家庭偿债比率为50%的话，购房贷款偿还期约在12～20年。如果以平均家庭年收入为10万元计算，与其相适应的消费型的房价水平当为60～100万元/套，也就是不超过1万元/平米。由于购房消费本是一种超前消费的经济形态，某个时期内如果出现过于集中的购房型消费，势必会人为地形成此后经济萧条的低谷现象，所以政府都会力求将购房消费引导到与社会经济发展相适应的水平上，以减少经济出现周期性波动。
投机性购房的目的，就是低价买入、高价抛出，博取买卖中间的差价，其实和股票买卖的道理是一样的，所不同的是在股票市场中各股的涨跌并不同向，而房产市场的行情则是看涨一起涨，看跌一起跌，仅为幅度不同而已，所以短期风险小于股市。
投机型的房价形成完全取决于社会从众心理和国家政策的影响（如交易税收、利率、交易政策）及房产的供应量，所以，投机性的购房需求形成的市场房价，具有很大的炒作性和泡沫性，并没有真实的需求所支撑，也就不具有稳定性。当房产市场的泡沫消除后，房价最终会向投资型和消费型的房价需求回归。
搜狗(www.sogou.com)搜索:“房价”,共找到
22,218,083
个相关网页.
搜狗(www.sogou.com)搜索:“市盈率”,共找到
66,693
个相关网页.
（ 责任编辑：宇文 ）
收藏本文